OLG München zur Mängelhaftung bei Herstellung und Verkauf eines KfW-40-Hauses

Das OLG München hat mit Beschluss vom 15.06.2021 – 28 U 1262/21 Bau – festgehalten, dass die Vereinbarung eines KfW-40-Standards sich auf das Gesamtgebäude bezieht, so dass sämtliche Komponenten den Anforderungen genügen müssen. Die erfolgsbezogene Leistungspflicht des Verkäufers erfasse die Leistungen, die notwendig seien, um den KfW-40-Standard zu erreichen. An dieses Leistungsversprechen sei der Verkäufer gebunden; dies gelte auch, soweit zur Herbeiführung des KfW-40-Standards erforderliche Einzelmaßnahmen in den Bauunterlagen den Erwerbern zugeschrieben seien. Der Verkäufer könne nicht für sich in Anspruch nehmen, ein KfW-40-Haus zu verkaufen, das erst durch Eigenleistungen des Vertragspartners zu einem solchen werde.

Sachverhalt

Die Erwerber kauften von dem Verkäufer, einem Hersteller von Fertighäusern, ein im Wesentlichen mit Strom beheiztes Einfamilienhaus. Aus den Angebotsgrundlagen des Verkäufers ergab sich, dass ein Haus geschuldet war, das insgesamt den energetischen Anforderungen KfW 40 entspricht. Zugleich enthielt die als Bauunterlage vertragsgegenständliche Beschreibung des Kellers den Hinweis, dass als Eigenleistung ein Schutz der Außenabdichtung vorzunehmen sei.

Nach Fertigstellung stellte sich heraus, dass das Haus den KfW-40-Standard nicht erfüllt. Nach erfolgloser Aufforderung zur Mängelbeseitigung begehrten die Erwerber Kostenvorschuss für den Erwerb und Einbau einer Holzpelletheizung, damit die Heizkosten verringert werden können. Der Verkäufer wendete ein, dass die Erwerber die vertragliche Verpflichtung gehabt hätten, die Kellerräume zu dämmen, was sich aus den Bauunterlagen respektive der Beschreibung des Kellers ergebe.

Das LG München verurteilte den Verkäufer zur Zahlung des Kostenvorschusses. Die hiergegen eingelegte Berufung des Verkäufers ist Gegenstand des Verfahrens vor dem OLG München.

Entscheidung

Das OLG München stimmt der Vorinstanz zu und hält den Kostenvorschussanspruch vollumfänglich für gegeben.

Das Haus sei mangelhaft, da der KfW-40-Standard nicht eingehalten sei. Der Keller sei wesentlicher Bestandteil dieses übernommenen Leistungsversprechens; die im Geschäftsleben verwendete Beschreibung KfW 40 beziehe sich auf das Gesamtgebäude. Für den Geschäftsverkehr seien die Energie- und Ökobilanz von ausschlaggebender Bedeutung und prägten den Wiederverkaufswert. Werde, wie vorliegend, die energetische Eigenschaft eines Artikels beschrieben und falle zudem für eine Energieoptimierung ein zusätzliches Entgelt an, müsse ein Erwerber nicht damit rechnen, dass lediglich eine Teilbeschreibung erfolgt sei.

Der Verkäufer könne folglich nicht damit gehört werden, dass sich aus den Bauunterlagen ergebe, dass die Dämmung seitens der Bauherren herzustellen sei. Eine Eigenleistung „Dämmung“ sei für einen Erwerber schlicht nicht geeignet, das Vertragsversprechen KfW 40 zu relativieren. Nach dem funktionalen Verständnis des Werkvertrages sei ein Erfolg herbeizuführen; dieser läge in dem KfW-40-Standard, so dass damit auch entsprechende Dämmmaßnahmen, soweit diese für den KfW-40-Standard erforderlich sind, vorzunehmen seien.

Praxishinweis

Will der Auftragnehmer einer Werkleistung Einzelmaßnahmen, die zur Erfüllung einer im Übrigen vertragsgegenständlichen Leistung erforderlich sind, rechtswirksam auf den Vertragspartner verlagern, kann dies möglicherweise durch Vertragsgestaltung erreicht werden. Gerade in Fällen der Vereinbarung von marktwirksamen Standards ist zu empfehlen, in den Vertragsunterlagen offensichtlich und unzweifelhaft zu verdeutlichen, dass der Standard nur erfüllt wird, wenn Einzelmaßnahmen als Eigenleistung von dem Vertragspartner durchgeführt werden.

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Deniz Bilgin

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