Zum 1. Juli 2021 sind die Regelungen des Gesetzes zur Änderung der Landesbauordnung NRW (nachfolgend „BauO NRW 2018“) in Kraft getreten. Dieser Newsletter stellt die wesentlichen Änderungen kurz und übersichtlich vor. Das ebenfalls zum Thema erscheinende CBH-Extrablatt, dessen Lektüre an dieser Stelle ausdrücklich empfohlen wird, setzt sich sodann vertiefend mit ausgewählten Themen auseinander.
Ziel des Gesetzes
Inhaltlich zielt das Änderungsgesetz – neben der Anpassung an die Musterbauordnung – vor allem auf die Beschleunigung des Mobilfunkausbaus (5G) und die Förderung des nachhaltigen Bauens ab. Zudem gehören die Gewinnung zusätzlichen Wohnraums durch nachträgliche Dachgeschossaus- und -aufbauten sowie die Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren zu den erklärten Zielen.
Wesentliche Änderungen im Überblick
Abstandsflächen
Bedeutende Änderungen haben sich zunächst im Abstandsflächenrecht ergeben. Die Neufassung des § 6 Abs. 5 Satz 2 BauO NRW 2018 soll den 5G-Mobilfunkausbau fördern, indem für Antennenanlagen im Außenbereich statt „0,4 H“ nunmehr eine Abstandsflächentiefe von „0,2 H“ gilt. In Kerngebieten genügt eine Tiefe von 0,25 H. Es ist jeweils ein Mindestabstand von 3 m einzuhalten.
Da der Gebäudebestand in NRW selten über eine moderne Dämmung verfügt, liegt hier ein hohes Potential für Energieeinsparungen. Dies greift das Änderungsgesetz auf und lässt nunmehr eine nachträgliche Dämmung von Außenwänden mit einer Stärke bis zu 0,30 m – statt wie bisher 0,25 m – zu. Führt die vorgenannte Maßnahme zu einer größeren Wandhöhe, bleibt dies fortan bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht.
Nicht überbaute Flächen
Im Sinne der Nachhaltigkeit sieht nun § 8 Abs. 2 BauO NRW 2018 vor, dass beim Neubau eines offenen Parkplatzes für Nicht-Wohngebäude mit mehr als 35 Stellplätzen unter Umständen über den dazu geeigneten Stellplatzflächen eine Photovoltaikanlage oder eine solarthermische Anlage zur Wärmeerzeugung zu installieren ist.
Aufzüge
Nach alter Rechtslage müssen in Gebäuden mit mehr als drei oberirdischen Geschossen Aufzüge in ausreichender Zahl vorhanden sein (§ 39 BauO NRW 2018 a. F.). Diese strikte Vorgabe hat der Landesgesetzgeber nun gelockert und Ausnahmeregelungen eingeführt, um die Schaffung von Wohnraum zu flexibilisieren. Die Pflicht zu Herstellung von Aufzügen entfällt fortan bei zulässigerweise vor dem 1. Januar 2019 bestehenden Wohngebäuden, wenn Wohnraum geschaffen wird durch Änderung, Umbau oder Nutzungsänderung des Dachgeschosses oder durch nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses oder bei der Aufstockung um bis zu zwei Geschosse. Werden bis zu zwei zusätzliche Geschosse geschaffen oder die Nutzung eines Gebäudes geändert, ist weiterhin die Herstellung eines Aufzuges nicht erforderlich, wenn dies ansonsten nur unter besonderen Schwierigkeiten möglich wäre.
Stellplätze
Der bisherige § 48 BauO NRW 2018 wurde umfangreich inhaltlich und redaktionell überarbeitet und damit an die Musterbauordnung angepasst. Danach sind die notwendigen Stellplätze, Garagen oder Fahrradstellplätze gemäß einer zu erlassenden Rechtsverordnung auf dem Baugrundstück oder in zumutbarer Entfernung davon auf einem geeigneten Grundstück herzustellen. Soweit eine kommunale Regelung existiert – sei es durch Bebauungsplan oder Satzung –, ist diese anstelle der Rechtsverordnung heranzuziehen. Hierdurch sollen die Gemeinden in die Lage versetzt werden, über Umfang und Erfüllungsmodalitäten der Stellplatzpflicht selbst zu entscheiden.
Barrierefreies Bauen
Die bisherige Regelung des § 49 Abs. 1 BauO NRW 2018, wonach Wohnungen von Gebäuden der Klassen 3 bis 5 „barrierefrei und eingeschränkt mit dem Rollstuhl“ nutzbar sein mussten, hatte in der Rechtsanwendung für große Unsicherheiten gesorgt. Durch das Änderungsgesetz wurde die Vorschrift nun redaktionell überarbeitet, ohne dass damit inhaltliche Änderungen verbunden sind. Nunmehr müssen entsprechende Wohnungen „in erforderlichem Umfang barrierefrei“ sein. Der erforderliche Umfang bemisst sich weiterhin vor allem nach der Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen für das Land NRW in Verbindung mit der DIN 18040-2.
Abweichung
Auch die Abweichungsregelung wurde umfassend überarbeitet. Mit Blick auf Abweichungen von brandschutzrechtlichen Anforderungen bedarf es künftig keiner Zulassung der Abweichung mehr, wenn ein/e staatlich anerkannte/r Sachverständige/r für die Prüfung des Brandschutzes sowohl das Vorliegen der Voraussetzungen an den Brandschutz als auch insoweit das Vorliegen der Abweichungsvoraussetzungen bescheinigt hat. Darüber hinaus bleibt dem Grunde nach die Unterscheidung zwischen Kann- und Soll-Abweichungen erhalten. Der Tatbestand der Soll-Abweichungen wurde neu gegliedert und um eine Aufzählung von Vorschriften ergänzt, von denen bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Abweichung zugelassen werden soll. Neu hinzugekommen ist die Abweichung zur Erhaltung und weiteren Nutzung von Denkmälern. Ebenfalls neu ist eine weitere Kann-Abweichungsregelung, die insbesondere bei Vorhaben zur Deckung dringenden Wohnbedarfs, bei Vorhaben zur Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung oder aus Gründen der Stadtentwicklung greifen soll.
Teilung von Grundstücken
Künftig unterliegen nicht nur bebaute Grundstücke dem Genehmigungsvorbehalt einer Grundstücksteilung, sondern es sind auch diejenigen Grundstücke erfasst, auf denen eine Bebauung genehmigt wurde oder die aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden dürfen. Die Neuregelung verfolgt vor allem den Zweck, die Unteren Bauaufsichtsbehörden zu entlasten. Diese waren früher häufig zu repressivem Handeln aufgerufen, da Grundstücksteilungen oft zu Verstößen gegen das Bauplanungsrecht führten. Das soll durch eine präventive Bewertung durch die zuständigen Stellen vermieden werden.
Zusätzliche Entlastung soll die nun aufgenommene Regelung des § 7 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW 2018 bringen, wonach es keiner Teilungsgenehmigung bedarf, wenn die Teilung in einem öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren vorgenommen wird oder eine mit der Wahrnehmung der Aufgaben befugte Stelle (z. B. Vermessungsingenieur/in oder Katasterbehörde) die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt. Fortbestehen bleibt die Regelung, wonach es keiner Genehmigung bedarf, wenn an der Teilung Bund, Land oder Gebietskörperschaften beteiligt sind.
Verfahrensbeschleunigung und neue Eingriffsgrundlage
Vor allem an den überarbeiteten Regelungen zur Behandlung des Bauantrags wird das Ziel der Verfahrensbeschleunigung deutlich. Nunmehr sind der Bauantrag und die Bauvorlagen innerhalb von zehn Arbeitstagen (bisher zwei Wochen) nach Eingang der Unterlagen auf ihre Vollständigkeit zu prüfen. Bei Unvollständigkeit oder sonstigen erheblichen Mängeln hat die Bauaufsichtsbehörde die Bauherrschaft nunmehr unverzüglich unter Nennung der Gründe zur Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist aufzufordern. Der Antrag gilt – wie gehabt – als zurückgenommen, wenn die Mängel nicht innerhalb der Frist behoben werden. Darüber hinaus nimmt § 71 Abs. 6 BauO NRW 2018 erstmals Fristen auf. Die Bauaufsichtsbehörde hat nun innerhalb von drei Monaten, in vereinfachten Genehmigungsverfahren sowie über Bauvoranfragen (§ 77 BauO NRW 2018) sogar innerhalb von sechs Wochen über den jeweiligen Antrag zu entscheiden.
Schließlich hat der Gesetzgeber in § 82 Abs. 2 BauO NRW 2018 eine neue Ermächtigungsgrundlage geschaffen, die es den zuständigen Bauaufsichtsbehörden ermöglichen soll, gegen ungenutzte und im Verfall begriffene bauliche Anlagen vorgehen zu können. Trotz Bestandsschutzes können Grundstückseigentümer/innen und Erbbauberechtigte verpflichtet werden, die entsprechenden Anlagen abzubrechen oder zu beseitigen.
Folgen für die Praxis
Vor allem die Bemühungen zur Verfahrensbeschleunigung sind zu begrüßen. Ob freilich die gesetzlich vorgesehenen Maximalfristen auch von den Bauaufsichtsbehörden eingehalten werden können, bleibt in der Praxis abzuwarten. Dies wird vor allem auch davon abhängen, ob die Entlastung an anderer Stelle gelingt.
Schließlich ist mit Blick auf die bereits vor Inkrafttreten des Änderungsgesetzes eingeleiteten Verfahren auf das bestehende Wahlrecht der Bauherrschaft hinzuweisen. Grundsätzlich ist das Verfahren nach den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Verfahrensvorschriften fortzuführen. Es steht der Bauherrschaft jedoch auch frei, die Anwendung der nunmehr geänderten Rechtslage zu beantragen.
