Das Bundesverwaltungsgericht hatte darüber zu entscheiden, ob die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) einem Kerngebiet entsprechen kann, wenn eine mehr als nur unerhebliche Wohnnutzung anzunehmen ist. Mit Urteil vom 20. Mai 2025 (Az. 4 C 2.24) hat das BVerwG – indem es entschied, dass eine solche Wohnnutzung die Einordnung als Kerngebiet ausschließt – die Position des Verwaltungsgerichts und Oberverwaltungsgerichts Lüneburg zurückgewiesen.
Der Hintergrund
Die Klägerin, eine Betreiberin von Spielhallen, hat bei der Beklagten, der Stadt Lüneburg, einen Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung eines Gebäudes in der Innenstadt als Spielhalle beantragt. Das Vorhabengrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
Gegen die ablehnende Entscheidung der Beklagten hat die Klägerin beim VG Lüneburg erfolgreich Klage eingelegt. Die daraufhin von der Beklagten eingelegte Berufung wurde durch das OVG Lüneburg zurückgewiesen. Zur Begründung hat das OVG ausgeführt, dass sich die Zulässigkeit der Nutzung als Spielhalle aus § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 7 Abs. 2 Nr. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) als Vergnügungsstätte ergebe. Denn die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Kerngebiet. Dem stehe auch nicht entgegen, dass sich in der näheren Umgebung eine nicht unerhebliche, aber noch untergeordnete Wohnnutzung befinde. Auch Kerngebiete würden in beschränktem Umfang dem Wohnen dienen. Gegen diese Entscheidung hat die Beklagte Revision beim BVerwG eingelegt.
Die Entscheidung
Das BVerwG hat der Revision der Beklagten stattgegeben, hob das Urteil des OVG auf und wies die Sache an das OVG zurück.
In seiner Begründung führt das BVerwG aus, dass die Auffassung des OVG, eine nicht unerhebliche, aber noch untergeordnete Wohnnutzung stehe der Einordnung als faktisches Kerngebiet nicht entgegen, nicht mit Bundesrecht zu vereinbaren ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB bemesse sich die Zulässigkeit eines Vorhabens, bei welchem die Eigenart der näheren Umgebung einem Baugebiet nach der BauNVO entspreche, allein daran, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. In diesem Zusammenhang führt das BVerwG zur Struktur der Baugebietsvorschriften nach § 2 ff. BauNVO näher aus: Maßgeblich bei der Beurteilung, ob die nähere Umgebung einem Baugebiet entspreche, bestimme sich nach der allgemeinen Zweckbestimmung nach Abs. 1 der Baugebietsvorschriften. Daneben seien ferner allgemeine zulässige Nutzungen nach Abs. 2 zu berücksichtigen. Ferner stelle das Vorkommen nur ausnahmsweiser zulässiger Nutzungen den jeweiligen Gebietscharakter noch nicht infrage, solange die Grundzüge der Planung nicht berührt würden. Etwas anderes gelte dann, wenn die vorhandenen Vorhaben sich nicht auf wirkliche Ausnahmen beschränken, sondern gerade als „Ausnahmen“ eine eigene prägende Wirkung auf die Umgebung ausüben. Für Kerngebiete hieße das, dass diese nach § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dienen würden. Auch zulässig seien nach § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sowie nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans. Ausnahmsweise könnten nach § 7 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO Wohnungen, die nicht unter Abs. 2 Nr. 6 und 7 fallen, zugelassen werden. Das habe laut BVerwG zur Konsequenz, dass ein faktisches Kerngebiet bei einer nicht nur unerheblichen Wohnnutzung ausgeschlossen sei. Denn § 34 Abs. 2 BauGB verweise allein auf die nach der BauNVO zulässigen Arten der baulichen Nutzung. Verlangt eine Vorschrift – wie hier § 7 Abs. 2 Nr. 7, Abs. 4 BauNVO –, dass der Planungsgeber über die Zulässigkeit einer Anlage entscheidet, weil es sich nicht um eine in der BauNVO selbst geregelten Nutzungsart handelt, darf dieser Planvorbehalt bei der Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB nicht umgangen werden.
Folgen für die Praxis
Die Entscheidung des BVerwG trifft nunmehr eine klare Aussage zu den Grenzen der Verweisung des § 34 Abs. 2 BauGB in die jeweiligen Gebietstypen der BauNVO. Damit findet sich eine Grenze dort, wo die BauNVO einen Planvorbehalt vorsieht und damit eine Entscheidung des Plangebers erforderlich ist. Im Kontext des zugrunde liegenden Falls ist hervorzuheben, dass die Steuerung weitergehender Wohnnutzung in Kerngebieten Sache der kommunalen Bauleitplanung ist und bleibt.
