Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 09.11.2021 – 4 C 1/20 – entschieden, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung liegt, nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden darf, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde. Entscheidend sei vielmehr die Bebauung und Nutzung des Grundstücks im Zeitpunkt der Behördenentscheidung, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden darf. Da Milieuschutzsatzungen nicht nur in Berlin, wo der vom Bundesverwaltungsgericht zu entscheidende Fall spielte, sondern auch in anderen Kommunen in Deutschland gängige Praxis sind, wird sich die Entscheidung auf eine Vielzahl von Planungen der Kommunen auswirken.
Der Fall
In dem vom Bundesverwaltungsgericht zu entscheidenden Verfahren wandte sich eine Immobiliengesellschaft, die ein in Berlin gelegenes Grundstück erworben hatte, das mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist, gegen das von dem zuständigen Bezirksamt ausgeübte Vorkaufsrecht. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich Milieuschutzsatzung. Das Bezirksamt in Berlin übte das Vorkaufsrecht aus, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.
Die Entscheidung
Das Bundesverwaltungsgericht stellte fest, dass das streitgegenständliche Vorkaufsrecht hier nicht ausgeübt werden durfte, weil das Grundstück entsprechend der Festsetzung des Bebauungsplans sowie den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt wurde. Zudem wies das auf dem Grundstück errichtete Gebäude keine Missstände auf (§ 26 Nr. 4 BauGB).
Bei der Beurteilung, ob ein Grundstück entsprechend der Festsetzung des Bebauungsplans sowie entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt wird, kommt es nach dem Bundesverwaltungsgericht auf die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts an. Prognostische Bewertungen zukünftiger Verhältnisse des Grundstücks rechtfertigen die Ausübung des Vorkaufsrechts hingegen nicht. Weder der Wortlaut noch die Gesetzesmaterialien oder die Systematik erlaube, § 26 Nr. 4 BauGB so auszulegen, dass bei der Anwendung des Vorkaufsrechts auf die spätere Nutzungsabsicht des Käufers abgestellt werden könne. Vielmehr sei die Nutzung im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts entscheidend.
Folgen für die Praxis
Mit dieser Begründung hat das Bundesverwaltungsgericht den Ball nun dem Gesetzgeber zugespielt. Nur durch die Anpassung des BauGB können auch zukünftig geplante Nutzungen eines Grundstücks ein Vorkaufsrecht begründen. Damit wird den Kommunen die Ausübung ihres Vorkaufsrechts in Fällen, in denen das Vorkaufsrecht verhindern soll, dass bestimmte Bevölkerungsteile aus einem Wohnbezirk verdrängt werden, erschwert. Die Regierungsparteien haben in ihrem Koalitionsvertrag „Mehr Fortschritt wagen“ aber bereits ihre Absicht bekundet, das Gesetz so anzupassen, dass der mit den Milieuschutzsatzungen verfolgte Zweck wieder erreicht werden kann.
