Das OLG Köln hat mit Urteil vom 17.12.2025 – 11 U 7/24 entschieden, dass Erwerber eines Bauträgerobjekts trotz noch offener Restkaufpreisforderungen die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung verlangen können, wenn ihnen wegen wesentlicher Mängel ein Zurückbehaltungsrecht zusteht und die Verweigerung der Eigentumsübertragung durch den Bauträger nach § 320 Abs. 2 BGB treuwidrig wäre.

Gleichzeitig stellt der Senat klar, dass die Schlussrate eines Bauträgervertrages regelmäßig erst mit vollständiger Fertigstellung des Bauwerks – einschließlich des Gemeinschaftseigentums – fällig wird und eine bloße Nutzung einzelner Teile, hier einer Tiefgarage, keine konkludente Abnahme begründet.

Sachverhalt

Die Beklagte errichtete als Bauträgerin eine Wohnanlage mit acht Eigentumswohnungen und einer Tiefgarage. Die Erwerber verlangten die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Kaufverträge sahen Abschlagszahlungen nach Baufortschritt vor. Die letzte Rate in Höhe von 3,5 % sollte erst nach vollständiger Fertigstellung fällig werden. Zudem war eine Erfüllungssicherheit von 5 % vereinbart.

Die Erwerber hatten das jeweilige Sondereigentum abgenommen, verweigerten jedoch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wegen verschiedener behaupteter Mängel der Tiefgarage. Parallel hierzu führten die Parteien weitere Rechtsstreitigkeiten über Mängel und Restkaufpreisforderungen.

Die Bauträgerin verweigerte die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung und machte im Wege der Widerklage Restkaufpreisforderungen geltend.

Das Landgericht Köln gab der Klage auf Zustimmung zur Eigentumsumschreibung statt und wies die Widerklage als derzeit unbegründet ab. Die hiergegen gerichtete Berufung blieb ohne Erfolg.

Rechtliche Würdigung

Keine Fälligkeit der Schlussrate ohne vollständige Fertigstellung

Nach Auffassung des OLG Köln war die von der Bauträgerin geltend gemachte Schlussrate nicht fällig.

Die vertraglich vereinbarte Fälligkeitsregelung knüpfte ausdrücklich an die vollständige Fertigstellung der geschuldeten Leistungen einschließlich des Gemeinschaftseigentums an.

Nach den Feststellungen des Landgerichts wies die Tiefgarage jedoch wesentliche Mängel auf. Denn die Tiefgarage ist nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet. Sowohl die Breite der Zufahrt als auch die Fahrgassenbreite unterschreiten die maßgeblichen Mindestmaße der SBauVO NW. Nach den Feststellungen des Gerichts konnten Mittelklassefahrzeuge die Tiefgarage nur eingeschränkt nutzen. Das Gericht führt hierzu aus, dass die übliche Nutzbarkeit der Garageneinfahrt wenigstens voraussetze, dass die Einfahrt mit einem Mittelklassewagen in einem Zug möglich ist, ohne mit dem Tor zu kollidieren. Ein Rangieren im Einfahrtsbereich, um in die Toreinfahrt zu gelangen, bedeutet eine erhebliche Einschränkung gegenüber der üblichen Einfahrt in eine Tiefgarage (vgl. hierzu OLG Nürnberg, Urteil vom 17.09.1999, 6 U 4530/98 = MDR 2000, 695).

Damit war das Werk nicht mangelfrei fertiggestellt. Die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Schlussrate lagen daher nicht vor.

Keine konkludente Abnahme durch Nutzung der Tiefgarage

Der Senat verneinte zudem eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

Eine solche setzt voraus, dass das Verhalten des Bestellers aus objektiver Sicht den eindeutigen Schluss zulässt, er billige das Werk als im Wesentlichen vertragsgerecht.

Zwar kann in der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller eine konkludente Abnahme liegen. Ob eine konkludente Abnahme vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls (mit Verweis auf: BGH, Urteil vom 12.5.2016, VII ZR 171/15 = NJW 2016, 2878). Die bloße Nutzung der Tiefgarage genügte hierfür nicht. Maßgeblich war insbesondere, dass die Erwerber die gerügten Mängel bereits zuvor ausdrücklich beanstandet und zudem Klage auf Mängelbeseitigung erhoben hatten.

Unter diesen Umständen konnte die Nutzung der Garage nicht als Abnahmeerklärung verstanden werden.

Zurückbehaltungsrecht der Erwerber

Wegen der bestehenden Mängel stand den Erwerbern ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB zu.

Vor der Abnahme bemisst sich dieses Zurückbehaltungsrecht regelmäßig nach den voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zuzüglich eines angemessenen Druckzuschlags.

Nach dem unstreitigen Parteivorbringen lagen die Kosten einer möglichen Umgestaltung der Tiefgarage im hohen sechsstelligen Bereich. Die von der Bauträgerin geltend gemachten Restkaufpreisforderungen lagen deutlich darunter.

Eigentumsumschreibung trotz offenen Restkaufpreises

Der Anspruch der Erwerber auf Eigentumsübertragung war dennoch fällig.

Der Senat stützt dies auf den Rechtsgedanken des § 162 Abs. 1 BGB: Verhindert der Bauträger durch mangelhafte Leistung selbst die vollständige Kaufpreiszahlung, kann er sich auf den Eintritt der vertraglichen Bedingung nicht berufen.

Die noch offenen Kaufpreisforderungen waren zudem verhältnismäßig gering. Selbst unter Berücksichtigung streitiger Sonderwünsche lagen sie unterhalb von etwa zehn Prozent des jeweiligen Kaufpreises.

Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände (insbesondere der erheblichen Mängel, der langen Dauer der Auseinandersetzung und des Interesses der Erwerber an der Eigentumsübertragung) war es daher nach § 320 Abs. 2 BGB treuwidrig, die Eigentumsumschreibung weiterhin zu verweigern.

Praxishinweis

Die Entscheidung verdeutlicht erneut die Wechselwirkung zwischen Kaufpreisfälligkeit, Mängelrechten und Eigentumsübertragung im Bauträgerrecht.

Für Bauträger folgt daraus, dass die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung nicht dauerhaft als Druckmittel zur Durchsetzung offener Restkaufpreisforderungen eingesetzt werden kann. Bestehen wesentliche Mängel und steht den Erwerbern ein Zurückbehaltungsrecht zu, kann eine Verweigerung der Eigentumsübertragung treuwidrig sein.

Erwerber wiederum sollten beachten, dass die Eigentumsübertragung grundsätzlich nicht von einer vollständig mangelfreien Herstellung abhängt. Entscheidend ist vielmehr, ob die offene Restforderung im Verhältnis zu den bestehenden Mängelrechten noch erheblich ist.

Die Entscheidung zeigt damit, dass die Grenze zwischen berechtigtem Zurückbehaltungsrecht und treuwidriger Leistungsverweigerung im Bauträgerrecht maßgeblich durch eine Gesamtabwägung der Umstände des Einzelfalls bestimmt wird.