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Bau & Immobilien

Schadenersatzpflicht bei Untervermietung von Gewerberäumen zwecks Abwendung der Räumungsvollstreckung

Bei vertragswidriger Untervermietung zur bewussten Verhinderung oder Erschwerung der Vollstreckung ist der Mieter dem Vermieter nach § 826 BGB zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er den Erlass eines Räumungsurteils gegen ihn vorhersehen kann. Ist die Mieterin eine GmbH, kann der Geschäftsführer persönlich wegen eines Missbrauchs der korporativen Haftungsbeschränkung haften. Dies entschied das OLG München mit Teilurteil vom 02.05.2019, Az.: 32 U 1436/18.

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Auch eine Flächenabweichung von weniger als 10 % berechtigt bei echter Quadratmetermiete zur Minderung und Kündigung

Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sog. „echte Quadratmetermiete“, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10 % angenommen wird. Kommt es hierbei zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Dies entschied das OLG Dresden mit Urteil vom 10.07.2019 – 5 U 151/19 – mit Anschluss an BGH, Urt. v. 04.05.2005, XII ZR 254/01.

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Dr. Markus Vogelheim zählt zu den Top-Anwälten Deutschlands im Bau- und Architektenrecht

Dr. Markus Vogelheim

Dr. Markus Vogelheim gehört zu den Top-Anwälten in Deutschland. Das ist das Ergebnis einer Befragung, die das Datenunternehmen Statista für das Nachrichtenmagazin Focus durchgeführt hat. Dr. Markus Vogelheim ist im Fachbereich Bau- und Architektenrecht ausgezeichnet worden. Die Anwälte, die in der Focus-Anwaltsliste geführt sind, erhalten die Auszeichnung „Top Rechtsanwalt 2019“.

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Duldung von Mangelbeseitigungsarbeiten: unliebsame Folgen für sich weigernde Mieter

Ist ein Mietobjekt mangelhaft, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht als Einrede des nichterfüllten Vertrages durch teilweisen oder sogar vollständigen Einbehalt der Miete ausüben. Soweit dieses Zurückbehaltungsrecht besteht, schließt es den Zahlungsverzug des Mieters und ein entsprechendes Kündigungsrecht des Vermieters aus. Weigert sich der Mieter aber, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt zu einer weiteren Minderung grundsätzlich nicht mehr berechtigt. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht entfällt in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und ein weiterer Einbehalt fälliger Mieten ab diesem Zeitpunkt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Mieten den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ erhalten will. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 12/18.

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Anwalts-GbR kündigt unter Berufung auf Schriftformverstoß – treuwidrig?

Jana Rößeler

Unterzeichnet nur einer von mehreren GbR-Gesellschaftern einen gewerblichen befristeten Mietvertrag bzw. dessen Nachtrag – mit der GbR als Mieterin – und wird weder ein Vertretungszusatz angebracht noch ein Firmenstempel benutzt, liegt ein Schriftformmangel vor und der Mietvertrag ist ordentlich kündbar. Dies stellte das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg mit Urteil vom 20. Dezember 2018, Az. 4 U 60/18, klar.

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BGH: Werbung bindet den Verkäufer

Jana Rößeler

Der BGH setzte sich mit Urteil vom 25.01.2019 (Az. V ZR 38/18) erneut mit der Frage auseinander, wann öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder seiner Verhandlungsgehilfen vor Abschluss des Vertrages die geschuldete Eigenschaft der Kaufsache bestimmen und wann von einer diese Eigenschaft ausschließenden Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen ist.

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Zum Verjährungsbeginn bei Rückgabe der Mietsache nach § 548 BGB

Nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich. Letzteres erfordert ein eindeutiges Angebot ohne weiteren Abstimmungsbedarf. Dies bestätigte der BGH mit Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18.

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Vertragsgestaltung: Vorsicht bei der Aufrechnungsbeschränkung

Jana Rößeler

Eine AGB-Klausel im gewerblichen Mietvertrag, nach der die Aufrechnung nur mit solchen Forderungen zulässig sein soll, die von dem Verwender anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind, ist unwirksam. Dies entschied das Brandenburgische Oberlandesgericht mit Urteil vom 19. Februar 2019 – 3 U 59/17.

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VOB/B-Vertrag: Kostenerstattung für Mängel vor Abnahme grundsätzlich nur nach Kündigung

Deniz Bilgin

Das OLG Stuttgart hat sich in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 28.05.2019 - 10 U 15/19) mit Mängelrechten vor der Abnahme bei einem VOB/B-Vertrag befasst und festgehalten, dass der Auftraggeber grundsätzlich keine Kostenerstattungsansprüche gegen den Auftragnehmer aufgrund einer mangelhaften Leistung hat, wenn er keine Kündigung des Vertrags ausspricht.

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