Die aktuellen Kriege im Iran und der Ukraine zeigen eindrucksvoll, dass die weltpolitische Sicherheitsordnung starken Umbrüchen unterworfen ist. Gleichzeitig ist nicht klar, wie zuverlässig im Ernstfall hergebrachte Sicherheitsgarantien und Verteidigungsstrukturen noch funktionieren. All dies führt zu der Erkenntnis, dass Deutschland und Europa mehr Verantwortung für die eigene Verteidigungsfähigkeit übernehmen müssen. In Deutschland hat dies zur Forderung des Verteidigungsministers geführt, dass Deutschland möglichst schnell kriegstüchtig werden müsse. Der aktuelle Bundeskanzler hat das Ziel formuliert, dass die Bundeswehr zur konventionell stärksten Armee Europas werden müsse. Sollen diese Ziele tatsächlich erreicht werden, entstehen enorme Bedarfe nicht nur in der klassischen Verteidigungsindustrie, sondern auch in der zivilen Wirtschaft, die einerseits die Bedarfe abdecken muss und andererseits bei allen Maßnahmen den Aspekt der Resilienz, insbesondere im Kriegs- und Krisenfall, berücksichtigen muss.
Diese „neue“ sicherheitspolitische Weltlage bringt aber für die Immobilienwirtschaft in Zeiten, in denen das Geschäftsumfeld in einigen herkömmlichen Assetklassen besonders schwierig ist, Chancen, die „brachliegenden“ Kapazitäten in aussichtsreiche Geschäftsfelder, namentlich in die Assetklasse Defence Properties, umzusteuern.
Die Chancen liegen auf der Hand, da die Bedarfe nicht nur in der Verteidigungsindustrie enorm sind. Bestand im militärischen Bereich vor der Vollinvasion Russlands in die Ukraine aufgrund der immer knapper werdenden Finanzmittel eine Mangelverwaltung, so hat sich dies zunächst mit dem sog. Sondervermögen von 100 Mrd. Euro, spätestens jedoch mit der Aufhebung der Schuldenbremse und dem neuen Nato-Ziel, 5 % des BIP für Sicherheit und Verteidigung zu investieren, vollkommen verändert.
In Sicherheitskreisen wird nicht mehr der finanzielle Faktor als der begrenzende Faktor angesehen, sondern der Faktor Zeit. Während die Verteidigungsindustrie bisher Klein- und Kleinstserien im Manufakturbetrieb fertigte, sind die aktuellen Bedarfe nicht nur im Bereich von Drohnen und Munition so groß, dass auf eine industrielle Massenproduktion umgestellt werden muss. Angesichts der enormen Bedarfe und insbesondere der engen Zeitschiene ergeben sich auch für Unternehmen, die bisher nicht im Bereich Sicherheit und Verteidigung tätig waren, neue Möglichkeiten, in diesen Sektor einzusteigen. Aktuelle Marktbefragungen ergeben, dass insbesondere Unternehmen aus dem aktuell kriselnden Automotive/Automotive-Zulieferer-Bereich aber auch aus dem Maschinen- und Anlagenbau versuchen, neue Geschäftsfelder im Verteidigungs- und Rüstungsbereich zu erschließen. Ein wichtiger Bereich sind dabei die sog. „Dual-Use-Produkte“, also solche Produkte, die sowohl im zivilen als auch militärischen Bereich Verwendung finden.
Neben dem vorskizzierten „klassischen Rüstungsbereich“ sind aber bislang die Herausforderungen im Bereich des Zivil- und Katastrophenschutzes jedenfalls in der öffentlichen Diskussion weitgehend unbeachtet geblieben. Angesichts der Binsenweisheit, dass eine erfolgreiche Landesverteidigung neben einer leistungsfähigen Armee und industriellen Basis für die Rüstungswirtschaft auch eine resiliente Gesellschaft benötigt, sollen 1,5 % des BIP für Investitionen in die sog. zivile Verteidigung für den Schutz kritischer Infrastruktur und Cybersicherheit investiert werden.
Damit ist eine Grundlage, nämlich der finanzielle Rahmen zur Erreichung der oben postulierten politischen Ziele, gelegt. Weitaus schwieriger ist jedoch die Umsetzung innerhalb des in Rede stehenden Zeitrahmens. Nach Analysen aus Sicherheitskreisen könnte Russland im Jahr 2029 in der Lage sein, über solche militärischen Fähigkeiten zu verfügen, dass ein Angriff auf Nato-Gebiet als möglich erscheint. Nach anderen Einschätzungen könnte dies bereits im Jahr 2027 der Fall sein. Ausgangspunkt ist hier jeweils die Analyse einer vermuteten Rüstungsproduktion in Russland, das zwischenzeitig vollständig auf Kriegswirtschaft umgestellt hat, gepaart mit der Beobachtung, dass die dort vermuteten Kapazitäten so groß sind, dass lediglich 20 % der produzierten Rüstungsgüter im Ukraine-Krieg verwendet würden, sodass für 80 % eine anderweitige Verwendungsmöglichkeit bestehen würde. Zwar handelt es sich bei all diesen Überlegungen letztlich um keine mit öffentlichen Quellen hinterlegten Daten und Fakten, jedoch dienen diese Einschätzungen westlichen Nationen als Planungsgrundlage für ihre Verteidigung.
Übersetzt man den vorskizzierten Rahmen in daraus resultierende insbesondere sehr kurzfristige Bedarfe, so sind diese insbesondere in dem angesprochenen Zeitrahmen in den bisherigen staatlichen Beschaffungsabläufen nicht zu realisieren.
Diese Gesamtlage bietet der privaten Immobilienwirtschaft neue Marktchancen, insbesondere für Investoren und Projektentwickler, in die Assetklasse Defence Properties einzusteigen. Von Vorteil ist es hier, wenn man bereits über Erfahrungen im Bereich von Bauwerken bzw. Liegenschaften mit besonderen Sicherheitsanforderungen verfügt.
Klar ist, dass in diesem Bereich neben den ohnehin geltenden Planungsparametern mit ihren dahinterliegenden gesetzlichen Anforderungen (z. B. Arbeitsschutz, Brandschutz, Immissionsschutz etc.) eine ganze Reihe weitere aber ausschlaggebende Planungsparameter hinzukommen.
Allen Immobilien in dieser Assetklasse ist gemein, dass sie einerseits auf eine ganz spezielle Nutzung zugeschnitten sind, die andererseits auch dann funktionieren muss, wenn es zu einem den Normalbetrieb störenden Vorfall kommt. Die Herausforderung, sich diese Assetklasse zu erschließen, besteht insbesondere auch darin, die jeweils bestehenden rechtlichen Anforderungen zu erkennen und Lösungen zu entwickeln, mit denen diesen insgesamt entsprochen werden kann. Eine erfolgreiche Projektentwicklung in diesem Bereich setzt immer voraus, dass am Beginn des Planungsprozesses sowohl im Bereich des Neubaus aber insbesondere auch im Bereich des Bauens im Bestand geprüft wird, welche Risiken für die zu realisierende Nutzung bestehen und welche Sicherheitsmaßnahmen umzusetzen sind, um diese Risiken auf das jeweils gesetzlich vorgesehene Schutzniveau zu begrenzen.
Um es konkreter zu fassen: Es treten in dieser Assetklasse andere Planungsparameter in den Vordergrund als dies für andere Assetklassen der Fall ist. So stehen je nach Nutzung und daraus abgeleiteten tatsächlichen und rechtlichen Anforderungen Fragen im Raum, wie beispielsweise:
Ist eine autarke/redundante Energieversorgung des Objekts gewährleistet? Ist die Cybersicherheit gewährleistet? Wie ist die Datenanbindung gesichert? Sind Zutritts-/Zugangskontrollsysteme vorhanden/ausreichend? Sind betriebsnotwendige Räumlichkeiten physisch ausreichend gesichert (Sicherung gegen Explosionen/Beschuss/Einbruch/Durchbruch/EMP/Abhören/Ausspähen/Wirkung von ABC-Kampfstoffen/Auswirkungen von Naturereignissen, wie Hochwasser, Starkregen, Erdbeben, Einschlag von Himmelskörpern)? Wie schnell kann die bauliche Anlage nach einem Vorfall wiederhergestellt/repariert werden?
Angesichts des oben bereits beschriebenen äußerst ambitionierten Zeitrahmens wird auch die Entwicklung im Bestand einen breiten Raum einnehmen. Im Rahmen einer etwaig stattfindenden Due Diligence sind natürlich die vorstehenden (nicht abschließenden) genannten Fragestellungen zu untersuchen. Wie einige aktuelle Ausschreibungen für Beschaffungen von Kasernenbauten der Bundeswehr gezeigt haben, soll auch aufgrund des ambitionierten Zeitrahmens auf besondere bauliche Lösungen, wie dem modularen Bauen, dem Bauen Raumzellen und neue Bauverfahren „3D-Durck“ gesetzt werden. Die Praxis zeigt jedoch, dass die aktuellen Genehmigungsprozesse hierauf nicht ausgelegt sind. Solch innovative Lösungen verfügen oftmals nicht über die eigentlich erforderlichen bauaufsichtlichen Zulassungen. Zwar hat sich auch in diesem Bereich der Gesetzgeber auf den Weg gemacht und hat bzw. will gesetzliche Anpassungen vornehmen, jedoch ist es für alle in diesem Segment Tätigen eine große Herausforderung, derartige Bauvorhaben rechtssicher zu planen und umzusetzen.
CBH Rechtanwälte haben für den Bereich Verteidigung und Sicherheit eine umfassende Praxisgruppe zusammengestellt, die insbesondere auf die Beratung und juristische Projektsteuerung von Infrastruktur- und großen Immobilienprojekten mit besonderen Sicherheitsanforderungen fokussiert ist. CBH Rechtsanwälte können hierbei nicht nur die rechtliche Expertise, sondern auch das Erfahrungswissen in der Beratung von Betreibern von Anlagen der kritischen Infrastruktur einbringen. CBH Rechtsanwälte werden am 11.06.2026 zusammen mit ihren Netzwerkpartnern die 2. Fachtagung „Sicherheit der kritischen Infrastrukturen“ veranstalten.
Damit haben Stakeholder der neuen Assetklasse Defence Properties die Möglichkeit, ihre Projekte nicht nur durch CBH Rechtsanwälte rechtssicher unterstützen zu lassen, sondern auch auf ein breites Netzwerk von Gutachtern und Anbietern von Sicherheitslösungen, die seit Jahrzehnten in diesem Bereich tätig sind, zurückzugreifen.
