Musterfeststellungsklage gegen Immobilien GmbH: Mieterhöhung nach alter Rechtslage bei rechtzeitiger Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme zulässig

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. März 2021 – VIII ZR 305/19 über die Musterfeststellungsklage eines Mietervereins gegen eine Immobilien GmbH entschieden.

Sachverhalt
Es ging um eine durch die Vermieterin im Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung von Modernisierungsmaßnahmen, die von Dezember 2019 bis Juni 2023 stattfinden sollen. Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme soll sich die Mieterhöhung nach der bis Dezember 2018 geltenden Rechtslage, die eine höhere Mieterhöhung zulässt, berechnen. Die alte Rechtslage (§§ 555c, 559 BGB a.F.) erlaubte eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % statt der nach neuer Rechtslage geltenden 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten.

Kein rechtsmissbräuchliches Verhalten durch bewusstes Nutzen der Übergangsvorschrift
Nach Ansicht des BGH stellt Berechnung der Mieterhöhung nach alter Rechtslage kein rechtsmissbräuchliches Verhalten dar. Ausreichend war der Zugang der Modernisierungsankündigung bis zum 31. Dezember 2018 und die Erfüllung der inhaltlichen Anforderung des § 555c Abs. 1 S. 2 BGB a.F. (Benennung der Modernisierungsmaßnahmen mit voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der zu erwarteten Mieterhöhung). Dies gilt selbst dann, wenn zwischen Ankündigung und Ausführungsbeginn mehr als elf Monate liegen.

Hintergrund dieser Wertung ist die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 EGBGB Übergangsvorschriften zum Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018. Danach soll die alte Fassung der §§ 555c, 559 BGB noch angewendet werden, wenn die Modernisierungsmaßnahme bis zum 31. Dezember 2018 angekündigt wurde. Der Gesetzgeber hat mit dieser Übergangsregelung bereits eine Abwägung der beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter vorgenommen.

Praxishinweis
Der vorliegende Sachverhalt verdeutlicht, dass zukünftige Gesetzesänderungen stets im Blick zu behalten sind. Etwaige Übergangsregelungen sollten genutzt werden, wenn dies für den Rechtsanwender von Vorteil ist. Der Vorwurf des treuwidrigen Verhaltens greift hierbei nicht durch.

Das vorliegende Urteil stellt das erste Urteil einer Musterfeststellungsklage dar. Die Musterfeststellungsklage gegen die Volkswagen AG (sog. Dieselverfahren) endete bekanntlich mit einem Vergleich. Es bleibt abzuwarten, wie das erst 2018 eingeführte Rechtsinstrument zukünftig weiter genutzt wird.

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 059/2021 (Urteilstext noch nicht veröffentlicht)

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Dr. Anna Fischbach

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