Duldung von Mangelbeseitigungsarbeiten: unliebsame Folgen für sich weigernde Mieter

Ist ein Mietobjekt mangelhaft, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht als Einrede des nichterfüllten Vertrages durch teilweisen oder sogar vollständigen Einbehalt der Miete ausüben. Soweit dieses Zurückbehaltungsrecht besteht, schließt es den Zahlungsverzug des Mieters und ein entsprechendes Kündigungsrecht des Vermieters aus. Weigert sich der Mieter aber, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt zu einer weiteren Minderung grundsätzlich nicht mehr berechtigt. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht entfällt in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und ein weiterer Einbehalt fälliger Mieten ab diesem Zeitpunkt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Mieten den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ erhalten will. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 12/18.

Der Fall

Die Beklagten sind seit 1998 Mieter einer Wohnung und mindern seit 1999 laufend die Miete. Mit den Rechtsvorgängern des Klägers, der im Jahr 2014 das Haus erwarb, führten sie verschiedene Prozesse. Auch dem Kläger zahlten die Beklagten dauerhaft nicht die volle Miete, der daraufhin am 29.12.2015 die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärte und mit weiterem Ansteigen des Mietrückstands im Verlauf weitere fristlose Kündigungen nachschob. Die Beklagten beriefen sich auf ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht bis zur Mangelbeseitigung. Zugleich erklärten sie, eine Mangelbeseitigung könne aufgrund eines noch andauernden Rechtsstreits mit den vormaligen Vermietern aus Beweissicherungsgesichtspunkten nicht stattfinden. Denn eine Mangelbeseitigung würde einer „Vernichtung von Beweissachverhalten“ und damit einer „Beweisvereitelung“ gleichkommen, weshalb eine entsprechende Duldungsverpflichtung nicht bestehe.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof entschied, dass das Mietverhältnis jedenfalls durch die am 27.07.2016 wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene vierte Kündigung beendet wurde. Auf Seiten des Vermieters lag hierfür ein „wichtiger Grund“ § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor: Allein der zurückbehaltene Betrag habe schon zwei Mieten überstiegen. An der Wirksamkeit dieser Kündigung änderte auch das zusätzlich zur Mietminderung wegen derselben Mängel geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht nichts. Denn die Kündigung war schon deshalb wirksam, weil ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei Beseitigung des Mangels und bei Beendigung des Mietverhältnisses ende, sondern auch dann, wenn der Mieter die Duldung der Mangelbeseitigung verweigere. Mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts der Mieter sind die gesamten von ihnen einbehaltenen Beträge – selbst wenn der Einbehalt zunächst zu Recht erfolgt sein sollte – sofort zur Zahlung fällig geworden. Denn in diesen Fällen könne das Zurückbehaltungsrecht die Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten, offensichtlich nicht mehr erfüllen.

Praxishinweis

Nachdem der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2015 eine Grundsatzentscheidung zur Höhe und Dauer des Zurückbehaltungsrechts des Mieters bei Mängeln gefällt hat, lag der Schwerpunkt nun auf der Frage, wann das Zurückbehaltungsrecht entfällt, was ebenso von erheblicher Bedeutung für die Praxis ist. Mieter müssen sich stets bewusst sein, dass jegliche Handlungen, die als Verweigerung der Mangelbeseitigung einzuordnen sind, zum sofortigen Zahlungsrückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen können. Wollen Mieter nicht die Beendigung des Mietverhältnisses riskieren, dürfen sie nicht die vom Vermieter geplante Mangelbeseitigung verhindern – auch nicht unter Verweis auf eine drohende „Beweisvereitelung“. Vielmehr sind sie gehalten, die minderungsrelevanten Beweise zügig zu sichern. Für Vermieter bietet dies den Vorteil, weniger Verzögerungen bei der Mangelbeseitigung hinnehmen zu müssen.

Rechtsanwalt Felix Erler
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