Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen hat mit Beschluss vom 4. März 2026 (Az. 1 LA 64/25) den Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen ein klageabweisendes Urteil des Verwaltungsgerichts abgelehnt und klargestellt, dass eine Genehmigung als „Wohnhaus“ grundsätzlich Dauerwohnen umfasst und im zugrundeliegenden Fall keine konkreten Anhaltspunkte für eine mit umfasste Feriennutzung vorlagen.
Der Hintergrund
Die Kläger, Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks, beantragte bei der Beklagten die Baumaßnahme „Wohnhaus (6 WE) und Nebengebäude“. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der das Gebiet als Reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO festsetzt. Den Antrag genehmigte die Beklagte antragsgemäß. Im Anschluss beantragten die Eigentümer einen Nachtrag, der vor allem bauliche Änderungen zum Gegenstand hatte, zur Nutzung enthielten die Unterlagen keine Angaben. Auf Nachfrage der Bauaufsichtsbehörde zur Begründung zusätzlicher WC-Räume teilten die Eigentümer mit, die Wohnungen würden an „ständig wechselnde Feriengäste“ vermietet und deshalb solle ein zweites WC geschaffen werden. Der Nachtrag wurde ebenfalls durch die Beklagte erteilt und beschränkte sich ausdrücklich auf bestimmte bauliche Punkte, darunter den Einbau von drei WCs im Spitzboden. In der Folgezeit vermieteten die Eigentümer die Einheiten als Ferienwohnungen.
Die Beklagte untersagte diese Nutzung unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und begründete dies im Wesentlichen damit, dass das Gebäude nur zum Dauerwohnen genehmigt sei und eine Nutzung als Ferienwohnungen eine nicht beantragte und nicht genehmigungsfähige Umnutzung darstelle. Das Verwaltungsgericht Stade wies die hiergegen gerichtete Klage ab.
Die Entscheidung
Der gegen die Entscheidung des VG Stade gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung der Kläger blieb vor dem OVG Niedersachsen ohne Erfolg.
Der Senat des OVG stellt klar, dass die Nutzung als Ferienwohnungen nicht von der erteilten Baugenehmigung umfasst war. Maßgeblich ist, was der Bauherr mit seinem Antrag zur Genehmigung gestellt hat und was die Behörde durch Genehmigungsvermerk in die Genehmigung einbezogen hat. In der Baubeschreibung blieb es, wie bereits im Ausgangsantrag, beim „Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 6 Wohneinheiten und Nebengebäude“. Die Nachtragsgenehmigung listete die genehmigten Änderungen ausdrücklich auf. Eine Nutzungsänderung hin zu Ferienwohnungen wurde nicht genannt. Das erläuternde Schreiben der Eigentümer, in dem die Vermietung an wechselnde Feriengäste erwähnt wird, war lediglich mit einem grünen Stempel („Akte“ bzw. „2. Ausfertigung“) Teil der Akte und wurde nicht durch einen Genehmigungsvermerk in Form eines Grünstempels in die Baugenehmigung aufgenommen. Eine solche erläuternde Feststellung ersetzt keinen Antrag auf Nutzungsänderung, auch nicht konkludent.
Der Senat des OVG betont zudem, dass die Genehmigung eines „Wohnhauses“ grundsätzlich als Genehmigung für Dauerwohnen zu verstehen ist; eine Mitumfassung von Ferienwohnen kommt nur in Betracht, wenn sich besondere Anhaltspunkte aus der Genehmigung selbst, dem Genehmigungsvorgang, der konkreten Beschaffenheit des Vorhabens oder einem im konkreten Fall erkennbaren Begriffsverständnis der Bauaufsichtsbehörde ergeben. Solche Anhaltspunkte lagen hier nicht vor. Auch eine „offensichtliche“ Genehmigungsfähigkeit verneint das Gericht. Selbst wenn man die Funktionslosigkeit des maßgeblichen Bebauungsplans unterstellte, wäre zusätzlich die Einfügung nach § 34 Abs. 1 BauGB zu prüfen; damit scheidet eine Offenkundigkeit aus.
Schließlich beantwortet der Senat eine von den Klägern aufgeworfene Frage negativ: Die bloße Grünstempelung eines Dokuments als Aktenbestandteil („Akte/2. Ausfertigung“) rechtfertigt nicht die Annahme, dass eine dort beschriebene Nutzungsart genehmigt ist. Erforderlich wäre ein Genehmigungsvermerk, der das Dokument ausdrücklich zum Bestandteil der Genehmigung macht.
Folgen für die Praxis
Wer Einheiten in einem als „Wohnhaus“ genehmigten Gebäude als Ferienwohnungen vermieten will, benötigt regelmäßig eine ausdrückliche Nutzungsänderung oder klare, genehmigte Hinweise in den mit Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen. Erläuternde Schreiben ohne Genehmigungsvermerk und bloße Aktenstempel reichen nicht aus.
