Mit Urteil vom 15.07.2026 (Az.: 11 U 47/24) hat das OLG Köln mehrere für die Baupraxis bedeutsame Grundsätze zur Haftung bei Aushub- und Unterfangungsarbeiten herausgearbeitet. Die Entscheidung betrifft die Verantwortung von Tiefbauunternehmen, die Anforderungen an wirksame Bedenkenhinweise sowie die persönliche Haftung bauleitend tätiger Personen. Darüber hinaus enthält das Urteil Aussagen zur Haftungsverteilung und zur Verjährung von Ausgleichsansprüchen zwischen mehreren Beteiligten.
Sachverhalt
Im Zusammenhang mit der Erweiterung einer Seniorenpension wurden auf einem Grundstück in Köln Abriss-, Aushub- und Unterfangungsarbeiten durchgeführt. Während der Bauausführung kam es zu erheblichen Schäden an benachbarten Gebäuden. Eines der Nachbargebäude erlitt sogar einen Teileinsturz. Die Bauherrenseite machte daraufhin verschiedene Schadensersatz- und Ausgleichsansprüche gegen die am Bau Beteiligten geltend. Im Mittelpunkt standen der mit den Aushubarbeiten beauftragte Unternehmer sowie ein Miteigentümer, der vor Ort bauleitend tätig gewesen sein soll. In dem Urteil wird auch klargestellt, dass eine Bedenkenanzeige hinreichend konkret formuliert werden muss, um die spätere Haftung zu vermeiden. Ein einfacher Hinweis, dass das nicht so geht, reicht nicht aus.
Entscheidung
Das OLG Köln bestätigte zunächst die Haftung des mit den Ausschachtungsarbeiten beauftragten Unternehmers. Nach den Feststellungen des Sachverständigen waren die Arbeiten unter Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik ausgeführt worden. Insbesondere hatte der Unternehmer die Baugrube ohne Bodengutachten hergestellt und damit die Bodenverhältnisse nicht gekannt. Zudem wurde der Aushub zu nah an die Nachbarbebauung herangeführt und die erforderliche Böschungssicherung nicht ausreichend berücksichtigt. Ein solcher Verstoß führt nach Auffassung des Gerichts zu einem mangelhaften Werk. Besonders praxisrelevant ist die vom Gericht bekräftigte Kausalitätsvermutung: Werden technische Regeln bei der Herstellung und Sicherung einer Baugrube missachtet und treten zeitlich sowie örtlich zusammenhängende Schäden auf Nachbargrundstücken auf, wird vermutet, dass diese Schäden auf den Regelverstoß zurückzuführen sind. Der Unternehmer muss dann den Gegenbeweis führen. Auch der Umstand, dass mehrere Ursachen für den Schaden in Betracht kommen, entlastet ihn nicht, solange seine Pflichtverletzung zumindest mitursächlich geworden ist.
Weiter stellte das Gericht klar, dass sich der Unternehmer nicht mit einem pauschalen Bedenkenhinweis entlasten kann. Die Erklärung, „das gehe so nicht“, genügt den Anforderungen nicht. Ein wirksamer Bedenkenhinweis muss die konkreten Risiken, die möglichen Schadensfolgen und die Gründe für die Bedenken nachvollziehbar darlegen. Nur dann ist der Auftraggeber in der Lage, die Tragweite seiner Entscheidung zu erkennen. Das OLG unterstreicht damit erneut die hohen Anforderungen an Inhalt und Dokumentation von Bedenkenhinweisen.
Erwähnenswert ist ferner, dass das Gericht auch den bauleitend tätigen Miteigentümer in die Haftung einbezog. Nach den Feststellungen hatte dieser trotz fehlender fachlicher Qualifikation die Bauleitung übernommen und konkrete Anweisungen zu Aushub- und Unterfangungsarbeiten erteilt. Das OLG stellte klar, dass sich das Verbot unzulässiger Grundstücksvertiefungen gemäß § 909 BGB nicht nur an Grundstückseigentümer richtet. Erfasst werden auch Personen, die an einer solchen Vertiefung aktiv mitwirken. Wer auf der Baustelle tatsächlich Leitungs- und Weisungsfunktionen übernimmt, kann daher persönlich haften. Das Gericht bewertete das Verhalten des Bauleiters aufgrund der erkennbaren Risiken sogar als grob fahrlässig.
Im Rahmen der Haftungsverteilung berücksichtigte das OLG allerdings auch Versäumnisse der Bauherrenseite. Diese hatte weder ein Bodengutachten eingeholt noch eine fachgerechte Planung der Aushub- und Unterfangungsarbeiten veranlasst. Zudem war die Bauleitung einer fachlich nicht ausreichend qualifizierten Person übertragen worden. Gleichwohl bewertete das Gericht die Verursachungs- und Verschuldensbeiträge des ausführenden Unternehmers und des Bauleiters als gleichwertig. Beide hafteten deshalb jeweils zu 25 Prozent für die entstandenen Schäden.
Schließlich enthält das Urteil wichtige Ausführungen zur Verjährung von Ausgleichsansprüchen nach § 426 BGB. Nach Auffassung des OLG entsteht der Anspruch bereits mit der Begründung der gesamtschuldnerischen Haftung und nicht erst mit einer späteren Zahlung eines Beteiligten. Für die Praxis bedeutet dies, dass mögliche Regressansprüche zwischen Baubeteiligten frühzeitig geprüft und gesichert werden müssen. Im konkreten Fall waren bestimmte Ausgleichsansprüche bereits verjährt, weil die regelmäßige Verjährungsfrist deutlich früher begonnen hatte als von den Beteiligten angenommen.
Praxishinweis
Die Entscheidung verdeutlicht die erhebliche Bedeutung einer sorgfältigen Baugrunduntersuchung und einer fachgerechten Planung und Begleitung von Aushub- und Sicherungsmaßnahmen. Tiefbauunternehmen sollten Arbeiten ohne ausreichende Kenntnisse der Bodenverhältnisse vermeiden und erforderliche Bodengutachten konsequent einfordern. Ebenso wichtig sind klar formulierte und dokumentierte Bedenkenhinweise, die die konkreten Risiken einer Ausführung verständlich aufzeigen. Darüber hinaus zeigt das Urteil, dass auch Personen außerhalb klassischer Unternehmerrollen persönlich haften können, wenn sie bauleitende Funktionen übernehmen und Einfluss auf die Bauausführung nehmen.
