Geldwäsche mit Immobilien: Neue Meldepflichten ab Oktober

Deutschlands Immobilienbranche gilt als Paradies für Geldwäscher – auch, weil Notare nur selten Verdachtsfälle melden. Eine Verordnung soll das nun ändern.

Bringen Kriminelle ihre Gewinne aus illegalen Geschäften in den legalen Wirtschaftskreislauf ein, spricht man von Geldwäsche. Märkte werden systematisch korrumpiert, und es kommt zu Verzerrungen des nationalen und internationalen Wettbewerbs.

Die Immobilienbranche gilt in Deutschland als besonders anfällig für die dubiosen Geschäfte, die eine erhebliche Gefahr für die Integrität einer Gesellschaft darstellen. Laut einer durch das Bundesfinanzministerium herausgegebenen Studie werden jährlich 20 bis 30 Milliarden illegal erwirtschafteter Euro allein in den sog. Nicht-Finanzsektor geschleust, zu dem auch der Immobilienbereich gehört. Gründe für das erhöhte Risiko seien u. a. die hohen Transaktionsvolumina sowie die „abschätzbare Wertstabilität“ zumindest in bestimmten Regionen und bei bestimmten Objekten.

Gibt es bei Transaktionsgeschäften die Vermutung, dass Geldwäsche im Spiel ist, muss dies der Financial Intelligence Unit (FIU), der Anti-Geldwäsche-Einheit des Bundes, gemeldet werden. Dies betrifft sowohl den Finanzbereich, also beispielsweise Banken und Versicherer, als auch den sogenannten Nicht-Finanzbereich, wozu auch Rechtsanwälte und Notare gehören. Der jüngste FIU-Jahresbericht belegt nun erneut die Zurückhaltung der Notare bei der Meldung von Verdachtsfällen, auf die die FIU jedoch insbesondere im Bereich der Immobilientransaktionen dringend angewiesen ist. Von knapp 115.000 Verdachtsmeldungen insgesamt entfielen gut 1.500 auf den sogenannten Nicht-Finanzsektor. Lediglich 17 Meldungen kamen dabei von Notaren.

Verschwiegenheitspflicht der Berufsgeheimnisträger

Die Bundesnotarkammer hält die geringe Anzahl von Verdachtsmeldungen für verständlich: Meldungen an die FIU könnten die Notare wie auch die sonstigen Berufsgeheimnisträger bislang im Einklang mit den Vorgaben der EU-Richtlinien nur unter hohen gesetzlichen Voraussetzungen abgeben. „Sie müssen positive Kenntnis von der Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung haben. Bei einem bloßen Verdacht ist ihnen aufgrund ihrer gesetzlichen Verschwiegenheitspflicht eine Meldung untersagt“, erklärt die Bundesnotarkammer.

Dieses Problem will die Bundesregierung mit der neuen Verordnung (Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien), die zum 1. Oktober 2020 in Kraft tritt, beheben. Rechtsberatende Berufsträger sollen künftig stärker auf potenzielle Geldwäscherisiken im Immobiliensektor hinweisen, ohne dabei ihre beruflichen Verschwiegenheitspflichten zu verletzen.

Meldepflichtig sind Immobilientransaktionen nach der neuen Verordnung beispielsweise dann, wenn der Immobilienkaufpreis deutlich vom sog. Verkehrswert abweicht oder die Investoren aus Ländern kommen, die bei der EU als Risikostaaten gelistet sind. Informiert werden müssen die Behörden aber auch, wenn es einen Bezug zu Personen gibt, die in Sanktionslisten geführt werden. Weitere meldepflichtige Auffälligkeiten können sich aus verdächtigen Zahlungsmodalitäten – wie etwa der Verwendung von Bargeld oder Kryptowährung beim Immobilienkauf – ergeben.

Fazit

Die ab Oktober geltenden Meldepflichten für Notare und Rechtsanwälte sind zu begrüßen und ergänzen die Maßnahmen, die die Bundesregierung bereits mit der 4. EU-Geldwäscherichtlinie umgesetzt hat. Hiernach gelten seit Januar 2020 strengere und erweiterte Meldevorschriften u. a. für Immobilienmakler.

Mit der neuen Verordnung wird nun hoffentlich auch den Verpflichteten aus dem Bereich der freien Berufe eine rechtssichere Grundlage geboten, konsequent verdächtige Immobilientransaktionen zu melden, ohne hierbei ihre Verschwiegenheitspflichten zu verletzen. Allerdings dürften hiermit noch längst nicht alle Schlupflöcher der Geldwäscher geschlossen sein. Handlungsbedarf besteht nach wie vor im Bereich der sog. Share Deals, also Immobilieninvestitionen, bei denen Investoren nicht die betreffenden Immobilien selbst, sondern Anteile an einer Objektgesellschaft erwerben, die die entsprechenden Immobilien dann hält. Rechtlich handelt es sich hierbei nicht um den Erwerb einer Immobilie, sondern um den Kauf eines Unternehmens bzw. einer Beteiligung. Die Ergründung der genauen Eigentumsverhältnisse ist im Falle von Share Deals häufig schwierig, weswegen sich die neue Verordnung in diesen Fällen als nur wenig wirksames Mittel zur Bekämpfung von Geldwäsche erweisen dürfte.

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Jana Rößeler

Jana Rößeler

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