Am 4. Juli 2024 hat der Bundestag den Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ (BT-Drs. 20/9890) in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (BT-Drs. 20/12146) beschlossen. Damit wird die Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien erheblich erleichtert.
Hintergrund
Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten spielen eine entscheidende Rolle bei der Errichtung von Erneuerbare-Energien-Anlagen auf fremden Grundstücken. Sie sichern das Recht des Betreibers zur Nutzung des Grundstücks und ermöglichen gleichzeitig, die Anlagen als Sicherungsmittel für die Finanzierung zu nutzen, ohne dass sie Bestandteil des Grundstücks werden.
Grundsätzlich sind beschränkte persönliche Dienstbarkeiten gemäß § 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht übertragbar. Jedoch bestehen bereits gemäß § 1092 Abs. 2 und 3 BGB Ausnahmen, z. B. für Anlagen zur Fortleitung von Elektrizität, Gas und anderen Medien. Der Ausnahmenkatalog wird nun auf Anlagen zur Nutzung von Wasserkraft, Windenergie, Solarenergie, Geothermie, Umweltwärme, Biomasse sowie Anlagen zur elektrochemischen Herstellung von Wasserstoff und Stromerzeugung aus Wasserstoff erweitert. Erfasst sind auch die erforderlichen Nebenanlagen von Elektrolyseuren sowie Anlagen zur Nutzung von Abwärme und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen.1
Auswirkungen für die Praxis
Ein Betreiberwechsel erfordert bislang komplexe rechtliche Lösungen zur Übertragbarkeit dieser Dienstbarkeiten. Die geplante Gesetzesänderung kommt dem praktischen Bedürfnis nach einfacheren und effizienteren Regelungen entgegen und macht komplexe Regelungen zu Vormerkungen in Gestattungsverträgen überflüssig.
Aufseiten der finanzierenden Banken ist zu erwarten, dass dies deutliche Erleichterungen und Vereinfachungen in der Finanzierung mit sich bringt.
Allerdings könnte die Möglichkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten ohne ihre Zustimmung zu übertragen, aufseiten der Grundstückseigentümer für Verunsicherung sorgen und ein gesteigertes Bedürfnis nach Absicherung auslösen. Dies könnte wiederum zu anspruchsvolleren und langwierigeren Vertragsverhandlungen führen, die die erhoffte Beschleunigung der Energiewende eher verzögern als fördern.
Auf Altfälle, d. h. auf beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, für die die erforderliche Eintragungsbewilligung bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt wurde, ist die Neuregelung nicht anzuwenden.
Ausblick
Mit der Neuaufnahme nimmt der Gesetzgeber eine weitere Anpassung im Kontext des von der Bundesregierung vorangetriebenen Wasserstoffmarkthochlaufs und des Ausbaus erneuerbarer Energien vor.
Kritik an der geplanten Änderung richtet sich vor allem darauf, dass § 1092 Abs. 3 Nr. 1 BGB nicht ausdrücklich auch auf die dazugehörigen Speicher und die erforderliche Infrastruktur wie Umspannwerke, Übergabestationen, Kabel und Wege erweitert wird.2 Auch wenn die Auffassung vertreten wird, dass § 1092 Abs. 3 BGB bereits diese Aspekte umfasst3, würde eine explizite Erweiterung für mehr Klarheit in der praktischen Anwendung sorgen.
Die Gesetzesänderung muss noch den Bundesrat passieren, dessen nächste Sitzung am 27. September 2024 stattfindet. Das Gesetz soll am Tag nach seiner Verkündung in Kraft treten.
- BR-Drs. 508/23, S. 17. ↩︎
- Siehe BWE-Stellungnahme zum BMJ-Entwurf Übertragung Dienstbarkeiten (07/2023). ↩︎
- OLG Hamm NJOZ 2014, 521; OLG München NJOZ 2013, 923. ↩︎
