Starkregen- und Hochwasservorsorge sollen im Bauplanungsrecht künftig ein deutlich größeres Gewicht erhalten. Der Regierungsentwurf zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts entwickelt die Klimaanpassung zu einem eigenständigen Planungsauftrag weiter und erweitert zugleich die Instrumente der Gemeinden. Für Kommunen, Vorhabensträger, Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Infrastrukturbetreiber und Grundstückseigentümer stellt sich damit zunehmend die Frage, welche wasserbezogenen Risiken bereits auf Planungsebene zu ermitteln sind und mit welchen Instrumenten sich erforderliche Anpassungsmaßnahmen rechtssicher festsetzen, vereinbaren und finanzieren lassen.
Vom Entwässerungskonzept zur wassersensiblen Planung
Die geplante Novelle des Baugesetzbuchs greift die in den vergangenen Jahren gewachsene Bedeutung von Starkregen- und Hochwasserrisiken in der Bauleitplanung auf. Dabei beschränkt sie sich nicht auf die technische Sicherstellung der Entwässerung, sondern verfolgt einen umfassenderen Ansatz der wassersensiblen Stadtentwicklung.
Damit erweitert sich auch die Perspektive der Bauleitplanung. Es geht nicht mehr allein darum, ob ein Baugebiet technisch entwässert werden kann. In den Blick rücken vielmehr der örtliche Wasserhaushalt, vorhandene Fließwege, mögliche Überflutungsgefährdungen innerhalb und außerhalb des Plangebiets sowie die Auswirkungen zusätzlicher Versiegelung.
Der Entwurf ist allerdings noch nicht geltendes Recht. Nach der ersten Beratung im Deutschen Bundestag fand am 23. September 2026 eine öffentliche Sachverständigenanhörung statt. Dort wurden sowohl die stärkere Verankerung der Klimaanpassung als auch einzelne der vorgesehenen Instrumente und die damit verbundenen Vollzugsfragen kontrovers diskutiert.
Klimaanpassung als eigenständiger Planungsauftrag
Schon nach geltendem Recht sind Klimaschutz und Klimaanpassung bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Der Regierungsentwurf will diese beiden Aspekte nun deutlicher voneinander trennen. Während § 1a Abs. 4 BauGB-E künftig den Klimaschutz behandeln soll, soll § 1a Abs. 5 BauGB-E die Klimaanpassung eigenständig regeln.
Nach § 1a Abs. 5 BauGB-E soll den Erfordernissen der Klimaanpassung zukünftig durch eine eigenständige Regelung Rechnung getragen werden. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere vorhandene Klimaanpassungs- und Starkregenvorsorgekonzepte sowie Hochwassergefahren- und Hitzebelastungskarten. Hinzu kommt ein wasserbezogener Planungsgrundsatz: Durch ausreichend versickerungsfähige Flächen, Verdunstungsmöglichkeiten und einen möglichst geringen Oberflächenabfluss soll eine Annäherung an einen naturnahen Wasserhaushalt erreicht werden.
Die Entwurfsbegründung bezeichnet diesen Ansatz ausdrücklich als „wassersensible Stadtentwicklung“. Wasser soll danach nicht mehr lediglich als Medium verstanden werden, das möglichst schnell aus dem Plangebiet abgeführt werden muss. Vielmehr soll der natürliche Wasserhaushalt soweit möglich erhalten oder wiederhergestellt und zugleich die Anpassungsfähigkeit von Siedlungsräumen gegenüber Starkregen und Hochwasser verbessert werden.
Für die Planungspraxis ist dabei wichtig: Die Neuregelung verpflichtet Gemeinden nicht dazu, in jedem Bauleitplanverfahren erstmals ein Starkregenvorsorge- oder Klimaanpassungskonzept zu erstellen, sondern dazu, soweit entsprechende Konzepte, Karten oder Risikoanalysen bereits vorhanden sind, deren Erkenntnisse in die Abwägung einzustellen. Zu prüfen ist dann insbesondere, ob die Unterlagen das Plangebiet räumlich erfassen, auf einer aktuellen und belastbaren Datengrundlage beruhen und welche konkreten planerischen Konsequenzen sich daraus ergeben. Dies erhöht nicht nur die Anforderungen an die Ermittlung des Abwägungsmaterials, sondern eröffnet zugleich die Möglichkeit, wasserbezogene Risiken und Anpassungserfordernisse bereits in einem frühen Planungsstadium systematisch zu berücksichtigen. Konflikte können dadurch vielfach frühzeitig erkannt und planerisch bewältigt werden, bevor sie sich im weiteren Verfahren oder bei der Umsetzung eines Vorhabens auswirken.
Neue Instrumente für den Bebauungsplan
Damit die stärkere Berücksichtigung der Klimaanpassung nicht bei allgemeinen Planungszielen stehen bleibt, soll zugleich der Festsetzungskatalog des § 9 BauGB erweitert werden.
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB-E sollen künftig Flächen zur Bewirtschaftung von Niederschlagswasser und die hierfür erforderlichen baulichen Maßnahmen festgesetzt werden können. Genannt werden insbesondere Anlagen zur dezentralen Versickerung, Zisternen und Retentionsdächer. Die Gesetzesbegründung nennt darüber hinaus etwa Rigolen, Versickerungsmulden und Mulden-Rigolen-Systeme. Voraussetzung bleibt, dass die Festsetzung städtebaulich erforderlich ist.
Ergänzend soll § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB-E die Zwischenspeicherung von Niederschlagswasser auf multifunktionalen Auffangflächen ausdrücklich ermöglichen. Denkbar sind etwa Spielplätze, Grün- und Verkehrsflächen oder Parkplätze, die bei Starkregen vorübergehend Wasser aufnehmen und anschließend gedrosselt entwässern.
Gerade in dicht bebauten Quartieren kann eine solche Mehrfachnutzung einen erheblichen Vorteil bieten: Flächen, die ohnehin benötigt werden, können zugleich der Starkregenvorsorge dienen. Gleichzeitig stellen sich Fragen der Verkehrssicherung, Unterhaltung, Finanzierung und dauerhaften Funktionsfähigkeit der Flächen. Bei der Planung muss daher frühzeitig geklärt werden, wer für Herstellung, Betrieb und Unterhaltung der Flächen verantwortlich ist. Für Kommunen und kommunale Entwässerungsunternehmen bedeutet dies, dass Flächensicherung, technische Ausgestaltung und Zuständigkeiten von Beginn an zusammengedacht werden müssen. Auch für Vorhabenträger und Projektentwickler können die neuen Festsetzungsmöglichkeiten erhebliche Auswirkungen haben. Retentionsflächen, Versickerungsanlagen und begrünte Dächer beeinflussen die Grundstücksausnutzung, die Gebäudekonzeption und damit letztlich auch die Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens. Zugleich eröffnen sie neue planerische Spielräume. Werden entsprechende Anforderungen frühzeitig berücksichtigt, können Flächen von Anfang an so konzipiert werden, dass sie neben ihrer primären Nutzung zugleich wasserwirtschaftliche Funktionen übernehmen. Dadurch lassen sich Nutzungskonflikte entschärfen und zusätzliche Flächenbedarfe für Rückhalte- oder Versickerungsanlagen vielfach vermeiden. Gerade in verdichteten Siedlungsbereichen kann dies dazu beitragen, knappe Flächenressourcen effizienter zu nutzen und städtebauliche, wasserwirtschaftliche und wirtschaftliche Belange in einem integrierten Konzept zusammenzuführen. Eine frühzeitige Einbindung entsprechender Anforderungen schafft damit nicht nur Planungssicherheit, sondern ermöglicht es auch, die mit der wassersensiblen Stadtentwicklung verbundenen Potenziale gezielt für die Projektentwicklung nutzbar zu machen.
Gerade bei größeren Wohnungsbauvorhaben, Gewerbe- und Logistikstandorten sowie Industrie-, Energie- und Infrastrukturprojekten empfiehlt es sich daher, bereits in einer frühen Projektphase zu klären, welche wasserbezogenen Anforderungen am Standort bestehen und mit welchen Instrumenten diese später gesichert werden können.
Klimaanpassung im städtebaulichen Vertrag
Auch die städtebaulichen Verträge sollen stärker für Zwecke der Klimaanpassung nutzbar gemacht werden. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 BauGB-E soll ausdrücklich ermöglichen, Anforderungen an ein Vorhaben, die Durchführung von Klimaanpassungsmaßnahmen durch den Vertragspartner sowie die Übernahme kommunaler Aufwendungen für vorhabenbezogene Anpassungsmaßnahmen zu vereinbaren.
Damit gewinnt die Abgrenzung zwischen planungsrechtlicher Festsetzung und vertraglicher Absicherung weiter an Bedeutung. Nicht jede fachlich sinnvolle Anpassungsmaßnahme lässt sich allein durch einen Bebauungsplan regeln. Umgekehrt darf ein städtebaulicher Vertrag nicht dazu führen, dass allgemeine kommunale Aufgaben der Klimaanpassung ohne hinreichenden Vorhabenbezug auf einen einzelnen Projektträger verlagert werden. Entscheidend bleibt daher insbesondere der konkrete Sachzusammenhang mit dem Vorhaben, die Angemessenheit der übernommenen Verpflichtungen und eine klare Zuordnung von Herstellung, Betrieb, Unterhaltung und Kosten. Gleichzeitig eröffnen städtebauliche Verträge die Möglichkeit, standort- und projektspezifische Lösungen zu vereinbaren, die über die Möglichkeiten abstrakter Festsetzungen hinausgehen. Gerade bei komplexeren Vorhaben können technische, wasserwirtschaftliche und städtebauliche Anforderungen dadurch flexibler und passgenauer umgesetzt werden.
In der Praxis treffen hier unterschiedliche Interessen aufeinander: Die Gemeinde benötigt eine dauerhaft funktionsfähige Lösung, der Vorhabenträger muss die Anforderungen kalkulieren können und Entwässerungs- sowie sonstige Infrastrukturträger müssen sicherstellen, dass die vorgesehenen Maßnahmen in die bestehenden Systeme eingebunden werden können. Eine frühzeitige Abstimmung zwischen den Beteiligten kann daher verhindern, dass wesentliche Fragen erst unmittelbar vor dem Satzungsbeschluss oder im Genehmigungsverfahren zum Problem werden. Die Bauindustrie weist im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens insoweit auf zusätzliche Verhandlungen und schwer kalkulierbare Kosten hin, wenn Projektbezug, Verhältnismäßigkeit und Grenzen der Verpflichtungen nicht hinreichend klar bestimmt sind.
Versiegelungsfaktor mit erheblichem Konfliktpotenzial
Besondere Aufmerksamkeit verdient die geplante Änderung der Baunutzungsverordnung. Nach § 19 Abs. 6 BauNVO-E soll ein Bebauungsplan künftig vorsehen können, dass Flächen von Gebäuden mit Grün- oder Retentionsdächern nur anteilig auf die zulässige Grundfläche angerechnet werden. Damit könnte ein Anreiz geschaffen werden, bauliche Dichte mit Regenwasserrückhalt und Begrünung zu verbinden.
Noch weiter geht der geplante Versiegelungsfaktor nach § 19a BauNVO-E. Er soll die maximal zulässige durchschnittliche Wasserundurchlässigkeit einer Bezugsfläche bestimmen. Damit könnte künftig nicht nur gesteuert werden, wie viel Fläche baulich genutzt werden darf, sondern auch in welchem Umfang das Grundstück insgesamt wasserdurchlässig bleibt.
Ob der Versiegelungsfaktor unverändert Gesetz wird, ist allerdings offen. Während wasserwirtschaftliche Verbände die stärkere Verankerung blau-grüner Infrastruktur und einer wasserbewussten Stadtentwicklung begrüßen, hält die Bauindustrie den zusätzlichen Faktor für entbehrlich und erwartet Abgrenzungs-, Kosten- und Vollzugsprobleme.
Für Projektentwickler, Wohnungsunternehmen, Grundstückseigentümer und Investoren ist die weitere Entwicklung besonders relevant. Ein Versiegelungsfaktor kann sich unmittelbar auf die zulässige Grundstücksausnutzung und damit auf die Wirtschaftlichkeit eines Projekts auswirken. Gleichzeitig eröffnet das Instrument die Möglichkeit, unterschiedliche Nutzungsanforderungen auf denselben Flächen zu bündeln und dadurch zusätzlichen Flächenbedarf zu vermeiden. Werden wasserwirtschaftliche Anforderungen frühzeitig in die Planung integriert, können Freiflächen zugleich Funktionen für Aufenthalt, Verkehr, Begrünung und Regenwassermanagement übernehmen. Der Versiegelungsfaktor ist damit nicht nur eine zusätzliche planerische Restriktion, sondern kann auch Anreize für eine flächeneffiziente und integrierte Projektentwicklung setzen.
Auch der Bestand rückt in den Blick
Die Novelle beschränkt sich nicht auf die Planung neuer Baugebiete. Nach § 136 BauGB-E soll ein erheblicher Anpassungsbedarf an die Folgen des Klimawandels ausdrücklich einen städtebaulichen Missstand begründen können. Als Erkenntnisgrundlagen nennt die Begründung unter anderem Klimaanpassungskonzepte, Klimarisiko- und Starkregenkarten sowie Hitzebelastungskarten. Auch ein Mangel an versickerungsfähigen Flächen und Verdunstungsmöglichkeiten oder ein zu hoher Oberflächenabfluss kann danach für die Beurteilung bestehender Quartiere relevant werden.
Daneben soll § 175a BauGB-E städtebauliche Entwicklungskonzepte zur Stärkung der Innenentwicklung aufwerten. Solche Konzepte können unter anderem Entsiegelungs- und Begrünungsflächen sowie Maßnahmen einer klimaangepassten Stadtentwicklung erfassen. Schließlich soll § 191a BauGB-E verdeutlichen, welche Instrumente des besonderen Städtebaurechts für Klimaschutz und Klimaanpassung eingesetzt werden können.
Das betrifft nicht nur die öffentliche Hand. Auch Eigentümer größerer Bestände, Quartiersentwickler, Wohnungsunternehmen sowie Betreiber von Gewerbe- und Einkaufsstandorten können künftig stärker mit entsprechenden Konzepten, Sanierungszielen oder Anpassungsanforderungen konfrontiert werden. Bei Grundstücksankäufen und Projektentwicklungen wird daher genauer zu prüfen sein, ob für den jeweiligen Standort bereits Klimaanpassungs-, Starkregen- oder Sanierungskonzepte bestehen und welche Auswirkungen sich daraus für Nutzung, Umbau und Wertentwicklung ergeben können. Zugleich können entsprechende Konzepte Ansatzpunkte bieten, bestehende Quartiere langfristig resilienter zu gestalten, Freiräume funktional aufzuwerten und Anpassungsmaßnahmen mit städtebaulichen Entwicklungszielen zu verbinden.
Frühzeitige Prüfung wird wichtiger
Die geplanten Neuregelungen schaffen keinen einheitlichen technischen Standard für jede städtebauliche Planung. Begriffe wie „ausreichend versickerungsfähige Fläche“, „geringer Oberflächenabfluss“ oder „multifunktionale Auffangfläche“ bleiben auslegungs- und konkretisierungsbedürftig. Auch die kommunalen Spitzenverbände begrüßen zwar die stärkere Berücksichtigung der Klimaanpassung, weisen zugleich jedoch auf steigende Anforderungen an eine integrierte und vorausschauende Planung sowie auf weiteren Regelungsbedarf hin.
Für die Rechtssicherheit eines Bebauungsplans wird deshalb nicht genügen, Starkregen und Hochwasser lediglich in der Planbegründung zu erwähnen. Entscheidend ist vielmehr, dass die Gemeinde das erforderliche Abwägungsmaterial vollständig und belastbar ermittelt, vorhandene Karten und Konzepte zutreffend einordnet, erkennbare Konflikte berücksichtigt und die gewählte Lösung mit geeigneten Instrumenten absichert. Zudem müssen Festsetzungen hinreichend bestimmt, städtebaulich erforderlich und verhältnismäßig sein.
Auf Seiten der Vorhabenträger verlagert sich ein Teil dieser Prüfung in eine deutlich frühere Projektphase. Bereits vor dem Grundstückserwerb oder der Einleitung eines Bauleitplanverfahrens können vorhandene Risikodaten, die Entwässerbarkeit des Standorts, mögliche Retentionsflächen und zu erwartende vertragliche Verpflichtungen für die Realisierbarkeit eines Projekts entscheidend sein. Eine frühzeitige Berücksichtigung dieser Rahmenbedingungen bietet jedoch auch die Möglichkeit, wasserwirtschaftliche Anforderungen von Anfang an in die Projektkonzeption einzubinden. Dadurch können multifunktionale Flächen, Freiraumkonzepte und Maßnahmen der Klimaanpassung gezielt als Bestandteil einer wirtschaftlich und städtebaulich optimierten Entwicklung genutzt werden.
Bei laufenden Planverfahren kommt es wiederum darauf an, Gutachtenauftrag, Untersuchungsumfang, Festsetzungen und städtebaulichen Vertrag inhaltlich aufeinander abzustimmen. Gerade bei komplexeren Vorhaben sollte vermieden werden, dass die technische Planung von einer anderen Risikobewertung ausgeht als die Festsetzungen des Bebauungsplans oder die vertraglich übernommenen Verpflichtungen.
Hinzu kommt, dass wasserbezogene Auswirkungen städtebaulicher Planungen regelmäßig über die Grenzen des Plangebiets hinausreichen können. Veränderungen des Wasserhaushalts, zusätzlicher Oberflächenabfluss oder der Verlust von Retentionsflächen können sich auch auf benachbarte Grundstücke und Nutzungen auswirken. Eine vorausschauende Planung hat daher nicht nur die Situation innerhalb des Plangebiets, sondern auch mögliche Auswirkungen auf das Umfeld zu berücksichtigen. Wassersensible Stadtentwicklung dient folglich nicht allein der Bewältigung der Risiken des geplanten Vorhabens, sondern zugleich dem Schutz angrenzender Bereiche und der langfristigen Resilienz bestehender Siedlungs- und Infrastrukturen.
Fazit
Die geplante BauGB-Novelle verdeutlicht, dass wassersensible Stadtentwicklung weit mehr ist als eine Frage der technischen Entwässerung. Sie betrifft die Ermittlung und Gewichtung des Abwägungsmaterials, die Auswahl geeigneter Festsetzungs- und Vertragsinstrumente sowie die Verteilung von Kosten und Verantwortlichkeiten.
Für Kommunen bedeutet dies, Starkregen- und Hochwasserrisiken frühzeitig und belastbar in die Planung einzubeziehen. Für Vorhabenträger, Eigentümer und Investoren wird es zugleich wichtiger, die wasserbezogenen Rahmenbedingungen eines Standorts bereits in einer frühen Projektphase zu kennen und in die Projektentwicklung einzubeziehen.
Die Novelle eröffnet dabei nicht nur zusätzliche Anforderungen, sondern auch neue planerische Möglichkeiten. Die stärkere Einbindung von Maßnahmen zur Regenwasserrückhaltung, Versickerung und Verdunstung kann dazu beitragen, Flächen effizienter zu nutzen und unterschiedliche Nutzungsanforderungen auf derselben Fläche zu verbinden. Gerade in verdichteten Siedlungsbereichen bietet dies die Chance, Klimaanpassung und Flächeneffizienz stärker zusammenzuführen.
Wer die wasserwirtschaftlichen, städtebaulichen und wirtschaftlichen Anforderungen frühzeitig gemeinsam betrachtet, schafft daher nicht nur bessere Voraussetzungen für eine klimaangepasste und rechtssichere Planung. Zugleich lassen sich Nutzungskonflikte, spätere Planungsänderungen und Kostenrisiken reduzieren sowie die mit einer wassersensiblen Stadtentwicklung verbundenen Gestaltungsspielräume gezielt für die Entwicklung von Projekten nutzen.
