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Bau & Immobilien

Weihnachtsbaumkulturen: nur „Scheinbestandteile“ des Grundstücks?

Jana Rößeler

Werden Weihnachtsbaumkulturen zusammen mit dem Grundstück erworben, unterliegt nur der das Grundstück betreffende Teil des Kaufvertrags der Grunderwerbsteuer. Der Kauf der Weihnachtsbäume ist grunderwerbsteuerfrei, weil die Weihnachtsbäume kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sondern nur Scheinbestandteile sind. Dies entschied das Finanzgericht (FG) Münster mit Urteil vom 14.11.2019, Az. 8 K 168/19 GrE.

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Eintritt in Mietvertrag bei Erwerb eines bloß mitgenutzten Grundstücks?

Jana Rößeler

Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 04.09.2019 (XII ZR 52/18), dem folgender Sachverhalt zugrunde lag:

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OLG Köln zu den Anforderungen an die Vollmachtsrüge nach § 174 BGB

Wird eine mittels anwaltlichem Schreiben ausgesprochene Kündigung aus „formellen und materiellen Gründen“ zurückgewiesen, liegt hierin – ohne weitere Hinweise – keine Zurückweisung nach § 174 BGB wegen fehlender Vollmacht. Dies stellte das Oberlandesgericht (OLG) Köln mit Urteil vom 12.04.2019, Az. 1 U 82/18, klar.

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Verhandlungen zum Grundstückskaufvertrag – alles kann, nichts muss?

Jana Rößeler

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag setzt voraus, dass derjenige, der von den Verhandlungen Abstand nimmt, in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt hat. Erforderlich ist insoweit ein qualifizierter Vertrauenstatbestand, der gegeben ist, wenn der Abbrechende den Vertragsschluss als sicher hingestellt oder den anderen Teil zu Vorleistungen veranlasst hat (LG Köln, Urteil vom 11. April 2019, Az. 2 O 202/18).

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Schadenersatzpflicht bei Untervermietung von Gewerberäumen zwecks Abwendung der Räumungsvollstreckung

Bei vertragswidriger Untervermietung zur bewussten Verhinderung oder Erschwerung der Vollstreckung ist der Mieter dem Vermieter nach § 826 BGB zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er den Erlass eines Räumungsurteils gegen ihn vorhersehen kann. Ist die Mieterin eine GmbH, kann der Geschäftsführer persönlich wegen eines Missbrauchs der korporativen Haftungsbeschränkung haften. Dies entschied das OLG München mit Teilurteil vom 02.05.2019, Az.: 32 U 1436/18.

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Auch eine Flächenabweichung von weniger als 10 % berechtigt bei echter Quadratmetermiete zur Minderung und Kündigung

Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sog. „echte Quadratmetermiete“, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10 % angenommen wird. Kommt es hierbei zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Dies entschied das OLG Dresden mit Urteil vom 10.07.2019 – 5 U 151/19 – mit Anschluss an BGH, Urt. v. 04.05.2005, XII ZR 254/01.

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Dr. Markus Vogelheim zählt zu den Top-Anwälten Deutschlands im Bau- und Architektenrecht

Dr. Markus Vogelheim

Dr. Markus Vogelheim gehört zu den Top-Anwälten in Deutschland. Das ist das Ergebnis einer Befragung, die das Datenunternehmen Statista für das Nachrichtenmagazin Focus durchgeführt hat. Dr. Markus Vogelheim ist im Fachbereich Bau- und Architektenrecht ausgezeichnet worden. Die Anwälte, die in der Focus-Anwaltsliste geführt sind, erhalten die Auszeichnung „Top Rechtsanwalt 2019“.

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Duldung von Mangelbeseitigungsarbeiten: unliebsame Folgen für sich weigernde Mieter

Ist ein Mietobjekt mangelhaft, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht als Einrede des nichterfüllten Vertrages durch teilweisen oder sogar vollständigen Einbehalt der Miete ausüben. Soweit dieses Zurückbehaltungsrecht besteht, schließt es den Zahlungsverzug des Mieters und ein entsprechendes Kündigungsrecht des Vermieters aus. Weigert sich der Mieter aber, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt zu einer weiteren Minderung grundsätzlich nicht mehr berechtigt. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht entfällt in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und ein weiterer Einbehalt fälliger Mieten ab diesem Zeitpunkt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Mieten den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ erhalten will. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 12/18.

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Anwalts-GbR kündigt unter Berufung auf Schriftformverstoß – treuwidrig?

Jana Rößeler

Unterzeichnet nur einer von mehreren GbR-Gesellschaftern einen gewerblichen befristeten Mietvertrag bzw. dessen Nachtrag – mit der GbR als Mieterin – und wird weder ein Vertretungszusatz angebracht noch ein Firmenstempel benutzt, liegt ein Schriftformmangel vor und der Mietvertrag ist ordentlich kündbar. Dies stellte das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg mit Urteil vom 20. Dezember 2018, Az. 4 U 60/18, klar.

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BGH: Werbung bindet den Verkäufer

Jana Rößeler

Der BGH setzte sich mit Urteil vom 25.01.2019 (Az. V ZR 38/18) erneut mit der Frage auseinander, wann öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder seiner Verhandlungsgehilfen vor Abschluss des Vertrages die geschuldete Eigenschaft der Kaufsache bestimmen und wann von einer diese Eigenschaft ausschließenden Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen ist.

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