Die Entscheidung des OLG Hamburg vom 14.01.2025 (1 U 121/23) zeigt abermals, dass es unerlässlich ist, den Vertragsinhalt auch bei der Einbeziehung von Anlagen präzise festzulegen. Ein bloßer Verweis auf eine Anlage ist nicht ausreichend, um deren Inhalt verbindlich in den Vertrag zu integrieren. Verpflichtet sich der Verkäufer, Bauleistungen gemäß einem Angebot (Anlage) zu erbringen, genügt es nicht, lediglich auf das Angebot zu verweisen, um eine Kostendeckelung zu erzielen. Im Zweifel ist die Leistung auch zu einem höheren Preis zu erbringen.
Sachverhalt
Die Parteien sind über einen Immobilienkaufvertrag miteinander verbunden, mit dem sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer verpflichtet hat, „bis zum 31.07.2021 sämtliche Fenster gemäß beiliegendem Angebot der Firma (Anlage) auf seine Kosten auszutauschen bzw. austauschen zu lassen“. Vor dem 31.07.2021 wurde zwischen den Parteien vereinbart, dass der Käufer die Beauftragung selbst vornimmt und der Verkäufer ihm dafür das Geld überweist. Eine Überweisung wurde nicht vorgenommen. Im August 2021 bat der Käufer den Verkäufer, den Fensteraustausch nun doch selbst vorzunehmen. Infolgedessen kontaktierte der Verkäufer den Fensterbauer, um ihn mit dem Austausch der Fenster zu beauftragen. Dieser trat jedoch von dem Vorhaben zurück. Um den Verkäufer zum Handeln zu veranlassen, ließ der Käufer dem Verkäufer ein teureres Angebot einer anderen Firma zukommen. In der Folge überwies der Verkäufer im Mai 2022 die ursprünglich vereinbarte Angebotssumme an den Käufer. Mit seiner Klage verlangt der Käufer die Durchführung des Fensteraustauschs durch den Verkäufer, Zug um Zug gegen Rückzahlung des überwiesenen Betrags.
Entscheidung
Mit Erfolg! – so das Urteil des OLG Hamburg vom 14.01.2025 (1 U 121/23). Die Parteien haben mit dem ursprünglichen Notarvertrag nicht erklärt, dass eine Kostendeckelung für die Leistungsverpflichtung des Verkäufers gelten soll. Indem die Parteien pauschal auf das als Anlage zum Vertrag beigefügte Angebot Bezug nehmen, vereinbaren sie nur Art, Umfang und Qualität der vorzunehmenden Leistungen. Der Verkäufer war demnach verpflichtet, den Fensteraustausch gemäß beiliegendem Angebot der Firma (Anlage) auf seine Kosten auszutauschen. Um eine Kostendeckelung zu vereinbaren, hätte die Verpflichtung des Verkäufers ausdrücklich auf die Kosten des beigefügten Angebots Bezug nehmen müssen. Insoweit war der Vertrag lückenhaft. Daher war im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung der hypothetische Parteiwille im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu ermitteln. Durch die tatsächliche Vereinbarung trug der Verkäufer das Preisrisiko, da er den Fensterbauer entsprechend des Angebots beauftragen sollte. Das OLG Hamburg legte somit den hypothetischen Parteiwillen zu Lasten des Verkäufers aus, wonach der Notarvertrag keine Kostenobergrenze vorsieht.
Praxishinweis
Die Entscheidung hat eine weitreichende Bedeutung für die Vertragsauslegung bei Immobilienkaufverträgen mit Bauleistungen, aber auch bei konventionellen Bauverträgen, die häufig viele Anlagen enthalten. Sie unterstreicht, wie essenziell eine präzise und vorausschauende Vertragsgestaltung ist. Ein Fehler kann teuer werden! Ein Vertrag sollte nicht nur den Leistungsumfang detailliert regeln, sondern auch klare Vorgaben zu etwaigen Kostenobergrenzen enthalten. Allein ein Verweis auf ein Angebot eines Handwerkers reicht nicht aus, um eine Kostendeckelung zu vereinbaren. Im Zweifel gilt lediglich der Leistungsumfang und nicht der Preis als vereinbart.
