Absolute Verjährungsgrenze für Mängelansprüche gegenüber Bauträgern bei unwirksamer Abnahmeklausel

Die Inhaltskontrolle einer unwirksamen Abnahmeklausel kann nicht dazu führen, dass eine längere Einstandspflicht als bei einem arglistigen Verhalten begründet wird. Aus diesem Grund endet die Haftung des Bauträgers für Mängel spätestens 15 Jahre nach Fälligkeit des Herstellungsanspruchs des Erwerbers. Dies hat das OLG Stuttgart in seinem Urteil vom 25.03.2024 – 10 U 13/23 – entschieden.

Sachverhalt

Ein Bauträger (B) schließt Ende der 1990er Jahre Bauträgerverträge über die Sanierung eines älteren Mehrfamilienhauses. Die Verträge enthalten eine Klausel, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter durchzuführen ist. Auf Grundlage der Klausel erfolgten Abnahmebegehungen bis in das Jahr 2001 hinein. Im Jahre 2018 leitete die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein Beweisverfahren wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegen B ein. Anschließend klagte die WEG einen Kostenvorschuss von 292.000,00 € zur Beseitigung der festgestellten Mängel ein.

Der Klage vor dem Landgericht Stuttgart wurde vollumfänglich stattgegeben. Gegen das erstinstanzliche Urteil legte der B Berufung ein und verweist u. a. auf die Einrede der Verjährung.

Entscheidung

Mit Erfolg!

Zunächst führte das OLG Stuttgart dazu aus, dass die Abnahmeklausel der Inhaltskontrolle nicht standhalte. Nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung könne die Klausel nur dahin gehend verstanden werden, dass mit Abschluss des Erwerbsvertrags die drei zu bestimmenden Käufer unwiderruflich bevollmächtigt werden, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für alle weiteren Eigentümer zu erklären. Hierdurch verstoße die Klausel gegen das originäre Erwerberrecht, nach dem jedem einzelnen Erwerber die Möglichkeit eingeräumt werden muss, über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung i. S. d. § 307 Abs. 1 BGB dar.

Wegen der Unwirksamkeit der Klausel wirke die Abnahme allenfalls für die drei Erwerber, die die Abnahme erklärten. Im Hinblick auf die übrigen Erwerber liege keine Vertretungsmacht und damit keine wirksame Abnahmeerklärung vor. Auch scheide eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme bzw. vollständige Bezahlung des Kaufpreises aus. Einer solchen stehe entgegen, dass alle Parteien (fälschlicherweise) davon ausgegangen sind, dass die Abnahme bereits auf Grundlage der Klausel wirksam erklärt worden war. In den Handlungen der Erwerber könne daher kein Abnahmewille bezüglich des Gemeinschaftseigentums erblickt werden.

Indes stehe die fehlende Abnahme der Geltendmachung von Mängelansprüchen, zu denen auch der verlangte Kostenvorschussanspruch aus § 637 Abs. 3 BGB gehört, nicht entgegen. Der B könne sich nicht darauf berufen, der Vertrag befinde sich mangels Abnahme noch im Erfüllungsstadium. Vielmehr sei zugunsten der WEG die Abnahme zu unterstellen. Nach der Rechtsprechung des BGH müsse derjenige, der eine Abnahmeklausel verwendet und damit den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium wegen erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet ist, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) den Nachteil tragen, dass er trotz fehlender Abnahme mit Mängelansprüchen konfrontiert werde (BGH, Urteil vom 30.06.2016 – VII ZR 188/13; BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 241/22).

Die vom BGH aus dem Grundsatz von Treu und Glauben abgeleitete „unterstellte Abnahme“ dürfe nach Ansicht des OLG Stuttgart indes nicht auf den Beginn der Verjährung durchschlagen. Dies hätte die Schaffung eines „faktisch unverjährbaren Rechts“ zur Folge, etwa wenn der B die Abnahme nicht mehr verlangen könne, weil das Werk nicht in dem geschuldeten neuen Zustand ist und die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern würde. Es führe zu schlichtweg unerträglichen Ergebnissen, den B allein aufgrund der Verwendung einer unwirksamen Abnahmeklausel an seine Einstandspflicht für Mängel zeitlich unbegrenzt festzuhalten. Dies deshalb, da die Unwirksamkeit einer Klausel nicht zu einer Bestrafung des Verwenders, sondern zur Geltung der durch die Klausel verdrängten ausgewogenen dispositiven gesetzlichen Bestimmungen führen soll, § 306 Abs. 2 BGB. Ein unverjährbares Recht widerspreche allerdings den Regelungen über die Verjährung im Allgemeinen und insbesondere von Mängelansprüchen, §§ 195 ff., 634a BGB.

Zur Schließung der durch die Unwirksamkeit der Klausel entstehenden Lücke betreffend den Haftungszeitraum des B stellt das OLG sodann einerseits auf die tatsächliche Verjährung des Erfüllungsanspruchs und andererseits auf den Zeitpunkt ab, in dem auch ein Gewährleistungsanspruch auf Grundlage der „unterstellten Abnahme“ und eines arglistigen Verschweigens eines Mangels verjährt wäre.

Vorliegend sei für die Verjährung des Erfüllungsanspruchs die Regelung des § 199 Abs. 4 BGB einschlägig. Danach verjähren Ansprüche spätestens in zehn Jahren ab ihrer Entstehung, d. h. ab Fälligkeit des Herstellungsanspruchs, wenn nicht zuvor die kenntnisabhängige Verjährung nach §§ 199 Abs. 1, 195 BGB abgelaufen ist. Der letzte Erwerbsvorgang hat am 19.11.2002 stattgefunden, sodass der Erfüllungsanspruch des letzten Erwerbers mit Ablauf des 19.11.2012 verjährt sei.

Der den Mängelrechten zugrunde liegende Nacherfüllungsanspruch nach §§ 634 Nr. 1, 635 sei der ursprüngliche Erfüllungsanspruch in modifizierter Form (BGH, Urteil vom 19.11.2015 – IX ZR 198/14). Der Senat des OLG vertritt daher die Auffassung, dass der Gewährleistungsanspruch einen unverjährten und auch im Übrigen durchsetzbaren Erfüllungsanspruch voraussetze. Der Besteller könne einen noch unverjährten Nacherfüllungsanspruch nicht dadurch schaffen, dass er die Abnahme erklärt. Dies sei mit dem Zweck der Verjährungsvorschriften, die Ausübung von Rechten im Sinne der Rechtssicherheit sowie dem Schuldnerschutz zeitlich zu begrenzen, unvereinbar. Daraus folgt, dass im Falle des arglistigen Verschweigens des B die Verjährungsfrist für Mängelansprüche spätestens nach zehn Jahren begonnen und gem. § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB fünf Jahre später geendet hätte.

Der Zeitraum, in welchem der B für Mängel einzustehen habe, endet daher spätestens 15 Jahre nach Fälligkeit seiner Leistung. Dadurch, dass die erste verjährungshemmende Maßnahme i. S. d. § 204 BGB i. V. m. § 167 ZPO in Form der Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens erst am 18.04.2018 und damit nach Ablauf der 15 Jahre erfolgt ist, beruft sich der B mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung.

Praxishinweis

Die Folge einer unwirksamen Abnahmeklausel ist, dass sich die Erwerbsverträge mangels Abnahme noch im Erfüllungsstadium befinden, die Erwerber aber nach Treu und Glauben bereits Mängelrechte geltend machen dürfen und die Mängelverjährung noch nicht begonnen hat. Das OLG Schleswig hat gemeint, dass der Erwerber wegen Überschreitung der Verjährungshöchstfrist bezüglich etwaiger Erfüllungsansprüche, § 199 Abs. 4 BGB, und jedenfalls nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung keine Mängelrechte mehr geltend machen könne. Dem hat der BGH in seinem Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 241/22 – unter Verweis auf die sehr hohen Hürden einer Verwirkung den Riegel vorgeschoben. Das OLG Stuttgart versucht nun den Weg über eine absolute Verjährungsgrenze für Mängelansprüche gegenüber dem Bauträger.

Ob eine „Haftungsbegrenzung“ unter europarechtlichen Gesichtspunkten insbesondere im Hinblick auf einen möglichen Verstoß gegen die Klauselrichtlinie 93/13/EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen Bestand hat, bleibt abzuwarten. Europarechtlich ist noch nicht vollständig geklärt, ob ein Rückgriff auf das dispositive Gesetzesrecht mittels der durch die deutsche Rechtsprechung entwickelten Rechtsgrundsätze nach § 306 Abs. 2 BGB im Anwendungsbereich der Klauselrichtlinie zulässig ist. Jedenfalls hat der Europäische Gerichtshof präzisiert, dass Art. 6 Abs. 1, Art. 7 Abs. 1 der Klauselrichtlinie einer nationalen Regelung, der die Klage eines Verbrauchers einer Verjährungsfrist unterwirft, nicht entgegenstehe, sofern sie die „Grundsätze der Äquivalenz und der Effektivität“ einhält. Allerdings reiche eine zehnjährige Verjährungsfrist nicht aus, wenn der Verbraucher die Unanwendbarkeit der Klausel nicht kennt (EuGH, Urt. v. 09.08.2022 – C-80/21 bis C-82/21 – „EK u. a. ./. DBP und BS u. a. ./. M“). Diese Sichtweise ist Ausfluss des europarechtlichen Effektivitätsgrundsatzes und dem nationalen AGB-Recht fremd. Eine weitere Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs handhabt den Rückgriff auf dispositives Gesetzesrecht noch restriktiver, indem das nationale Recht für die Missbräuchlichkeit einer Klausel überhaupt keine Verjährungsfrist vorsehen dürfe (EuGH, Urt. v. 10.06.2021 – C-776/19 – u. a. „Paribas“).

Damit bleibt festzuhalten, dass eine Schließung der durch die Unwirksamkeit der Klausel entstehenden Lücke durch das allgemeine dispositive Recht nicht ohne Weiteres in Betracht kommt. Bis dahin sei zur sorgsamen Überprüfung der Durchsetzbarkeit, vorzugsweise unter Berücksichtigung einer möglicherweise eingetretenen Verjährung, zu raten.

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Viktoria Rother

Viktoria Rother

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