Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. April 2026 (Az.: VII ZR 88/25) erneut eine praxisrelevante Frage im Bauträgerrecht entschieden: Unter welchen Voraussetzungen ist die Schlussrate im Bauträgervertrag fällig, wenn diese an die „vollständige Fertigstellung“ des Erwerbsobjekts anknüpft?
Sachverhalt
Kernpunkt des Streits war die vertragliche Auslegung der Fälligkeit der letzten Rate. Die Parteien hatten einen Bauträgervertrag über eine Eigentumswohnung geschlossen. Der Zahlungsplan sah die Fälligkeit der letzten Rate erst „nach vollständiger Fertigstellung“ vor. Die vorletzte Rate sollte bei „Bezugsfertigkeit“ fällig sein. Nach Abnahme des Sondereigentums und dem Vorliegen von Mängeln im Abnahmeprotokoll verlangte die Bauträgerin die Schlussrate. Die Erwerberin verweigerte die Zahlung und berief sich auf nicht beseitigte Mängel. Streitig war insbesondere, ob bereits Abnahmereife bzw. eine „im Wesentlichen fertige“ Leistung ausreicht oder ob die im Protokoll festgehaltenen Restmängel der Fälligkeit entgegenstehen.
Die Bauträgerin versuchte sodann, die letzte Rate gerichtlich durchzusetzen und scheiterte vor dem Landgericht. Das Berufungsgericht gab der Klage teilweise statt. Nun hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf und stellte die erstinstanzliche Klageabweisung wieder her.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof stellt klar: Der Zustand der „vollständigen Fertigstellung“ ist bei vorliegenden Mängeln nicht erreicht und die letzte Rate wird nicht automatisch bereits mit der Abnahmereife fällig. Die vertraglich vereinbarte „vollständige Fertigstellung“ geht über die bloße Abnahmereife hinaus. Nach Auffassung des BGH umfasst die vollständige Fertigstellung auch die Beseitigung sämtlicher im Abnahmeprotokoll festgehaltener Mängel sowie die Erledigung verbliebener Restarbeiten. Erst danach entsteht die Fälligkeit der Schlussrate.
Maßgeblich ist dabei stets die Auslegung des konkreten Bauträgervertrags im Gesamtzusammenhang. Ein pauschaler Rückgriff auf den Fertigstellungsbegriff der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) scheidet aus. Dies gilt insbesondere deshalb, weil ein durchschnittlicher Vertragspartner die verwendeten Klauseln nicht automatisch im Sinne der MaBV versteht und vor allem dann nicht, wenn die Verordnung im Vertrag selbst keine Erwähnung im Vertrag findet.
Vielmehr ist entscheidend, wie die vertraglichen Regelungen im Zusammenspiel zu verstehen sind. Vorliegend sei aus systematischen Gründen davon auszugehen, dass die letzte Rate einen Bauzustand verlangt, welcher über denjenigen hinausgeht, der für die Fälligkeit der vorletzten Rate ausreicht. Denn die Differenzierung zwischen den beiden Raten macht nur Sinn, wenn diese bei gewöhnlicher Vertragsabwicklung zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig werde. Während die vorletzte an die Bezugsfertigkeit anknüpfte, setzte die Schlussrate erkennbar einen weitergehenden Bauzustand voraus.
Praxishinweis
Vertragsparteien sollten die Regelungen zur Fälligkeit eindeutig definieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. Bauträger sollten Protokollmängel zügig bearbeiten, damit die Schlussrate abrufbar wird. Erwerber wiederrum können die Zahlung der letzten Rate bis zur Mängelbeseitigung zurückhalten, wenn bloße Abnahmereife nicht genügt.
Mit dieser Entscheidung unterstreicht der Bundesgerichtshof erneut, dass Bauträgerverträge keine standardisierten Zahlungsmodelle im Sinne eines reinen Abnahmeautomatismus sind, sondern einer sorgfältigen, am Vertragsinhalt orientierten Auslegung unterliegen. Für die Praxis bedeutet dies: Die Schlussrate ist nicht zwangsläufig mit der Abnahme „fällig gestellt“, sondern kann je nach vertraglicher Struktur bis zur vollständigen Mängelbeseitigung hinausgeschoben sein. Eine vorgelagerte sorgfältige Prüfung der Klauseln bleibt unentbehrlich.
