Die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB ist als Sicherungshypothek streng akzessorisch. Der Unternehmer hat die vom Besteller geleistete Sicherheit zurückzugeben, sobald der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann, insbesondere wenn die gesicherte Vergütungsforderung erloschen oder wegen Verjährung undurchsetzbar geworden ist. Besteht die gesicherte Forderung nicht mehr, ist das Grundbuch im Hinblick auf die Sicherungshypothek und die diese sichernde Vormerkung unrichtig. Erfolgt die Abtretung der gesicherten Forderung vor der Eintragung einer bereits bewilligten Vormerkung, kann die Vormerkung nicht in der Person des Zedenten entstehen; ihre Entstehung kommt nur in der Person des Zessionars in Betracht, der seinerseits gegenüber dem Grundbuchamt tätig werden muss. OLG München, Urteil vom 27.04.2026 – 17 U 2866/25, Revision zugelassen (Rechtskraft unbekannt).
Sachverhalt
Die Klägerin nimmt den Beklagten, den Insolvenzverwalter über das Vermögen der A. GmbH (Insolvenzschuldnerin), auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs hinsichtlich einer dort eingetragenen Vormerkung in Anspruch und begehrt darüber hinaus die Feststellung, dass sie Inhaberin dieser Vormerkung ist.
Die Insolvenzschuldnerin hatte beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß §§ 650e, 1184 BGB an einem Grundstück in M. (G.-Straße) beantragt. Die gesicherte Werklohnforderung war Gegenstand einer Klage der Klägerin gegen die F. GmbH vor dem LG München I; diese Klage wurde mit Urteil vom 09.07.2025 abgewiesen. Zwischenzeitlich war die Werklohnforderung von der Insolvenzschuldnerin an die Klägerin abgetreten worden. Die Abtretung erfolgte zeitlich nach Stellung des Eintragungsantrags auf Eintragung der Vormerkung, jedoch vor deren Eintragung im Grundbuch.
Im hiesigen Verfahren begehrt die Klägerin die Umschreibung der im Grundbuch in der dritten Abteilung unter einer bestimmten laufenden Nummer eingetragenen Vormerkung dahin, dass nicht mehr die Insolvenzschuldnerin, sondern die Klägerin als Vormerkungsberechtigte ausgewiesen wird. Außerdem verlangt sie die Feststellung, Inhaberin der Vormerkung zu sein. Der Beklagte wendet u. a. ein, die Klägerin sei nie Inhaberin dieser Vormerkung geworden; die Werklohnforderung sei im Übrigen nicht durchsetzbar. Das LG München I hat die Klage abgewiesen. Hiergegen legte die Klägerin Berufung ein und verfolgte ihre erstinstanzlichen Anträge in vollem Umfang weiter.
Entscheidung
Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Das OLG München weist die Berufung zurück und bestätigt die Klageabweisung.
Ein Anspruch der Klägerin auf Berichtigung des Grundbuchs besteht bereits deshalb nicht, weil die Klägerin zu keinem Zeitpunkt Inhaberin der streitgegenständlichen Vormerkung war. Die Vormerkung sei nicht wirksam entstanden und habe deshalb auch nicht gemäß § 401 BGB auf die Klägerin übergehen können.
Ausgangspunkt ist die strenge Akzessorietät der Vormerkung.
Der Senat folgt in seiner Entscheidung der in der Literatur vertretenen Meinung (BeckOGK/Assmann, 1.11.2025, BGB § 883 Rn. 98; vgl. auch BGH, NJW 2009, 356, beckonline), wonach die Vormerkung mangels Identität von Forderungsinhaber und Vormerkungsberechtigtem im Eintragungszeitpunkt nicht wirksam in der Person des Zedenten entstehen kann; ein automatischer Übergang vor Eintragung scheidet aus. Die Auffassung, wonach durch Bewilligung ein übertragbares „Anwartschaftsrecht“ entstehe, lehnt der Senat ab. Die Vormerkung ist kein Minus zu einem dinglichen Vollrecht, sondern ein Sicherungsmittel sui generis; die Regeln über Anwartschaftsrechte sind nicht anwendbar. Da die Eintragung hier auf einer einstweiligen Verfügung beruht, fehlt zudem ein Wille des Anspruchsschuldners zur Bewilligung zugunsten eines Zessionars; eine Titelumschreibung (§ 727 ZPO) ist nicht dargetan. Jedenfalls fehlt es für den begehrten Zustimmungsanspruch am Rechtsschutzbedürfnis, weil die Klägerin die Umschreibung beim Grundbuchamt unter Nachweis der Unrichtigkeit (§ 22 Abs. 1 S. 1 GBO) hätte beantragen können.
Als streng akzessorische Sicherungshypothek (§§ 650e, 1184 BGB) entfällt mit Erlöschen/ Verjährung der Werklohnforderung der Sicherungszweck; das Grundbuch ist hinsichtlich Hypothek und Vormerkung unrichtig. Aus denselben Gründen bleibt auch der Feststellungsantrag der Klägerin ohne Erfolg. Auf die vom Landgericht geprüfte Insolvenzanfechtung nach § 134 InsO kam es nicht mehr an; die Frage blieb daher offen.
Praxishinweis
Die Entscheidung des OLG München stärkt die dogmatische Linie der strengen Akzessorietät der Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB und der sie sichernden Vormerkung.
Erlischt die gesicherte Werklohnforderung (sei es durch Erfüllung, Aufrechnung oder Verjährung), entfällt der Sicherungszweck. Der Unternehmer ist zur Rückgabe respektive Freigabe der Sicherheit verpflichtet. Sicherungshypothek und Vormerkung werden grundbuchrechtlich „leer“. In solchen Fällen steht nicht die „Übernahme“ einer bestehenden Vormerkung im Vordergrund, sondern die Korrektur eines unrichtig gewordenen Grundbuchs nach § 22 GBO.
Die Entscheidung verdeutlicht aber auch, dass Abtretungen von Werklohnforderungen vor Eintragung einer bereits beantragten Vormerkung sorgfältig gemanagt und nachverfolgt werden müssen. Wer als Unternehmer Werklohnforderungen abtritt, bevor die zugrunde liegende Vormerkung eingetragen ist, kann sich nicht darauf verlassen, dass die Vormerkung automatisch mitwandert. Der Erwerber muss seinerseits aktiv werden. Er benötigt eine Rechtsgrundlage für die Eintragung zu seinen Gunsten (Antrag, Nachweis der Abtretung) und sollte die Formvorgaben der GBO im Blick behalten. In titulierten Fällen gehört dazu gegebenenfalls auch die Titelumschreibung nach § 727 ZPO.
