Großer Modefilialist muss für April 2020 trotz Corona-Pandemie Miete zahlen

Das LG München I verneint im Urteil vom 12.02.2021, dass die öffentlich-rechtlichen Schließungsanordnungen einen Mangel der Mietsache darstellen, bejaht aber das Vorliegen einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB (Az.: 31 O 11516/20 – nicht rechtskräftig).

Der mietende Modefilialist hat für den Monat April 2020 pandemiebedingt die Miete auf null reduziert. Das Landgericht München I entschied am 12.02.2021, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB zwar vorliege und der Modefilialist deshalb grundsätzlich ein Recht auf Vertragsanpassung habe, wegen des Versäumnisses der Bildung einer ausreichenden Rücklage muss der Mieter die Miete für den Monat April 2020 aber dennoch in voller Höhe zahlen.

Die Leitsätze des Landgerichts München I lauten wie folgt:

„1. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB auf die konkrete Filiale gewährleistet, dass sich der Mieter nicht auf Verluste aus anderen Filialen und der Vermieter nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen kann. Dies beugt sowohl einer mehrfachen bzw. überproportionalen als auch einer abweichenden Verwertung der Verluste bzw. Gewinne aus anderen Filialen in Parallelverfahren vor.

2. Die Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: Kurzarbeitergeld) auf den Anteil der Miete an den Gesamtverbindlichkeiten des Mieters verhindert eine zu Lasten des Mieters wirkende überproportionale Berücksichtigung. Die Vornahme der Anrechnung vor Bildung einer Quote im Rahmen der Risikoverteilung erscheint gegenüber der Anrechnung auf den Minderungsbetrag vorzugswürdig.“

Zu der Frage, ob es sich bei den öffentlich-rechtlichen Schließungsanordnungen („Lockdown“) um einen „Mangel der Mietsache“ handelt, führt das Landgericht München I folgendes aus:

„Die Miete war nicht zu mindern. Ein die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebender Mangel (…) liegt nicht vor. Ein solcher Mangel ist jede Abweichung der tatsächlichen Beschaffenheit des Mietobjekts von dem hierfür vertraglich definierten Sollstandard, die die Schwelle der Erheblichkeit (…) überschreitet. Der (…) Bundesgerichtshofs hat in seinem Urteil vom 13.07.2011 (Az.: XII ZR 189/09) ausgeführt, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, nur dann einen Sachmangel (…) begründen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben.“

Die durch die gesetzgeberischen Maßnahmen bewirkten Gebrauchsbeschränkungen müssen unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang stehen; das Landgericht schreibt hierzu:

„Der Senat (Anm. BGH) ist der Ansicht, dass es nachträglich einen Mangel (…) begründen kann, wenn sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Pachtobjekts ergeben; dies jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Objekts in Zusammenhang steht; andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters, denn das Verwendungsrisiko trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter, wozu vor allem das Risiko gehört, Gewinne erzielen zu können. (…) Der Verpächter muss zwar (…) sämtliche Maßnahmen vornehmen, um dem Pächter den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen; dies bedeutet angesichts der gesetzlichen Risikoverteilung aber nicht, dass der Verpächter für eine Störung verantwortlich ist, die ihre Ursache nicht in dem Zustand oder der Beschaffenheit der Pachtsache hat.“

Das Landgericht München I führt weiter aus, dass die landesgesetzlichen „Lockdown-Maßnahmen“

„mit dem Zweck, die weitere Ausbreitung des Corona-Virus zu bekämpfen bzw. einzudämmen, ausschließlich an den Gesundheitsschutz anknüpfen. Diese Maßnahmen finden ihre Ursache weder im Zustand noch in der Beschaffenheit des Mietobjekts, sondern darin, dass Mitarbeiter und Kunden zur weiteren Ausbreitung des Corona-Virus beitragen können.“

Zu den vom Landgericht bejahten Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB schreibt das Landgericht München I sodann Folgendes:

„§ 537 Abs. 1 BGB weist dem Mieter das Verwendungsrisiko für in seiner Person liegende Gründe zu. Die Corona-Pandemie mit ihren Folgen stellt keinen solchen in der Person des Mieters liegenden Grund dar. (…) auch für das Gewerberaummietrecht ist davon auszugehen, dass das Pandemierisiko außerhalb der gesetzlichen Risikoverteilung liegt. Diese Wertung ist auch im Rahmen des § 313 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Auch setzt eine Vertragsanpassung nicht eine Existenzgefährdung voraus. § 313 Abs. 1 BGB verlangt lediglich die Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag. Die Existenzgefährdung ist der ultimative Anwendungsfall einer Unzumutbarkeit und kann deshalb nicht der alleinige Anwendungsfall sein (…) Das Recht zur Vertragsanpassung besteht daher schon auf einem geringeren Schwereniveau der Störung.“

Das Landgericht München I setzt sich auch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur „Störung der Geschäftsgrundlage“ auseinander und schreibt:

„Nach Ansicht des BGH kommt im Wortlaut des § 313 Abs. 1 BGB zum Ausdruck, dass nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung oder eine Kündigung rechtfertigt. Hierfür sei vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem für die betroffene Partei nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (BGH, Urteil vom 01.02.2012, VIII ZR 307/10).“

Das Landgericht München I begründet sodann, warum im vorliegenden Einzelfall der Modefilialist trotz Störung der Geschäftsgrundlage die Miete für den Monat April 2020 dennoch zahlen muss und schreibt:

„Die Vertragsanpassung für den Monat April scheitert aber an den hier festgestellten besonderen Umständen des Einzelfalls. Die (Anmerkung: vom Mieter) genannten Zahlen rechtfertigen eine Herabsetzung der Miete nicht. (…) „Zu berücksichtigen ist zunächst, dass der Zahlungsschuldner grundsätzlich verschuldensunabhängig für die eigene Zahlungsfähigkeit und deren Erhaltung haftet. Daraus ergibt sich, dass der Zahlungsschuldner in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden hat, um Umsatzeinbrüche entsprechend abfedern zu können; dies gilt auch allgemein für einen durchschnittlich wirtschaftenden Unternehmer. Ein etwaiges Versäumnis der Rücklagenbildung und dessen Folgen dürfen weder vollständig noch teilweise zu einer Belastung des Gläubigers (hier: des Vermieters) führen. (…) Mit dem Einwand, dass Rücklagen in der Pandemie schnell aufgebraucht wären, kann die Obliegenheit zur Rücklagenbildung ebenfalls nicht in Abrede gestellt werden. Der Einwand, dass Unternehmen mit Rücklagen weniger staatliche Unterstützungsleistungen erhalten, erklärt nicht, woraus sich für Unternehmen mit ausreichenden Rücklagen ein Anspruch auf staatliche Unterstützungsleistungen ergibt.“

Das Landgericht München I betont auch, dass für eine Vertragsanpassung aber nur der auf die konkreten Infektionsschutzmaßnahmen zurückzuführende Umsatzrückgang maßgeblich ist:

„Zudem ist zu berücksichtigen, dass bei den Folgen der Corona-Pandemie dahingehend zu differenzieren ist, ob ein Rückgang bei der Nachfrage bzw. beim Umsatz unmittelbar auf der/den wegen der Pandemie erlassenen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen beruht, oder nur mittelbar in Gestalt des wegen der Pandemie veränderten Kundenverhaltens. Das Kundenverhalten betrifft im Ausgangspunkt unmittelbar das Verwendungsrisiko des Mieters. Die Pandemie stellt allerdings einen Sonderfall dar, der Veranlassung geben könnte, auch insoweit eine Vertragsanpassung anzuerkennen; aufgrund des konkreten Bezugs zum Verwendungsrisiko des Mieters ist hier jedoch ein deutlich strengerer Maßstab anzulegen. Die Schwierigkeit besteht darin, diejenigen Fälle des Nachfragerückgangs zu identifizieren, die auf einer Entscheidung zur Vermeidung des Risikos einer Ansteckung beruhen, und sie von einem allgemeinen Rückgang der Nachfrage abzugrenzen.“ (…) Nach Ansicht des Gesetzgebers knüpft die Vermutung in Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB im Ausgangspunkt an eine staatliche Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie an, weshalb gerade die staatliche Maßnahme die Verwendbarkeit für den Betrieb des Mieters erheblich einschränken müsse (was etwa bei einer Schließungsanordnung oder der Vorgabe von Beschränkungen der Personenanzahl gegeben sei); daran fehle es beispielsweise dann, wenn bei einem Betrieb mit Publikumsverkehr die Kundschaft allein wegen sinkender Konsumbereitschaft ausbleibt (BT-Drs. 19/25322, S. 20).“

Ausgangspunkt für eine Vertragsanpassung aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage ist nach Meinung des Landgerichts München I eine Risikoverteilung von 50 : 50, staatliche Corona-Hilfen, Kurzarbeitergeld etc. müssen aber angerechnet werden. Es schreibt:

„Schließlich weist der Gesetzgeber explizit darauf hin, dass eine Vertragsanpassung ‚nur im angemessenen Umfang‘ begehrt werden kann; ebenso ‚kann nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden, welche die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht bringt‘; eine Überkompensation wird nicht gewährt; eine starke Beeinträchtigung wird durch erheblich zurückgegangene Umsätze indiziert; öffentliche bzw. staatliche Zuschüsse sowie (etwa durch Kurzarbeit oder weggefallene Wareneinkäufe) ersparte Aufwendungen sind zu berücksichtigen (BT-Drs. 19/25322, S. 21). Soweit das Risiko der Pandemie zwischen den Parteien zu verteilen ist, bietet sich als Ausgangspunkt eine Quote von 50:50 an. Denn das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit trifft beide Parteien. Der Mieter kann nicht oder nur sehr eingeschränkt Gewinn erzielen, der Vermieter wird die Mietsache kaum zum vertraglich vereinbarten Mietpreis an jemand Dritten vermieten können. Eine bloße Stundung ist nicht angemessen, vielmehr bedarf es einer Aufteilung des Verlustes über die Risikotragung. Die Infektionsschutzmaßnahmen sind als gravierende Überschreitung des üblichen Verwendungsrisikos zu qualifizieren. Gleichwohl ist auch die Versicherbarkeit des Risikos grundsätzlich zu berücksichtigen. Auch wenn die Quote 50:50 auf Basis der allgemeinen Wertungen damit einen angemessenen Ausgangspunkt bildet, bedarf die Festlegung der Quote dennoch einer konkreten Begründung auf Basis der Umstände des Einzelfalls.“

Das Landgericht München I weist im Übrigen darauf hin, dass es nicht auf das Gesamtergebnis des Unternehmens, sondern jeweils „nur“ auf die konkrete wirtschaftliche Situation der konkret betroffenen Filiale ankommt. Hierzu schreibt es:

„Die Angaben der Beklagten zur Umsatzentwicklung führen ebenfalls zu einer weiteren Beschränkung der Risikoverteilung. Bei Filialen ist zunächst zu bestimmen, ob sich die Risikoverteilung auf die konkrete Filiale, hier also das streitgegenständliche Kaufhaus, zu beschränken hat. Hierfür spricht, dass der Mieter sich nicht gegenüber dem Vermieter auf Verluste aus anderen Filialen und umgekehrt der Vermieter sich nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen können sollte. Auch ist die andernfalls bestehende Gefahr zu berücksichtigen, dass eine Gesamtbetrachtung des Konzernergebnisses zu einer erheblichen Benachteiligung einer der Parteien führen könnte, weil Gewinne (zu Lasten des Vermieters) bzw. Verluste (zu Lasten des Mieters) in Parallelprozessen mehrfach bzw. abweichend verwertet werden könnten. (…) Im vorliegenden Fall hat die Beklagte mit der streitgegenständlichen Filiale im April 2020 keinen Umsatz erzielt; inwieweit die Beklagte mit den anderen Filialen im April 2020 Umsatz erzielt hat, ist nicht dargetan. Gleichwohl hat die Beklagte nach ihrem Vortrag im Zeitraum März bis August 2020 bzw. März bis Dezember 2020 einen Umsatzeinbruch um 30 % erlitten. Die Beklagte hat entgegen der gerichtlichen Verfügung vom 29.12.2020 nicht vorgetragen, welche Maßnahmen zur Bewältigung der Corona-Pandemie (etwa anderweitige Angebote zur Erzielung von Umsätzen) sie getroffen hat. In der mündlichen Verhandlung wurde lediglich erklärt, die Beklagte betreibe einen Online-Shop (was unstreitig und auch allgemein bekannt ist) und sei insofern an ihre logistischen Kapazitätsgrenzen gestoßen. Für den Monat April 2020 ist daher nicht vollständig vorgetragen, in welchem Umfang ein Umsatzrückgang eingetreten ist. Ein Umsatzrückgang von 100 % lässt sich nicht zugrunde legen, da diejenigen über den Online-Shop erzielten Umsätze zu berücksichtigen sind, die aus der erzwungenen Schließung des Kaufhauses resultieren. (…) Der Einzelrichter ist (…) der Auffassung, dass Bezugspunkt der Vertragsanpassung allein derjenige Umfang der Miete sein muss, hinsichtlich dessen der Mieter vom im Ausgangspunkt hälftig zu tragenden Pandemierisiko nicht bereits durch sonstige Kompensationen entlastet worden ist. Damit ist gewährleistet, dass die staatliche Hilfe gemäß ihrem unmittelbaren Zweck – immerhin teilweise – vorrangig dem Mieter zu Gute kommt. Das Kurzarbeitergeld ist also vor der Quotelung vom verbleibenden Verteilungsbetrag abzuziehen.“

Das Urteil des Landgerichts München I setzt sich mit der gewerbemietrechtlichen Sach- und Rechtslage sehr ausführlich und weitgehend nachvollziehbar auseinander. Es vereint einen Mietmangel und bejaht die Störung der Geschäftsgrundlage. Die Anrechnung der staatlichen Hilfen (hier: des Kurzarbeitergeldes) vor der Quotelung der Mietreduktion im Rahmen der Risikoverteilung ist nach Auffassung des Landgerichts München I im Gegensatz zu einer Anrechnung erst auf den Reduzierungsbetrag die vorzugswürdige Variante. Es bleibt der Wermutstropfen, dass es sich auch hier – natürlich – um eine Entscheidung des konkreten Einzelfalls handelt, was das Gericht auch mehrfach betont. Eine „Standardlösung“ bietet auch dieses Urteil – wie sollte es anders sein – nicht.

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Paul M. Kiss

Paul M. Kiss

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