Mit Urteil vom 26.02.2020 (XII ZR 51/19) hat der BGH in Gewerbemietverträgen die formularvertragliche Vereinbarung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung neben dem Ausschluss von Konkurrenzschutz für unwirksam befunden.
Sachverhalt
Im vorliegenden Fall handelte es sich um einen Gewerberaummietvertrag (Anmietung vom „Reißbrett“) für die Dauer von zehn Jahren in einem Einkaufszentrum. In diesem vereinbarten die Parteien neben einer formularvertraglichen Betriebspflicht mit Sortimentsbindung einen formularvertraglichen Ausschluss von Konkurrenz-, Sortiments-, und Branchenschutz. Mieterseits wurde das Vertragsverhältnis unter anderem wegen Verletzung des ihm zustehenden Konkurrenzschutzes fristlos aus wichtigem Grund gekündigt.
Entscheidungsinhalt
Der BGH hat sich erstmalig zu der bislang in der Rechtsprechung uneinheitlich behandelten Frage der (Un-)Wirksamkeit der Kombination der genannten Regelungen geäußert:
Zwar können die einzelnen Regelungen für sich genommen wirksam sein, allerdings stelle eine Kombination dieser Regelungen eine unangemessene Behandlung des Mieters nach § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB dar und sei deshalb unwirksam. Durch den Ausschluss des Konkurrenzschutzes habe der Mieter die Möglichkeit, Konkurrenzunternehmen mit gleichem oder ähnlichem Sortiment in unmittelbarer Nähe des Mieters zu platzieren. Hierdurch würde eine Gefahr für den Umsatz und die Geschäftskalkulation des Mieters geschaffen. Eine weitere Steigerung erhielte diese Gefahr durch die formularvertragliche Betriebspflicht, da der Mieter zusätzlich an der Verkürzung der Geschäftszeiten und damit verbundener Kosteneinsparung gehindert sei. Überdies sei durch die Sortimentspflicht der Mieter daran gehindert, sich einer etwaigen Konkurrenzsituation durch Veränderung des eigenen Angebots anzupassen, was eine weitere Gefahrsteigerung für Umsatz und Geschäftskalkulation des Mieters darstelle.
Rechtsfolge der unangemessenen Benachteiligung ist allerdings nur die Unwirksamkeit der betreffenden Klauseln. Dies begründe für sich genommen keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung, sondern führe zur Fortsetzung des Vertrags unter Außerachtlassung der unwirksamen Klauseln. Auf dieser Grundlage könne die Pflicht zur ungestörten Gebrauchsüberlassung in Form des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes verletzt sein. Dies könne der Fall sein, wenn der Vermieter in unmittelbarer Nachbarschaft zum Betrieb des Mieters andere Mieter mit überwiegend ähnlichem Sortiment aufgenommen hat. Ob dies der Fall sei, unterliege der tatrichterlichen Entscheidung.
Fazit
Da das Vorhandensein der genannten Klauseltrias die Unwirksamkeit der entsprechenden Regelungen des Gewerbemietvertrags bewirkt und dadurch eine nicht unwesentliche Rechtsunsicherheit herbeiführen kann, ist eine umgehende Anpassung des Gewerbemietvertrags an die durch das Urteil begründete Rechtslage vorzunehmen. Durch die COVID-19-Situation, die Gewerbemietverhältnisse ohnehin vor unerwartete Herausforderungen stellt und ggf. zu partiellen Vertragsveränderungen anhält, erscheint eine umgehende Anpassung des hier aufgeworfenen Themenkomplexes in Gewerberaummietverträgen umso angezeigter. Denn die Klauseltrias begründet nach hiesiger BGH-Rechtsprechung eine Gefahr für den Umsatz und die Geschäftskalkulation des Mieters, diese Gefahr ist um ein Wesentliches durch die pandemiebedingte Umsatzminimierung gesteigert. Unbedingt zu beachten bei derartigen Vertragsänderungen bzw. Nachtragsvereinbarungen ist die Einhaltung des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB.
