Nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich. Letzteres erfordert ein eindeutiges Angebot ohne weiteren Abstimmungsbedarf. Dies bestätigte der BGH mit Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18.
Der Fall
Im Rahmen der Rückgabe von gewerblichen Mieträumen stritten Mieter und Vermieter über einen Zahlungsanspruch für nicht durchgeführte Arbeiten, dem der Mieter mit der Verjährungseinrede des § 548 Abs. 1 BGB begegnete. § 16 des Mietvertrages sah grundsätzlich die Entfernung von Einbauten vor. Ohne von ihm vorgenommene Einbauten zu entfernen, räumte der Mieter das Objekt im Oktober 2012. Der Anwalt des Mieters teilte in einem Schreiben gegenüber dem Vermieter am 09.11.2012 u. a. Folgendes mit:
„Namens und in Vollmacht meiner Mandantin biete ich Ihnen hiermit die Rückgabe der Mieträume ab sofort an und schlage auch im Hinblick auf die von Ihnen beabsichtigten Sanierungs- und Umbauarbeiten einen kurzfristigen Vor-Ort-Termin vor. Dieser sollte auch der Abstimmung der insbesondere gem. § 16 des Mietvertrags denkbaren Interessenlagen (z. B. der Übergabe der von meiner Mandantin installierten Zentralschließanlage) dienen.“
Nachdem im Anschluss noch Gespräche und Arbeiten des Mieters stattfanden, erfolgte am 08.02.2013 die Rückgabe des Objekts. Weitere Arbeiten lehnte der Mieter endgültig mit Schreiben vom 13.06.2013 ab. Der Vermieter erhob am 08.07.2013 Klage auf Zahlung von Kosten für nicht durchgeführte Arbeiten, wogegen sich der Mieter mit seiner Verjährungseinrede wandte.
Entscheidung des Bundesgerichtshofes
Die Berufung des Mieters auf die Verjährungseinrede des § 548 Abs. 1 BGB blieb ohne Erfolg. Entgegen der Vorinstanz – OLG Brandenburg, Urt. v. 19.06.2018, 3 U 72/17 – stellte der BGH für den Verjährungsbeginn nicht auf das Schreiben vom 09.11.2012 ab, sondern auf die endgültige Rückgabe des Objekts. Denn Voraussetzung für die Rückgabe in diesem Sinne ist zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters, zum anderen eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters.
Diese Voraussetzungen lagen mit dem Schreiben vom 09.11.2012 noch nicht vor. Zum einen habe der Mieter zu diesem Zeitpunkt den Besitz nicht vollständig und endgültig aufgegeben. Zum anderen war das Schreiben mit weiterem Abstimmungsbedarf über die Pflichten des § 16 des Mietvertrages verknüpft, wodurch kein dahingehend tatsächliches oder wörtliches Angebot vorlag. Dies begründet letztlich keine vollständige und endgültige Aufgabe der Sachherrschaft.
Mangels dahingehend tatsächlichen oder wörtlichen Angebots kommt es auch nicht auf den in Rechtsprechung und Literatur kontrovers geführten Streit an, ob ausnahmsweise die Verjährungsfrist schon beginnen kann, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt.
Praxishinweis
Es bleibt weiter offen, wie der Streit zum Verjährungsbeginn des § 548 Abs. 1 BGB zu entscheiden ist, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt. Denn der Mieter, der die Frist in Gang setzen möchte, muss in besonderem Maße dafür Sorge tragen, ein eindeutiges unzweideutiges Angebot abzugeben, ohne weiteren Abstimmungsbedarf zu deklarieren. Daneben ist dieses unter Schlüsselrückgabe mit der vollständigen Besitzaufgabe zu verknüpfen. Dies muss der Vermieter bei seiner Entscheidung, wie er mit dem Verjährungsrisiko umzugehen gedenkt, berücksichtigen. Vorsorglich empfiehlt es sich aus Sicht des Vermieters – auch zur antizipierten Streitvermeidung –, immer vom frühestmöglichen Fristbeginn auszugehen.
Autor: Rechtsanwalt Felix Erler
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