Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt mit Beschluss vom 19. März 2025 (Az. VII ZR 231/23) die Rechte von Auftraggebern bei Schadenersatz wegen Bauverzögerungen – insbesondere bei Mietausfallschäden – erheblich: zu Lasten der Auftragnehmer. Entgegen der bislang zurückhaltenden Anerkennung solcher Schäden stellt der BGH klar: Die Anforderungen an die Darlegung eines Verzugsschadens dürfen nicht überspannt werden.
Sachverhalt
Die Klägerin (Generalunternehmerin) und die Beklagte (Auftraggeberin) schlossen am 10.07.2009 einen Generalunternehmervertrag über Bauleistungen an einem Gebäude in der Münchener Innenstadt. Der Vertrag sah unter anderem eine Fertigstellung des Projekts bis zum 19.10.2019 vor, was die Klägerin jedoch nicht einhielt. Während die Klägerin den restlichen Werklohn forderte, strebte die Beklagte im Rahmen ihrer Widerklage Schadenersatzansprüche, unter anderem wegen Mietausfallschäden in Höhe von 1.721.331,28 €, aufgrund der Bauverzögerung durch die Klägerin, an. Die Vermietung an bezugsfertige Mietinteressenten verzögerte sich aufgrund der verspäteten Fertigstellung – so die Beklagte. Die Beklagte hat diesen Umstand durch eine konkrete Übersicht der jeweils vorgesehenen Vermietungen dargelegt und die entgangenen Mieten unter Beweis gestellt. Das Berufungsgericht hatte die Widerklage jedoch abgewiesen, ohne sich mit dem Vortrag der Beklagten auseinanderzusetzen.
Entscheidung
Der BGH hob dieses Urteil teilweise auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück. Zur Begründung führt es an, das Berufungsgericht habe das Recht der Beklagten auf Gewährung des rechtlichen Gehörs nach Art. 103 Abs. 1 GG verletzt. Das Berufungsgericht hatte den substantiierten Vortrag der Beklagten zu den Mietausfallschäden – insbesondere die vorgelegte Übersicht der entgangenen Mieten – zu Unrecht unberücksichtigt gelassen. Mit diesem Vortrag hätte sich das Berufungsgericht inhaltlich befassen müssen, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Beklagten bei vollständiger Würdigung ein Anspruch auf Ersatz der Mietausfälle zugestanden hätte. Der BGH betonte in diesem Zusammenhang die zentrale Bedeutung des rechtlichen Gehörs für ein faires Verfahren.
Praxishinweis
Auch wenn der BGH keine finale Entscheidung darüber getroffen hat, ob und in welcher Höhe ein Anspruch auf Ersatz von Mietausfallschäden infolge einer Bauverzögerung besteht, bringt die Entscheidung spürbare Erleichterungen für Auftraggeber bei der Durchsetzung von Mietausfallschäden und stärkt die Position von Auftraggebern. Für Auftragnehmer hingegen heißt es, ihre Vertrags- und Bauablaufdokumentation zu Behinderungen sorgfältiger zu führen, um sich im Streitfall haftungsrechtlich entlasten zu können.
