Mit Urteil vom 07.12.2023 – VII ZR 231/22 – hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bauträgervergütungsansprüche erst nach zehn Jahren verjähren. Das Gericht beendet damit einen langjährigen Streit darüber, ob Bauträgervergütungsansprüche den Verjährungsregeln für Grundstückskaufverträge (zehn Jahre) oder denjenigen des Werkvertragsrechts (drei Jahre) unterliegen und sorgt somit für mehr Sicherheit für Bauträger.
Der Fall
Gegenstand des vorliegenden Urteils war ein Vergütungsanspruch eines Bauträgers aus einem im Jahr 2013 geschlossenen Bauträgervertrag. Im Rahmen dessen verpflichtete sich der Bauträger (Kläger) zur Veräußerung eines Grundstücksanteils sowie zur Errichtung einer Eigentumswohnung. Im Gegenzug hatten sich die beklagten Eheleute verpflichtet, eine Bauträgervergütung zu entrichten. Im Nachgang verweigerten jedoch die Beklagten die Zahlung eines Teils der Bauträgervergütung unter Berufung auf Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB.
Die Vorinstanz hat die Klage des Bauträgers abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung wies das OLG ebenfalls wegen Verjährung zurück.
Die Entscheidung
Die Revision des Bauträgers hatte hingegen Erfolg. Der BGH erkannte den Anspruch des Bauträgers auf Zahlung der Restvergütung als nicht verjährt an. Das Gericht entschied, dass Bauträgervergütungsansprüche nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB, sondern den speziellen Verjährungsregeln für Grundstückskaufverträge gem. § 196 BGB unterliegen, wonach die Rechte an Grundstücken in zehn Jahren verjähren.
Es handele sich bei einem Bauträgervergütungsanspruch um einen einheitlichen Anspruch, der nicht in einen Kaufpreis für die Grundstücksanteile einerseits und eine Vergütung für die Errichtung des Bauwerkes (Eigentumswohnung) andererseits gesplittet werden kann. Der einheitlich bestehende Anspruch könne auch nur einheitlich verjähren. Es sei aus systematischen und teleologischen Gründen gerechtfertigt, hier die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB als lex specialis anzuwenden. Der Bauträgervertrag ist zwar ein Mischvertrag bestehend aus Elementen des Werk- und Grundstückskaufvertrags. Der Anspruch des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums ist jedoch von wesentlicher Bedeutung und prägt somit den Bauträgervertrag maßgeblich. Der Erwerber hätte an einer Übertragung des Grundstücksanteils ohne die Errichtung des Bauwerkes kein Interesse. Da von der Verjährungsregel des § 196 BGB sowohl die Ansprüche der Grundstückserwerber als auch diejenigen auf die Gegenleistung erfasst sind, ist es auch im vorliegenden Fall geboten, die zehnjährige Verjährungsfrist anzuwenden.
Das Fazit
Für Bauträger ist diese Entscheidung des BGH von erheblicher Bedeutung, da diese denen ermöglicht, zehn Jahre lang die Vergütung für Bauleistungen geltend machen zu können. Es ist jedoch zu beachten, dass die längere Verjährungsfrist nur dann gilt, wenn im Bauträgervertrag eine einheitliche Vergütung vereinbart wurde. Werden im Vertrag getrennte Vergütungsansprüche für das Grundstück einerseits und die Bauleistung andererseits festgelegt, unterliegt die Bauleistung dem Werkvertragsrecht und somit der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren und lediglich der Grundstücksteil der zehnjährigen Verjährungsfrist nach § 196 BGB.
