Ein Architekt schaffte es nicht, eine genehmigungsfähige Planung aufzustellen, verlangte jedoch sein volles Honorar. Das OLG Celle gab ihm mit Urteil vom 07.02.2024 (Az. 14 U 12/23 nur zum Teil Recht, und zwar für die Leistungsphasen 1 und 2. Ab Leistungsphase 3 jedoch schuldet der Architekt eine genehmigungsfähige Planung.
Sachverhalt
Ein Immobilienunternehmen beauftragte einen Architekten im Jahre 2016 mit Architektenleistungen für das Bauvorhaben „40 Wohneinheiten nebst Tiefgarage“ (Leistungsphasen 1 bis 4 der HOAI). Vertraglich wurde eine zu planende Wohnfläche von ca. 4.000 m² vereinbart.
Die Planungen des Architekten erwiesen sich als nicht zulässig i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB und damit als nicht genehmigungsfähig. Der Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung wurde abgelehnt; u. a. wegen der Planung einer zu hohen Grundfläche und einer dreigeschossigen Bauweise. Die anschließende Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung blieb erfolglos.
Der Architekt schlug sodann eine sog. Deckblattlösung vor. Dabei sollte versucht werden, die Baugenehmigung aufgrund von falschen „Deckblättern“ zu erhalten, die nicht der tatsächlichen Planung entsprechen. Nach Erhalt der Baugenehmigung sollte dann mittels einer Befreiung die ursprünglich gewollte Planung durchgesetzt werden. Der Geschäftsführer des Immobilienunternehmens lehnte dieses Vorgehen ab.
Entscheidung
Das OLG Celle stellte fest, dass der Architekt seinen Honoraranspruch für die Leistungsphasen 1 und 2 (Grundlagenermittlung und Vorplanung) behält. Ziel dieser Leistungsphasen ist es, die Wünsche des Bauherrn auszuloten, diesen zu beraten und ein Konzept zu erstellen. Eine baurechtliche Genehmigungsfähigkeit ist in diesen Leistungsphasen in der Regel noch keine geschuldete Leistung.
Anders sieht es ab Leistungsphase 3 gemäß § 34 HOAI (Entwurfsplanung) aus. Hier schuldet der Architekt eine genehmigungsfähige Entwurfsplanung. Dabei muss der Architekt die für die Lösung dieser Aufgabe notwendigen Kenntnisse auf dem Gebiet des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts besitzen (vgl. u. a. BGH, Urteile vom 17.04.1980 – III ZR 167/78). Das Architektenhonorar war insoweit wirksam gemindert worden.
Weiter stellte das OLG Celle fest, dass eine Risikoverlagerung auf den Bauherrn trotz behaupteter Kenntnis über das Genehmigungsrisiko nicht erfolgt ist. Dazu bedürfte es schon einer vorherigen Aufklärung des Architekten zum Genehmigungsrisiko und einer ausdrücklichen Risikoübernahme durch den Bauherrn oder einer Haftungsbefreiung für den Architekten.
Schließlich stellte das OLG Celle fest, dass der Bauherr nicht zur Mitwirkung bei einer risikoreichen sog. Deckblattlösung verpflichtet ist.
