Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluss vom 18.07.2019 (1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18) entschieden, dass die sog. „Mietpreisbremse“ mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Insbesondere verletze diese nicht die Eigentumsgarantie, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.
Der Fall
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurden Bestimmungen über die höchstzulässige Miete bei Wiedervermietung von Wohnraum, der nicht der Preisbindung unterliegt, ins Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Zentrale Neuregelung ist § 556d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Für die Stadt Berlin hat der Senat von Berlin im Jahr 2015 eine Rechtsverordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.
In dem nun entschiedenen Verfahren wendete sich u. a. eine Vermieterin gegen die von ihrer Mieterin gerichtlich beanspruchte Rückzahlung überzahlter Miete und die Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete.
Die Entscheidung
Das Bundesverfassungsgericht stellt in seiner Entscheidung klar, dass die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556d Abs. 1 BGB zwar in das grundrechtlich geschützte Eigentum von Vermietern eingreife. Sie sei jedoch als verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gerechtfertigt.
Es liege bereits im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Insbesondere sei die gesetzliche Regulierung der Miethöhe den Wohnungseigentümern auch zumutbar:
Die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG gebiete es nämlich nicht, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber kann einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechterten. Das Bundesverfassungsgericht betont, dass das Vertrauen der Vermieter, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte zu erzielen, nicht durch die Eigentumsgarantie geschützt sei. Die Vermieter hätten vielmehr auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen zu rechnen.
Hinsichtlich der Zumutbarkeit der Mietobergrenze sei auch nicht zu beanstanden, dass in die ortsübliche Vergleichsmiete, die der Mietobergrenze zu Grunde liegt, mit fortschreitender Geltungsdauer der Mietobergrenze in zunehmendem Maße regulierte Mieten einflössen. Zum einen würden solche Auswirkungen zeitlich versetzt eintreten und zudem würden sie dadurch abgemildert, dass die höchstzulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigen dürfe.
Auch einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG lehnt das Bundesverfassungsgericht ab. Eine eventuelle Ungleichbehandlung auf Grund der deutschlandweit unterschiedlichen Mietobergrenzen sei jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sei insbesondere verhältnismäßig. Dass Vermieter die Lage der zu vermietenden Wohnung nicht beeinflussen könnten, gebiete nicht, ihnen die Vermietung bis zu einer bundesweit einheitlichen Miethöhe zu ermöglichen. Die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hänge auch von den auf den regionalen Mietmärkten vorherrschenden Bedingungen ab.
Die vom Berliner Senat gewählte Dauer von fünf Jahren, mit der das gesamte Stadtgebiet von Berlin als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt wurde, sei zulässig. Der Senat habe die Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen.
Konsequenzen
Die aktuell geplanten weiteren Verschärfungen der Mietpreisbremse – u. a. Fortdauer der Mietpreisbremse, Möglichkeit zur Rückforderung der Miete – dürfte die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts auf eine sicherere rechtliche Grundlage stellen.
Rechtsanwältin Sara Boettger
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