Der Streit um die Frage, wer das Risiko eines Umsatzausfalls des Mieters durch die Corona-Pandemie trägt, nähert sich der Richtungsweisung durch den Bundesgerichtshof (BGH). Nachdem sich bislang lediglich die Amts- und Landgerichte mit der Möglichkeit der Mietanpassung im Fall pandemiebedingter Ladenschließungen auseinandergesetzt hatten, entschieden hierüber am 24.02.2021 gleich zwei Oberlandesgerichte – und kamen dabei zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen: Das OLG Karlsruhe verurteilte den beklagten Mieter zur vollen Mietzahlung, wohingegen das OLG Dresden eine 50-prozentige Reduzierung der Miete gewährte.
Urteil des OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 (Az. 7 U 109/20)
Der beklagte Betreiber eines Textilfachhandels musste seine Filiale pandemiebedingt vom 18.03.2020 bis zum 19.04.2020 schließen. Während dieser Zeit zahlte er keine Miete. Im Streit um die Mietzahlung erhielten die Vermieter erstinstanzlich Recht. Das OLG Karlsruhe hat die vorinstanzliche Entscheidung bestätigt und die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.
Die Leitsätze des OLG-Urteils lauten wie folgt:
„1. Die coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts begründet weder einen Sachmangel der Mietsache noch eine Unmöglichkeit der Leistungserbringung des Vermieters.
2. Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB setzt eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch online-Handel, öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit oder Vermögenswerte durch nicht verkaufte und noch verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind.“
Einen Mangel des Mietobjekts im Sinne des § 536 BGB lehnt das OLG bereits aufgrund des fehlenden Objektbezugs der behördlichen Nutzungseinschränkung ab. Auch einen Fall der Unmöglichkeit der Leistung der klagenden Vermieter mit der Folge, dass die Gegenleistungspflicht des Beklagten entfallen würde, verneint das OLG:
„Vorliegend erfolgte die Vermietung zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts (…). Als solche war die Mietsache im vorliegenden Fall auch während der angeordneten Schließung brauchbar. Dass es wegen der angeordneten Schließung tatsächlich nicht zu einem entsprechenden Gebrauch kam, fällt in das Verwendungsrisiko der Beklagten.“
Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht ausreichend begründet
Unter Berücksichtigung des in Art. 240 EGBGB neu eingeführten § 7 („Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen“) führt das OLG zu den Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB Folgendes aus:
„Art. 240 § 7 EGBGB schafft eine tatsächliche Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach dem Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Vermutung ist widerleglich und gilt nur für dieses reale Merkmal des § 313 Abs. 1 BGB (…). Das normative Merkmal des § 313 Abs. 1 BGB, dass dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann, wird von der Vermutungsregelung nicht erfasst (…). Eine Anpassung des Vertrags kann die Beklagte nur dann verlangen, wenn ihr das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. § 313 BGB greift nach der Rechtsprechung erst dann ein, wenn dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnis unabweislich erscheint (…). Dass ein solches, schlechthin nicht mehr hinnehmbares Ergebnis anzunehmen wäre, insbesondere die Beklagte in ihrer Existenz gefährdet wäre, wenn sie die Miete für April 2020 bezahlen müsste, ist ihrem Vortrag nicht zu entnehmen. Sie hat zwar einen Umsatzverlust bezogen auf den Gesamtkonzern dargelegt. Wie die streitgegenständliche Filiale wirtschaftlich dasteht, ist dem Vortrag der Beklagten aber nicht zu entnehmen.“
Soweit sich der beklagte Mieter auf Stimmen in der Literatur beruft, die unter Berücksichtigung des Umstandes, dass keine der Parteien die Pandemie und die damit verbundenen Geschäftsschließungen und weiteren Folgen habe vorhersehen können, eine hälftige Teilung des Risikos und damit eine hälftige Teilung der Miete annehmen, weshalb es einer Darlegung der Umsatzausfälle nicht bedürfe, überzeugt dies nach Auffassung des OLG Karlsruhe nicht. Zu prüfen sei die Zumutbarkeit bzw. Unzumutbarkeit in jedem Einzelfall. Dieser entziehe sich einer pauschalierten Darstellung.
Andere Ansicht: OLG Dresden (Az. 5 U 1782/20)
Anders sieht es das OLG Dresden, das am 24.02.2021 zugunsten einer Mieterin entschied. Auch diese Mieterin betreibt einen Textileinzelhandel und hat die Miete für den Monat April 2020 aufgrund der behördlichen Schließungsanordnungen nicht gezahlt.
Nach Auffassung des OLG Dresden könne sich die Beklagte zwar nicht auf einen Mangel des Mietobjekts oder die Vorschriften der Unmöglichkeit berufen. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung sei jedoch von einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB auszugehen, die eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich mache:
„Es geht hier also nicht um ein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit bzw. der Verwendung des Mietobjektes, sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie, die als Systemkrise eine Störung der großen Geschäftsgrundlage ist. Das mit der Störung der großen Geschäftsgrundlage verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden (…).“
Nach Auffassung des OLG Dresden sei von einer Unzumutbarkeit des Festhaltens am bestehenden Vertrag auch nicht erst dann auszugehen, wenn die von der Änderung der Umstände, welche zur Geschäftsgrundlage gehören, belastete Partei dadurch in eine existenzgefährdende Lage gerät:
„Das beachtet nicht hinreichend, dass es hier um eine Äquivalenzstörung in einem gegenseitigen Vertrag geht, der zudem ein Dauerschuldverhältnis ist. Die notwendige Unzumutbarkeit bezieht sich damit auf die Äquivalenzstörung, also auf das Verhältnis von Überlassung des Mietobjektes einerseits und dafür Zahlen des Nutzungsentgelts (Miete) andererseits (…). Dementsprechend erfolgt die Lösung des Äquivalenzproblems zwischen Miete und Gebrauchsüberlassung im Fall des Eingreifens des Gewährleistungsrechts der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB auch im Sinne einer Reduzierung (Minderung) der Miete (nur) für den betroffenen Zeitabschnitt der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit. Führt ein vorhandener Mangel in einem bestimmten Zeitraum nicht zur Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit, ist die Miete in diesem Zeitraum und damit in den betroffenen Zeitabschnitten nicht gemindert (…).“
Daraus folge, dass die Unzumutbarkeit der Festhaltung am bestehenden Vertrag beim Verhältnis von Leistung und Gegenleistung anzusetzen habe, im vorliegend zu beurteilenden Mietvertrag mit monatlicher Zahlungspflicht also beim einzelnen Zahlungsmonat. Danach sei die Erheblichkeit deswegen zu bejahen, weil – je nach Standpunkt bezüglich der vertraglichen Risikoverteilung – entweder der Mieter nach dem Mietvertrag die volle Miete zahlen müsste, ohne das Mietobjekt dem Mietzweck entsprechend nutzen zu können, oder der Vermieter keine bzw. eine geringfügige Miete für ein Mietobjekt erhielte, für dessen – temporäre – Unbenutzbarkeit für den vertraglich vereinbarten Mietzweck er nicht nur keine Ursache gesetzt hat, sondern die er auch nicht vorhersehen konnte:
„Im konkret zu beurteilenden Fall könnte man deshalb die Erheblichkeit danach allenfalls dann verneinen, wenn lediglich ein Zahlungstermin betroffen wäre und innerhalb dieses Zahlungstermins jedenfalls weit überwiegend die vertragliche Äquivalenz bestand (…). Der Zeitraum, in dem die staatliche Schließungsanordnung andauerte, von insgesamt mehr als einem Monat, überschreitet damit die Schwelle der Erheblichkeit.“
Auf die Frage, inwieweit die wirtschaftliche Existenz der belasteten Vertragspartei durch die Störung der Geschäftsgrundlage betroffen wird, komme es wegen dieser Dauer nicht an. Demzufolge sei es angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen. Weil keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat, sei eine Absenkung der Kaltmiete um 50 % gerechtfertigt.
Praxishinweis
Ob es gerecht ist, dass die Miete auch in Zeiten pandemiebedingter Schließungsanordnungen ungekürzt weiterläuft, beurteilen die beiden Oberlandesgerichte sehr unterschiedlich.
Nach Ansicht der Richter in Dresden ist im Zusammenhang mit der staatlichen Anordnung zur Schließung von Geschäften eine Störung der Geschäftsgrundlage verbunden, die eine Anpassung des Vertrages dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert wird. Auf die Frage, inwieweit die wirtschaftliche Existenz der belasteten Vertragspartei durch die Störung der Geschäftsgrundlage betroffen wird, komme es nicht an. Auch die Karlsruher Richter haben darauf hingewiesen, dass eine Mietreduzierung unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setze jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt. Hierfür sei eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze und mögliche Kompensationen durch öffentliche Leistungen zu berücksichtigen seien.
Gegen beide Urteile kann nun Revision beim BGH eingelegt werden. Beide Entscheidungen sind also noch nicht rechtskräftig. Es bleibt spannend, ob nun der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH endlich die Gelegenheit erhält, die von Mietern wie Vermietern längst ersehnte Klarheit zu schaffen.
