Unterzeichnet nur einer von mehreren GbR-Gesellschaftern einen gewerblichen befristeten Mietvertrag bzw. dessen Nachtrag – mit der GbR als Mieterin – und wird weder ein Vertretungszusatz angebracht noch ein Firmenstempel benutzt, liegt ein Schriftformmangel vor und der Mietvertrag ist ordentlich kündbar. Dies stellte das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg mit Urteil vom 20. Dezember 2018, Az. 4 U 60/18, klar.
Der Fall
Eine Rechtsanwalts-GbR mietete Büroräume an. Der befristete Mietvertrag wurde mit mehreren Nachträgen verlängert, wobei der letzte Nachtrag lediglich von einem der beiden GbR-Gesellschafter unterzeichnet wurde. Rund zwei Jahre später kündigte die GbR den Mietvertrag ordentlich unter Berufung auf einen Schriftformmangel. Sie vertrat die Auffassung, das Schriftformgebot sei bei Unterzeichnung des letzten Nachtrags nicht gewahrt worden, weil dieser nur von einem der Gesellschafter unterzeichnet wurde. Die Vermieterin war der Ansicht, dass die Schriftform gewahrt worden sei. Jedenfalls habe die GbR die Vermieterin schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten. Außerdem verstoße die ordentliche Kündigung gegen das Gebot von Treu und Glauben. Als Juristen hätten die GbR-Gesellschafter die Rechtslage kennen müssen. Die GbR klagte vor dem Landgericht Hamburg auf Feststellung, dass das Mietverhältnis ordentlich beendet worden sei. Das Landgericht bejahte einen Schriftformverstoß und gab der Klage statt. Hiergegen legte die Vermieterin Berufung ein.
Entscheidung des OLG Hamburg
Ohne Erfolg – das OLG Hamburg wies die Berufung der Vermieterin zurück. Das Schriftformerfordernis sei nicht gewahrt worden, weil nur ein Mitglied der GbR den Mietvertragsnachtrag ohne jeglichen Vertretungszusatz unterzeichnet habe. Das OLG wertete die Berufung der GbR auf den Schriftformverstoß auch nicht als rechtsmissbräuchlich. Ein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben komme nur dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen Vertragspartner schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht habe oder wenn bei Formunwirksamkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre. Die GbR habe die Vermieterin aber nicht schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten. Allein der Umstand, dass beide Parteien von einer formwirksamen Unterzeichnung des Mietvertragsnachtrags ausgingen, rechtfertigte nicht ein Abhalten von der Schriftform. Zwar konnte sich die GbR nicht auf die Unkenntnis der Formbedürftigkeit berufen: Als Juristen hätten die beiden GbR-Gesellschafter die Rechtslage durchaus kennen müssen. Gleichwohl konnte sich die GbR, so das OLG, auf den Formmangel berufen, weil die schuldhafte, aber nicht arglistige Verursachung des Formmangels zur Anwendung des § 242 BGB (Treu und Glauben) nicht ausreicht. Anders wäre dies zu bewerten, wenn die GbR bereits bei Abschluss der Vereinbarung die Absicht gehabt hätte, den Formmangel dazu zu benutzen, sich durch den Vertrag zunächst einen ihr verbleibenden Vorteil zu verschaffen, sich dann jedoch von dem Vertrag zu lösen. Ein derart böswilliges Verhalten der GbR war aber weder ersichtlich noch hat die Vermieterin ein solches behauptet.
Praxishinweis
Das OLG Hamburg führt anschaulich aus, dass sich aus der Unterschrift eines einzelnen Gesellschafters grundsätzlich keine Vertretung des anderen Gesellschafters herleiten lässt. Bei Personenmehrheiten sollte daher stets bei der Unterschrift auch ein (Firmen-)Stempel hinzugesetzt werden.
