Das OLG Stuttgart hat mit Urteil vom 28.04.2026 - 10 U 39/25 (nicht rechtskräftig) entschieden, dass ein Bauträger die restliche Vergütung auch dann verlangen kann, wenn das Gemeinschaftseigentum noch erhebliche Mängel aufweist und deshalb nicht abnahmereif ist, sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (im Folgenden der Einfachheit halber: „GdWE“) die Mängelrechte wirksam an sich gezogen und den Bauträger auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Anspruch genommen hat. In derlei Konstellationen kann sich der einzelne Erwerber nach Auffassung des Senats nicht mehr auf die fehlende Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums berufen. An die Stelle seines Mängelbeseitigungsanspruchs tritt vielmehr der von der GdWE geltend gemachte Kostenvorschussanspruch, den der Erwerber dem Vergütungsverlangen des Bauträgers im Wege eines Zurückbehaltungsrechts entgegenhalten kann. Die Restvergütung ist daher lediglich Zug um Zug gegen Zahlung des Kostenvorschusses an die GdWE geschuldet. Die Revision hat der Senat nicht zugelassen.
I. Problemlage
Die Durchsetzung von Restvergütungsansprüchen gehört zu den klassischen Konfliktfeldern im Bauträgerrecht. Besonders kompliziert wird die Situation, wenn am Gemeinschaftseigentum erhebliche Mängel bestehen und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Mängelrechte an sich zieht. Der Bauträger sieht sich dann häufig mit der Situation konfrontiert, dass einzelne Erwerber die Zahlung der Schlussrate wegen fehlender Abnahme(reife) verweigern, während ihm zugleich die Möglichkeit genommen wird, die gerügten Mängel selbst zu beseitigen.
Hinzu kommt, dass in Bauträgerverträgen nicht selten Zahlungspläne vereinbart werden, die den zwingenden Vorgaben der MaBV nicht vollständig entsprechen. In solchen Fällen stellt sich die Frage, nach welchen Regeln sich die Fälligkeit der Vergütung bestimmt und ob sich Erwerber trotz bestehender Mängel dauerhaft auf die fehlende Abnahme berufen können.
Mit diesen Fragen hatte sich das OLG Stuttgart in seiner Entscheidung vom 28.04.2026 zu befassen.
II. Die Entscheidung des OLG Stuttgart
Der Senat stellte zunächst fest, dass das Gemeinschaftseigentum im konkreten Fall zahlreiche erhebliche Mängel aufwies und deshalb weder eine Abnahme noch eine Abnahmereife vorlag. Zudem war die vertragliche Ratenzahlungsregelung wegen Verstoßes gegen die MaBV unwirksam.
Gleichwohl hielt das OLG den Restvergütungsanspruch des Bauträgers für fällig. Maßgeblich war dabei, dass die GdWE die Mängelrechte ihrer Mitglieder wirksam vergemeinschaftet hatte und den Bauträger auf Zahlung eines Kostenvorschusses i. H. v. 430.349,82 € zur Beseitigung der festgestellten Mängel in Anspruch nahm. Zugleich war dem Bauträger nach Fristablauf die Möglichkeit genommen worden, die Mängel selbst zu beseitigen.
Nach Auffassung des Senats wäre es unter diesen Umständen treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sich der einzelne Erwerber weiterhin darauf berufen könnte, die Vergütung sei wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum noch nicht fällig. Denn der Bauträger könne die Abnahmereife gerade deshalb nicht mehr herstellen, weil die GdWE ihn auf den Weg der Kostenvorschusszahlung verwiesen habe.
Das bedeutet jedoch nicht, dass der Erwerber schutzlos gestellt wäre. Nach Ansicht des OLG tritt an die Stelle des ursprünglichen Mängelbeseitigungsanspruchs der von der GdWE geltend gemachte Kostenvorschussanspruch. Diesen kann der Erwerber dem Vergütungsverlangen des Bauträgers analog §§ 320, 322 BGB entgegenhalten. Die Folge ist eine Verurteilung zur Zahlung der Restvergütung lediglich Zug um Zug gegen Zahlung des Kostenvorschusses an die Gemeinschaft.
III. Praxishinweis
Die Entscheidung des OLG Stuttgart überzeugt im Ergebnis, wirft jedoch Fragen hinsichtlich der praktischen Handhabung auf. Die vom Senat gewählte Lösung einer Zug-um-Zug-Verurteilung setzt voraus, dass der Umfang des der Gemeinschaft zustehenden Vorschussanspruchs bereits feststeht. Dies wird in der Praxis jedoch häufig nicht der Fall sein. Gerade bei noch nicht abgeschlossenen Beweisaufnahmen oder ungeklärten Mängelbeseitigungskosten fehlt es regelmäßig an einer belastbaren Bezifferungsgrundlage.
Praktikabler erscheint es daher, die Klage des Bauträgers bis zur Erfüllung des Vorschussanspruchs als derzeit unbegründet abzuweisen. Dies trägt dem bestehenden Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers Rechnung, ohne den Bauträger dauerhaft rechtlos zu stellen. Sobald der Vorschussanspruch erfüllt ist, entfällt das Leistungsverweigerungsrecht respektive das Zurückbehaltungsrecht des einzelnen Erwerbers und der Bauträger kann seinen Vergütungsanspruch erneut durchsetzen.
Die Entscheidung verdeutlicht zugleich, dass Bauträger bei Mängeln des Gemeinschaftseigentums nicht davon ausgehen dürfen, offene Erwerberforderungen unabhängig von den Ansprüchen der Gemeinschaft realisieren zu können. Bestehen durchsetzbare Vorschussansprüche der Gemeinschaft, können diese über das Zurückbehaltungsrecht einzelner Erwerber mittelbar auch die Durchsetzung von Restkaufpreisforderungen erheblich erschweren.
