Schon seit langem sind Bestrebungen des Gesetzgebers erkennbar, das Grunderwerbssteuerrecht im Bereich der sog. Share Deals zu verschärfen. Share Deals bieten insbesondere Großinvestoren die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer weitgehend zu sparen. Dies geschieht dadurch, dass nicht eine Immobilie als solche erworben wird (Asset Deal), sondern stattdessen bis zu 94,9% der Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft erworben werden (Share Deal). Um diese Modelle künftig zu erschweren, haben sich die Länderfinanzminister im Juni letzten Jahres auf Eckpunkte zu einer Reform des Grunderwerbssteuergesetzes (GrEStG) geeinigt.
Das Bundesfinanzministerium hat nun den lange erwarteten Referentenentwurf veröffentlicht („Entwurf eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“ vom 08. Mai 2019). Die in diesem Entwurf vorgesehenen Änderungen des GrEStG stimmen im Wesentlichen mit den Eckpunkten der Finanzministerkonferenz aus Juni 2018 überein und werden im Folgenden vorgestellt:
Geplante Reformierung des GrEStG
Absenkung der 95 %-Grenzen auf 90 %
Ein grunderwerbssteuerbarer Tatbestand liegt nach derzeitiger Rechtslage nur vor, wenn mind. 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereinigt werden oder wenn Anteile, die bereits derart vereinigt sind, auf einen Erwerber übertragen werden. Die für Share Deals relevante Beteiligungshöhe soll auf mind. 90 % abgesenkt werden, was gleichermaßen für Anteile an immobilienhaltenden Personen- und Kapitalgesellschaften gelten soll. Die Herabsetzung auf 90 % stellt, auch wenn zuvor sogar eine Absenkung auf bis zu 50 % diskutiert worden war, eine substantielle Verschärfung der bestehenden Regelungen dar. Die kritische Quote, bei der ein Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft noch keine Grunderwerbssteuer auslöst, verschiebt sich hierdurch von 94,9 % auf 89,9 %.
Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 bzw. 15 Jahre
Der Grunderwerbssteuertatbestand und die Grunderwerbssteuerbefreiungen sind jeweils an zeitliche Fristen geknüpft (Haltefristen). Diese Nach- und Vorbehaltensfristen sollen von fünf auf zehn, bzw. gar 15 Jahre verlängert werden. Es soll sowohl bei Personen- als auch bei Kapitalgesellschaften erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich sein, die bei einem Altgesellschafter verbliebene Minderheitsbeteiligung von zukünftig 10,1 % ohne Auslösung von Grunderwerbsteuer zu erwerben, dies gilt allerdings nicht für einen Erwerb durch den Investor selbst. Würde nach der neuen Rechtslage der Investor selbst – auch nach Ablauf von zehn Jahren – die Minderheitsbeteiligung erwerben, dann würde hierdurch – sowohl bei Objektgesellschaften in der Rechtsform der Personen- als auch in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft – Grunderwerbsteuer anfallen. Die Minderheitsbeteiligung kann somit nach Ablauf der Zehnjahresfrist lediglich vom Altgesellschafter auf einen Co-Investor übertragen werden.
Bei einer Objektgesellschaft in der Rechtsform der Personengesellschaft kann nach derzeitiger Rechtslage der Investor selbst nach Ablauf von fünf Jahren die Minderheitsbeteiligung vom Veräußerer bzw. Altgesellschafter erwerben, wobei die Grunderwerbsteuer dann lediglich auf diese Minderheitsbeteiligung anfällt. Zukünftig müsste der Investor 15 Jahre (!) warten, bis er selbst die Minderheitsbeteiligung von 10,1 % erwerben kann, um nur hierauf Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Neuer Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften
Eine weitere Verschärfung der geltenden Rechtslage stellt die geplante Schaffung eines „neuen Ergänzungstatbestandes für Kapitalgesellschaften“ dar. Zukünftig soll der Anfall der Grunderwerbsteuer nicht mehr dadurch vermieden werden können, dass 100 % der Gesellschaftsanteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft auf einen Investor (94,9 %) und einen Co-Investor (5,1 %) übergehen. Vielmehr soll auch bei Kapitalgesellschaften – wie bislang bereits bei Personengesellschaften – ein bisheriger Gesellschafter („Altgesellschafter“) über einen Zeitraum von (nunmehr) mindestens zehn Jahren in einem Umfang von (nunmehr) mindestens 10,1 % an der Immobilien-GmbH beteiligt bleiben müssen. Damit wäre frühestens nach Ablauf von zehn Jahren eine Übertragung des verbleibenden 10,1%-Anteils auf einen Co-Investor möglich.
Praxishinweis
Der Referentenentwurf sieht vor, dass die verschärften Vorschriften erst für Erwerbsvorgänge gelten sollen, die nach dem 31. Dezember 2019 verwirklicht werden. Für Immobilien-Share Deals, bei denen noch bis Jahresende der Anteilskaufvertrag wirksam geschlossen (Signing) und auch vollzogen wird (Closing), können die derzeitigen günstigeren Regelungen also noch in Anspruch genommen werden. Investoren werden daher Sorge dafür tragen müssen, anstehende Transaktionen noch bis zum Jahresende zum (dinglichen) Abschluss zu bringen, um von derzeitigen Regelungen zu profitieren. Auch ist es überaus wichtig, anstehende Transaktionen vor dem Hintergrund der geplanten Regelungen rechtzeitig und sorgfältig unter die Lupe zu nehmen. Bereits bestehende Gesellschaftsstrukturen und Geschäftsmodelle bzw. geplante Umstrukturierungen müssen zudem daraufhin überprüft werden, ob diese in der bisherigen Form noch fortgeführt bzw. durchgeführt werden können.
