Das OLG Köln hat mit Urteil vom 19.06.2024 (11 U 73/23) zugunsten des Erwerbers einer Eigentumswohnung entschieden und ihm gegen den Bauträger den vollen Kostenvorschuss für die Mangelbeseitigungskosten zugesprochen; dies obwohl der Bauträger nach Fristablauf (ohne Zustimmung des Auftraggebers) Mängel beseitigt hat.
Sachverhalt
Der Kläger hat im September 2015 eine umfänglich zu sanierende Wohnung in einem viergeschossigen Altbau von einem Bauträger, dem Beklagten, gekauft. Im Mai 2016 erfolgte die Abnahme des Sondereigentums und des auf die Wohnung bezogenen Teils des Gemeinschaftseigentums.
Anfang 2017 rügte die Klägerin schriftlich einige Mängel und setzte eine Mangelbeseitigungsfrist. Aufgrund ausbleibender Mangelbeseitigung leitete die Klägerin im Juni 2017 ein selbständiges Beweisverfahren über die Mängel ein; hier wurden noch weitere Mängel in das Verfahren eingebracht. Nach Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens hat der Bauträger doch noch einige Mängel ohne Zustimmung des Klägers beseitigt. Er meinte, damit den durch den Kläger geltend gemachten Kostenvorschussanspruch reduzieren zu können.
Entscheidung
Das OLG Köln stellte klar, dass diese aufgedrängte Mangelbeseitigung rechtlich unerheblich ist. Erst bei der späteren Abrechnung des Vorschusses sei zu prüfen, ob und inwieweit Nachbesserungsarbeiten des Auftragnehmers erfolgreich waren. Der beklagte Bauträger musste also den vollen Kostenvorschuss zahlen.
Das Gericht begründete seine Entscheidung wie folgt:
„Im Übrigen musste die Klägerin nach Beendigung des Beweisverfahrens eine etwaige – gleichsam aufgedrängte – Nacherfüllung nicht mehr annehmen. Mit dem berechtigten Interesse des Auftraggebers, die Entscheidung über die Art der Vertragsabwicklung zu treffen, ist es unvereinbar, dass der Auftragnehmer gegen dessen Willen die Mängel selbst nachbessert (BGH, NJW 2003, 1526). Fehlt die erforderliche Zustimmung des Auftraggebers zu den Nachbesserungsarbeiten, kann die behauptete gleichwohl durchgeführte Nachbesserung nicht mehr zu einem Wegfall des Kostenvorschussanspruchs führen. Vielmehr muss der Auftraggeber, der – bestrittenen – Mängelbeseitigungsarbeiten durch den mehr berechtigten Auftragnehmer nicht zugestimmt hat und deren Erfolg in Abrede stellt, erst bei der Abrechnung des Vorschusses prüfen, ob und inwieweit Nachbesserungsarbeiten des Auftragnehmers erfolgreich waren (vgl. OLG Nürnberg, NJW-RR 2006, 165 f.)“
Praxishinweis
Das Urteil zeigt auf, dass ein Kostenvorschussanspruch gegen Bauträger der Höhe nach nicht durch aufgedrängte Mangelbeseitigungen nach Fristablauf reduziert werden kann. Dies gilt auch für Kostenvorschussansprüche bei Bauverträgen. Weiter stärkt das Urteil die Wichtigkeit einer späteren Abrechnung eines Kostenvorschusses nach Mangelbeseitigung. Denn hier werden aufgedrängte Mangelbeseitigungen mittelbar doch berücksichtigt, da diese die tatsächlichen Kosten der Mangelbeseitigung reduzieren.
