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Bau & Immobilien

Duldung von Mangelbeseitigungsarbeiten: unliebsame Folgen für sich weigernde Mieter

Ist ein Mietobjekt mangelhaft, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht als Einrede des nichterfüllten Vertrages durch teilweisen oder sogar vollständigen Einbehalt der Miete ausüben. Soweit dieses Zurückbehaltungsrecht besteht, schließt es den Zahlungsverzug des Mieters und ein entsprechendes Kündigungsrecht des Vermieters aus. Weigert sich der Mieter aber, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt zu einer weiteren Minderung grundsätzlich nicht mehr berechtigt. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht entfällt in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und ein weiterer Einbehalt fälliger Mieten ab diesem Zeitpunkt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Mieten den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ erhalten will. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 12/18.

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Anwalts-GbR kündigt unter Berufung auf Schriftformverstoß – treuwidrig?

Privat: Jana Rößeler

Unterzeichnet nur einer von mehreren GbR-Gesellschaftern einen gewerblichen befristeten Mietvertrag bzw. dessen Nachtrag – mit der GbR als Mieterin – und wird weder ein Vertretungszusatz angebracht noch ein Firmenstempel benutzt, liegt ein Schriftformmangel vor und der Mietvertrag ist ordentlich kündbar. Dies stellte das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg mit Urteil vom 20. Dezember 2018, Az. 4 U 60/18, klar.

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BGH: Werbung bindet den Verkäufer

Privat: Jana Rößeler

Der BGH setzte sich mit Urteil vom 25.01.2019 (Az. V ZR 38/18) erneut mit der Frage auseinander, wann öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder seiner Verhandlungsgehilfen vor Abschluss des Vertrages die geschuldete Eigenschaft der Kaufsache bestimmen und wann von einer diese Eigenschaft ausschließenden Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen ist.

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Zum Verjährungsbeginn bei Rückgabe der Mietsache nach § 548 BGB

Nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich. Letzteres erfordert ein eindeutiges Angebot ohne weiteren Abstimmungsbedarf. Dies bestätigte der BGH mit Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18.

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Vertragsgestaltung: Vorsicht bei der Aufrechnungsbeschränkung

Privat: Jana Rößeler

Eine AGB-Klausel im gewerblichen Mietvertrag, nach der die Aufrechnung nur mit solchen Forderungen zulässig sein soll, die von dem Verwender anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind, ist unwirksam. Dies entschied das Brandenburgische Oberlandesgericht mit Urteil vom 19. Februar 2019 – 3 U 59/17.

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VOB/B-Vertrag: Kostenerstattung für Mängel vor Abnahme grundsätzlich nur nach Kündigung

Deniz Bilgin

Das OLG Stuttgart hat sich in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 28.05.2019 - 10 U 15/19) mit Mängelrechten vor der Abnahme bei einem VOB/B-Vertrag befasst und festgehalten, dass der Auftraggeber grundsätzlich keine Kostenerstattungsansprüche gegen den Auftragnehmer aufgrund einer mangelhaften Leistung hat, wenn er keine Kündigung des Vertrags ausspricht.

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Eindämmung von Share Deals: Referentenentwurf liegt vor

Tobias Gabriel / Privat: Jana Rößeler

Schon seit langem sind Bestrebungen des Gesetzgebers erkennbar, das Grunderwerbssteuerrecht im Bereich der sog. Share Deals zu verschärfen. Share Deals bieten insbesondere Großinvestoren die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer weitgehend zu sparen. Dies geschieht dadurch, dass nicht eine Immobilie als solche erworben wird (Asset Deal), sondern stattdessen bis zu 94,9% der Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft erworben werden (Share Deal). Um diese Modelle künftig zu erschweren, haben sich die Länderfinanzminister im Juni letzten Jahres auf Eckpunkte zu einer Reform des Grunderwerbssteuergesetzes (GrEStG) geeinigt.

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OLG Celle zum Anspruch auf Vergütung für Bauzeitverlängerung des TGA-Planers

Dr. Carolin Dahmen

Das OLG Celle hat sich in seinem Urteil vom 11.02.2016, Az. 5 U 29/14 (Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH mit Beschluss vom 11.10.2018 zurückgewiesen) mit der Frage befasst, ob einem Objektüberwacher TGA ein Anspruch auf erhöhte Vergütung für eine verlängerte Bauzeit zusteht und ob die Abrechnung auf Stundenbasis erfolgen kann.

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Entbehrlichkeit eines Bedenkenhinweises bei Fachkunde des Auftraggebers?

Die Rechtsprechung zum Umfang der Verpflichtung des Auftragnehmers, Bedenken im Sinne von § 4 Abs. 3 VOB/B anzuzeigen, scheint uferlos. Das Landgericht Köln hat mit Urteil vom 06.12.2017 – 7 O 333/16 – eine Entscheidung zur vermeintlichen Entbehrlichkeit einer Bedenkenanmeldung hinzugefügt, die allerdings für Bauunternehmen geeignet sein könnte fehlerhafte Schlüsse zu ziehen.

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