Überschreitet der Architekt eine vereinbarte Baukostenobergrenze bei seiner Planung um mehr als 50 %, kann der Bauherr die Abschlagszahlung gemäß § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB vollständig verweigern. Ist die Planung aufgrund der erhöhten Bausumme für den Bauherrn unbrauchbar und die Architektenleistung nicht teilbar, besteht auch kein anteiliger Vergütungsanspruch auf Grundlage der vereinbarten Baukostenobergrenze. So das OLG Celle mit Urteil vom 01.07.2026 – 14 U 59/25.
Sachverhalt
Die Architektin und die privaten Bauherren schlossen einen Vertrag über Ingenieur- und Architektenleistungen für die energetische Sanierung eines Einfamilienhauses sowie gegebenenfalls weitere Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen. Der Vertrag sah eine Vergütung in Höhe von 18,5 % der Nettobausumme vor. Diese Honorarvereinbarung sollte bei einer Nettobausumme zwischen 250.000,00 € und 350.000,00 € gelten.
Bereits vor Vertragsschluss hatten die Bauherren wiederholt auf ihre begrenzten finanziellen Mittel hingewiesen. Für die Umbauvariante hatten sie eine Wunschvorstellung von 204.000,00€ und eine mögliche Kostensteigerung auf bis zu 300.000,00 € genannt. Die Architektin hatte darauf hingewiesen, dass bei einem Umbau mit Mehrkosten von etwa 15 bis 20 % zu rechnen sei.
Die Architektin erstellte nachfolgend eine Planung mit einer Nettobausumme von 534.750,00 €. Auf dieser Grundlage verlangte sie mit ihrer zweiten Abschlagsrechnung eine Zahlung in Höhe von 27.916,62 €. Die Bauherren verweigerten die Zahlung mit der Begründung, dass die Planung die vereinbarte Baukostenobergrenze erheblich überschreite und für sie wirtschaftlich nicht umsetzbar sei.
Entscheidung
Zu Recht! Das OLG Celle versagte der Architektin den geltend gemachten Vergütungsanspruch. Aus der vorvertraglichen Korrespondenz und dem im Vertrag festgelegten Baukostenkorridor ergebe sich, dass die Parteien eine Baukostenobergrenze von etwa 350.000,00 € vereinbart hätten. Die Bauherren hätten ihre Kostenvorstellungen von Beginn an deutlich kommuniziert. Die Architektin habe diesen nicht widersprochen, sondern ihre Planungsleistungen auf dieser Grundlage fortgeführt.
Ein Architekt ist verpflichtet, nicht nur ausdrücklich vereinbarte Baukostenobergrenzen einzuhalten, sondern auch die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers zu berücksichtigen. Insbesondere bei privaten Bauherren muss er deren wirtschaftlichen Rahmen bereits im Zuge der Grundlagenermittlung erfragen und prüfen, ob das gewünschte Bauvorhaben innerhalb dieses Rahmens realisierbar ist. Ist dies nicht möglich, muss der Architekt den Bauherrn frühzeitig und eindeutig hierauf hinweisen.
Diesen Anforderungen war die Architektin nicht gerecht geworden. Mit einer geplanten Bausumme von 534.750,00 € überschritt sie die vereinbarte Kostenobergrenze um mehr als 50 %. Die Planungsleistung war daher nicht vertragsgemäß. Den Bauherren stand deshalb gemäß § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der gesamten Abschlagszahlung zu. Jedenfalls konnten sie der Forderung die Einrede des „dolo agit“ gemäß § 242 BGB entgegenhalten.
Die Architektin konnte ihre Forderung auch nicht auf eine nachträgliche Anpassung der Honorarvereinbarung, die Basissätze der HOAI, das Bereicherungsrecht oder die Geschäftsführung ohne Auftrag stützen. Die erhebliche Kostenüberschreitung hatte zur Folge, dass die Planung für die Bauherren unbrauchbar und damit wertlos war.
Auch eine anteilige Vergütung auf Grundlage einer Bausumme von 350.000,00 € lehnte das Gericht ab. Die Architektenleistung war nicht teilbar, da die gesamte Planung der Sanierungs-, Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen auf dem überschrittenen Kostenrahmen beruhte. Eine innerhalb der Baukostenobergrenze umsetzbare Planung hatte die Architektin gerade nicht erstellt.
Etwas anderes galt lediglich hinsichtlich der Prüffähigkeit der Abschlagsrechnung. Zwar genügte die Rechnung nicht den gesetzlichen Anforderungen, weil ihr keine hinreichende Leistungsaufstellung beigefügt war. Da die Bauherren die fehlende Prüffähigkeit jedoch nicht innerhalb von 30 Tagen gerügt hatten, griff nach Auffassung des OLG Celle die entsprechend auf Abschlagsrechnungen anwendbare Prüffähigkeitsfiktion des § 650g Abs. 4 Satz 3 BGB. Dies verhalf der Architektin aufgrund der nicht vertragsgemäßen Planung jedoch nicht zu einem Zahlungsanspruch.
Praxishinweis
Architekten und Ingenieure sollten die Kostenvorstellungen des Auftraggebers bereits vor Vertragsschluss eindeutig ermitteln und dokumentieren. Dabei genügt es nicht, lediglich einen Kostenrahmen für die Honorarberechnung festzulegen. Vielmehr ist ausdrücklich zu klären, ob dieser zugleich eine verbindliche Baukostenobergrenze darstellen soll.
Stellt sich heraus, dass die gewünschte Planung innerhalb des vorgegebenen Budgets nicht realisierbar ist, muss der Planer den Auftraggeber hierauf frühzeitig hinweisen und eine ausdrückliche Anpassung der Planungsziele und gegebenenfalls der Vergütungsvereinbarung herbeiführen. Plant er ohne eine solche Abstimmung erheblich über das vereinbarte Budget hinaus, droht nicht lediglich eine Kürzung des Honorars. Ist die Planung für den Auftraggeber wirtschaftlich unbrauchbar und nicht teilbar, kann der Vergütungsanspruch vollständig entfallen.
