Der derzeit grassierende Corona-Virus stellt Bauträger vor ungeahnte Herausforderungen. Bestehende Vertragsverhältnisse zu Erwerbern müssen im Lichte der Pandemie neu beleuchtet und bewertet werden. Für noch abzuschließende Verträge drängt sich die Frage auf, wie im Rahmen der Vertragsgestaltung mit der nicht zu prognostizierenden weiteren Entwicklung des Virus umzugehen ist.
Die folgende Ausarbeitung soll eine erste Einschätzung zu den sich stellenden Schwierigkeiten geben. Eine abschließende Beurteilung der rechtlichen Risiken kann sie nicht ersetzen. Sprechen Sie uns jederzeit gerne an, sofern Sie eine individuelle Beratung wünschen. Wir stehen Ihnen gerne zur Bewältigung der aktuellen Situation zur Seite.
Auswirkungen auf bestehende Bauträgerverträge
Es stellt sich die Frage, ob der Bauträger sich im Hinblick auf die Corona-Pandemie gegenüber den Erwerbern auf eine Verlängerung von Bezugsfertigkeits- bzw. Fertigstellungsfristen berufen kann, weil sich die Bauausführung etwa wegen unzureichender Besetzung der Baustelle oder Lieferengpässen verzögert.
In Bauträgerverträgen sind standardmäßig Klauseln enthalten, die eine Verlängerung der Bezugs- und Fertigstellungszeiträume u.a. bei „höherer Gewalt“ vorsehen. Da der Begriff leistungsbezogen zu verstehen ist und die Bauleistungen nicht von dem Bauträger selbst, sondern von den bauausführenden Unternehmen erbracht werden, kommt es darauf an, ob diese sich rechtserheblich auf das Vorliegen von „höherer Gewalt“ stützen können. Ist dies der Fall, wirkt sich die Behinderung des bauausführenden Unternehmers auf die Leistungspflicht des Bauträgers gegenüber den Erwerbern dergestalt aus, dass sich die Fristen entsprechend verlängern.
Die Corona-Pandemie dürfte jedenfalls für Verträge, bei denen der Vertragsschluss bis Ende Januar (Ausrufen der internationalen Gesundheitsnotlage durch die WHO am 30.01.2020) erfolgt ist, grundsätzlich ein unvorhersehbares, außergewöhnliches Ereignis im Sinne der Definition der Rechtsprechung von „höherer Gewalt“ darstellen. Insoweit ist jedoch eine pauschale Betrachtung nicht angezeigt. Es muss für den Einzelfall beurteilt werden, warum ein Bauunternehmen seine Leistung tatsächlich nicht erbringen kann.
Der Bauträger ist bei der Behauptung von „höherer Gewalt“ durch bauausführende Unternehmen gut beraten, kritisch zu überprüfen, ob tatsächlich eine Behinderung in der Ausführung besteht. Denn nur dann kann er sich auch gegenüber den Erwerbern auf den Einwand der „höheren Gewalt“ berufen. Wir unterstützen Sie gerne mit unserer Expertise bei der insoweit notwendigen Einzelfallbetrachtung.
Auswirkungen auf noch abzuschließende Bauträgerverträge
Für noch abzuschließende Bauträgerverträge stellt sich das Problem, dass die Corona-Pandemie bereits seit geraumer Zeit das wirtschaftliche Leben bestimmt und daher nicht (mehr) als unvorhersehbar eingestuft werden kann. Dies hat zur Folge, dass per Definition der Rechtsprechung die Annahme von „höherer Gewalt“ ausscheidet.
Für den Bauträger kann dies zu erheblichen Problemen führen, wenn in der Zukunft die Pandemie die zeitgemäße Erfüllung der von ihm geschuldeten Leistungen verhindert, der Vertrag aber keine Regelung vorsieht, dass sich die Fertigstellungsfristen verlängern, wenn die Pandemie sich im weiteren Verlauf negativ auf die Leistungserbringung auswirkt.
Wir empfehlen daher dringend, eine Klausel in dem Vertrag vorzusehen, die dieses Risiko aushebelt. Gerne sind wir Ihnen bei der konkreten Ausgestaltung einer entsprechenden Klausel und bei der Erstellung Ihres noch abzuschließenden Bauträgervertrages behilflich.
