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Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sog. „echte Quadratmetermiete“, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10 % angenommen wird. Kommt es hierbei zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Dies entschied das OLG Dresden mit Urteil vom 10.07.2019 – 5 U 151/19 – mit Anschluss an BGH, Urt. v. 04.05.2005, XII ZR 254/01.

Dr. Markus Vogelheim

Dr. Markus Vogelheim gehört zu den Top-Anwälten in Deutschland. Das ist das Ergebnis einer Befragung, die das Datenunternehmen Statista für das Nachrichtenmagazin Focus durchgeführt hat. Dr. Markus Vogelheim ist im Fachbereich Bau- und Architektenrecht ausgezeichnet worden. Die Anwälte, die in der Focus-Anwaltsliste geführt sind, erhalten die Auszeichnung „Top Rechtsanwalt 2019“.

Ist ein Mietobjekt mangelhaft, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht als Einrede des nichterfüllten Vertrages durch teilweisen oder sogar vollständigen Einbehalt der Miete ausüben. Soweit dieses Zurückbehaltungsrecht besteht, schließt es den Zahlungsverzug des Mieters und ein entsprechendes Kündigungsrecht des Vermieters aus. Weigert sich der Mieter aber, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt zu einer weiteren Minderung grundsätzlich nicht mehr berechtigt. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht entfällt in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und ein weiterer Einbehalt fälliger Mieten ab diesem Zeitpunkt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Mieten den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ erhalten will. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 12/18.