Umfassende Reform des WEG-Rechts zum 01.12.2020

Bereits seit einigen Jahren gibt es Bestrebungen die E-Mobilität in Deutschland auszubauen. Dies wurde nun endlich angegangen und im Zuge dessen direkt das gesamte WEG-Recht weitreichend reformiert. Im Januar 2020 legte das BMJV deshalb den Referentenentwurf für das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vor. Am 09.10.2020 nahm das neue Gesetz die letzte Hürde im Bundesrat und tritt nun am 01.12.2020 in Kraft. Mit ihm kommen einige erhebliche Änderungen im WEG. Im Folgenden sollen die Wesentlichen kurz dargestellt werden sollen.

1. Entstehungszeitpunkt der Wohnungseigentümergemeinschaft („Werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“)
Lange Zeit wurde rund um den Entstehungsprozess der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem von der Rechtsprechung entwickelten Modell der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ gearbeitet. Dies soll durch die Änderung des WEG nun beendet werden. Der Entstehungszeitpunkt der Wohnungseigentümergemeinschaft ist künftig der Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a I 2 WEG-neu). Dies eröffnet auch die Möglichkeit einer Ein-Personen-WEG, die vorher einhellig abgelehnt wurde. § 8 III WEG-neu regelt, dass der eintretende Wohnungseigentümer, wenn sein Anspruch auf Übertragung durch Vormerkung gesichert ist, mit Besitzübergang anstelle des Eigentümers dessen Rechte und Pflichte wahrnimmt.

2. Volle Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
Gem. § 9a I 1 WEG-neu ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nun vollständig rechtsfähig. Ihre Aufgabe ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 I WEG-neu). Ansprüche der Wohnungseigentümer sind nun ausschließlich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zu richten. Auch das komplizierte System der geborenen und gekorenen Ausübungsbefugnis wird dadurch abgeschafft.

3. Vertretung der Gemeinschaft durch den WEG-Verwalter
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft in Zukunft sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich nach außen, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag allerdings nur nach Beschluss der Wohnungseigentümer (§ 9b I 1 WEG-neu). Hat die Gemeinschaft keinen Vertreter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b I 2 WEG-neu). Die Ermächtigung nur eines Eigentümers zur Vertretung durch Beschluss ist ausdrücklich nicht vorgesehen. Neu ist auch, dass der Umfang der Vertretungsmacht nach außen nicht mehr beschränkt werden kann (§ 9b I 3 WEG-neu).

4. Abberufung des WEG-Verwalters
Der Verwalter soll nun jederzeit ohne Begründung abberufen werden können (§ 26 III WEG-neu). Eine Beschränkung der Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist nicht mehr möglich. Damit einher geht, dass der Verwaltervertrag nun automatisch sechs Monate nach Abberufung endet.

5. Erweiterung der Kompetenz des WEG-Verwalters
Auch die Aufgaben des Verwalters wurden erweitert. Er hat die Kompetenz zur Durchführung von Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 I WEG-neu). Für alles Weitergehende ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung nötig. Im Innenverhältnis können die Wohnungseigentümer die Befugnisse des Verwalters jedoch erweitern oder beschränken (§ 27 II WEG-neu).

6. Einführungen des zertifizierten WEG-Verwalters
Neu eingeführt wurde der zertifizierte Verwalter (§ 26a WEG-neu). Ein solcher ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Einzelheiten werden noch durch eine Verordnung des BMJV getroffen werden. Nur die Wahl eines zertifizierten Verwalters entspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 19 II Nr. 6 WEG-neu). Dieser Anspruch besteht jedoch nicht für einen Übergangszeitraum von zwei Jahren (§ 48 IV 1 WEG-neu). Für einen Zeitraum von drei Jahren stehen bereits gewählte Verwalter einem zertifizierten Verwalter gleich (§ 48 IV 2 WEG-neu).

7. Erweiterung der Kompetenzen des Beirats
Auch die Regelungen zum Beirat wurden angepasst. Seine Kompetenzen wurden dahingehend erweitert, dass er den Verwalter überwachen soll (§ 29 II 1 WEG-neu). Die Haftung von unentgeltlich tätig werden Beiratsmitgliedern ist zukünftig auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 III WEG-neu). Die Mitgliederzahl des Beirats ist nun flexibel. Eine Beschränkung auf genau drei Mitglieder findet nicht mehr statt (§ 29 I WEG-neu).

8. Fristverlängerung für die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung
Auch bzgl. der Wohnungseigentümerversammlung gibt es einige Änderungen. Zunächst wurde die Frist zur Einberufung von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 IV 2 WEG-neu).

9. Online-WEG-Versammlung und Abschaffung des Quorums zur Beschlussfassung
Zukünftig können Eigentümer an der Wohnungseigentümerversammlung auch online teilnehmen (§ 23 I 2 WEG-neu). Auch das Quorum zur Beschlussfassung wurde abgeschafft. Es genügt nun die Mehrheit der anwesenden Stimmen.

10. Textform für Vollmachten, Einberufung und Umlaufbeschlüsse
Sowohl die Vollmachtserteilung im Falle der Abwesenheit als auch Umlaufbeschlüsse und die Einberufungsunterlagen bedürfen in Zukunft nur noch der Textform (§ 25 III WEG-neu; § 23 III WEG-neu; § 24 II WEG-neu).

11. Grundbucherfordernis für Beschlüsse zur Änderung der Gemeinschaftsordnung gem. § 10 III 1 WEG-neu mit Rückwirkung
Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel zur Änderung der Gemeinschaftsordnung gem. § 10 III 1 WEG-neu müssen ins Grundbuch eingetragen werden, um gegen einen Sonderrechtsnachfolger zu gelten. Dies gilt auch für Beschlüsse, die vor Geltung der Änderungen gefasst wurden, sodass diese nachgetragen werden müssen (§ 48 I – III WEG–neu).

12. Sondereigentum an Außenstellplätzen möglich
Gem. des neuen § 3 II WEG-neu kann das Sondereigentum nun auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, namentlich auch auf unbebaute Außenstellplätze, erstreckt werden. Voraussetzung ist, dass er durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt ist. Außerdem wird § 3 I WEG ein zweiter Satz hinzugefügt, der fingiert, dass Stellplätze Räume i.S.d. § 3 I 1 WEG-neu sind.

13. Beschlussfassung über Baumaßnahmen mit einfacher Mehrheit
Auch die Vornahme von Baumaßnahmen kann in Zukunft durch einfachen Mehrheitsbeschluss erfolgen (§ 20 I WEG-neu), es sei denn, ein Wohnungseigentümer wird unangemessen benachteiligt oder die Anlage grundlegend verändert.

14. Anspruch auf Baumaßnahmen in besonderen Fällen
Ein Anspruch auf eine Baumaßnahme besteht, wenn die baulichen Veränderungen dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Über die Durchführung der Maßnahme entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

15. Kostentragung für beschlossene Baumaßnahmen
Gem. § 21 I WEG-neu müssen grundsätzlich nur die Eigentümer die Kosten einer Baumaßnahme tragen, die ihr zugestimmt haben. Nur ihnen gebühren dafür auch die Nutzungen; eine nachträgliche Gestattung der Nutzung auch anderer Eigentümer gegen eine Kostenbeteiligung ist allerdings möglich (§ 21 IV WEG-neu). Etwas Anderes gilt, wenn der Beschluss zur Baumaßnahme mit mindestens zweidrittel der Stimmen gefasst wurde oder sich die Baumaßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Dann müssen die Kosten grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile getragen werden (§ 21 II WEG-neu). Eine abweichende Kostenverteilung kann jedoch durch Beschluss entschieden werden (§ 21 V WEG-neu).

16. Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und Korrektur von Abrechnungsfehlern
Künftig entscheidet die Eigentümerversammlung nur noch über die Abrechnungsspitze mit Beschluss (§ 28 II WEG-neu). Der Verwalter hat zu diesem Zweck einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese Berechnung ist jedoch ausdrücklich nicht Teil des Beschlusses, sodass Fehler in der Berechnung, die sich nicht auf die Vorschüsse und Nachschüsse auswirken, dem Beschluss selbst nicht schaden.

17. Prozessrecht – Beschlussklagen stets gegen die Gemeinschaft
Neu eingeführt wurde der Begriff der Beschlussklagen in § 44 I WEG-neu. Mit diesen kann ein Beschluss angefochten, seine Nichtigkeit festgestellt oder der Erlass eines Beschlusses verlangt werden. Sie ist immer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht mehr gegen alle Eigentümer zu richten (§ 44 II WEG-neu). Die Beiladungsregelungen wurden gestrichen. Die Rechtskraft eines Urteils erstreckt sich nur noch auf die Wohnungseigentümer, nicht mehr auf den Verwalter (§ 44 III WEG-neu).

18. Übergangsrecht
Mit dem Gesetz ist offensichtlich ein Neuanfang gewollt. So erklärt sich auch die sehr umfassende Regelung, dass Altvereinbarungen, die dem neuen Gesetz entgegenstehen, wirkungslos werden, wenn sich aus ihr nicht etwas Anderes ergibt, wogegen allerdings eine Vermutung spricht (§ 47 WEG). Mit Ausnahme des Prozessrechts treten die Änderungen im Übrigen übergangslos in Kraft.

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Paul M. Kiss

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