Am 01.07.2021 ist das Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG NRW) in Kraft getreten. Ein wesentlicher Bestandteil des neuen Gesetzes ist das weitreichende Regime zu Anzeigenpflichten und die neu eingeführte Wohnraum Identitätsnummer.
Die Anzeigepflichten für Kurzzeitvermietungen nach § 17 WohnStG NRW sind ausweislich der Übergangsregelung nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WohnStG NRW zwölf Monate nach Inkrafttreten dieses Gesetzes anzuwenden. Die Anzeigepflichten gelten mithin seit dem 01.07.2022. Die Anzeigepflichten für Kurzzeitvermietungen finden Anwendung in allen Gemeinden, die für ihr Gemeindegebiet Zweckentfremdungssatzungen nach § 12 Abs. 1 WohnStG NRW erlassen haben. Hierbei handelt es sich um die Städte Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster. Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes NRW (MHKBD) hat für die Ausweisung der Wohnraum Identitätsnummer die Übergangsfrist bis zum 31.12.2022 verlängert (ursprünglich bis zum 30.09.2022).
An dieser Stelle soll ein kurzer Überblick über die Neuregelungen zu Anzeigenpflichten gegeben werden:
- Allgemeine Anzeigepflicht für Kurzzeitvermietung von Raum i. S. d. Zweckentfremdungsrechts, § 17 Abs. 4 Satz 1 WohnStG NRW:
- Fortlaufende Anzeigepflichten für Kurzzeitvermietungen (Führung eines Buchungskalenders) nach § 17 Abs. 6 WohnStG NRW
- Besondere Anzeigepflichten für Nutzer von Telemediendiensten oder Druckerzeugnissen nach § 17 Abs. 8 i. V. m. Abs. 4 und 5 WohnStG NRW.
- Sicherstellungs- und Überwachungspflichten für Plattformbetreiber von Telemediendiensten, § 17 Abs. 9 WohnStG NRW
Die Vergabe einer Wohnraum Identitätsnummer folgt auf die Anzeige bei den Gemeinden gemäß § 17 Abs. 4 und 6 WohnStG NRW und wird nach Maßgabe des § 17 Abs. 5 WohnStG NRW erteilt. Sie ersetzt jedoch nicht die Zweckentfremdungsgenehmigung.
Allgemeine Anzeigepflicht (§ 17 Abs. 4 Satz 1 WohnStG NRW)
Unter die allgemeine Anzeigepflicht fällt es, wenn nach dem WohnStG NRW geschützter Wohnraum zum Zwecke der Kurzzeitvermietung überlassen oder entsprechend genutzt wird. Potenziell Betroffene müssen sich mithin mit der Frage beschäftigen, ob die von ihnen vermietete Wohnung geschützter Wohnraum i. S. v. § 3 Abs. 1 WohnStG NRW ist. Nach dem gesetzgeberischen Willen soll dies der Fall sein, wenn es sich um Räumlichkeiten handelt, die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind. Betroffene sollten deshalb zunächst prüfen, ob es sich bei der von ihnen genutzten Räumlichkeit um geschützten Wohnraum handelt. Denn die Anzeigepflicht nach § 17 Abs. 4 Satz 1 WohnStG NRW löst stets – und das dürfte die Intention des Gesetzgebers gewesen sein – ein Zweckentfremdungsverfahren aus, in dem geprüft wird, ob es für die praktizierte Kurzzeitvermietung einer gesonderten Zweckentfremdungsgenehmigung bedarf. Ohne Bereitstellung von Ersatzwohnraum erteilt die Wohnungsaufsicht regelmäßig keine Zweckentfremdungsgenehmigung.
Fortlaufende Anzeigepflicht für Kurzzeitvermietungen – Buchungskalender (§ 17 Abs. 6 WohnStG NRW)
Eine weitere Neuerung des WohnStG NRW ist die Pflicht zur Führung eines digitalen Buchungskalenders. Im Rahmen der Kurzzeitvermietung muss jede Überlassung jeweils spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung der zuständigen Stadtverwaltung angezeigt werden.
Besondere Anzeigenpflicht für Nutzer von Telemediendiensten oder Druckerzeugnissen (§ 17 Abs. 8 i. V. m. Abs. 4 und 5 WohnStG NRW)
Mit der Anzeigepflicht für Nutzer von Telemediendiensten oder Druckerzeugnissen geht der Gesetzgeber noch einen Schritt weiter. Jede natürliche oder juristische Person, die auf den einschlägigen Internetplattformen, auf denen überwiegend Angebote oder Werbung für die Überlassung von Wohnraum zum Zwecke der Kurzzeitvermietung angezeigt werden oder angezeigt werden können (z. B. Booking.com oder Airbnb), muss dies zuvor der Gemeinde anzeigen. Diese Anzeigepflicht verläuft auf dieselbe Art und Weise wie die allgemeine Anzeigepflicht und mündet in den Erhalt einer Wohnraum Identitätsnummer. Diese Anzeigepflicht gilt dabei insbesondere auch für Betreiber von Räumlichkeiten, die überhaupt nicht unter das Zweckentfremdungsrecht fallen, weil sie keinen geschützten Wohnraum zum Gegenstand haben. Gemeint ist hiermit, dass unter die besondere Anzeigepflicht auch Anlagen fallen, die baurechtlich als Hotel oder Ferienwohnung genehmigt wurden. Sie bedürfen einer Wohnraum Identitätsnummer nur dann nicht, wenn sie unter die Impressumspflicht nach § 5 Telemediengesetz fallen und dieser Pflicht auch ordnungsgemäß nachkommen. Der Gesetzgeber will mit dieser Regelung eine quasi 100%ige Transparenz im Netz sicherstellen.
Sicherstellungs- und Überwachungspflicht (§ 17 Abs. 9 WohnStG NRW)
Zu guter Letzt nimmt § 17 Abs. 9 WohnStG NRW die einzelnen Telemedienbetreiber in die Pflicht. Nach Ablauf der jetzt verlängerten Übergangsfrist bis zum 31.12.2022 dürfen diese auf ihren Internetplattformen keine Angebote mehr von Vermietungen schalten, wenn diese nicht entweder eine Wohnraum-Identitätsnummer ausweisen oder aber ein ordnungsgemäßes Impressum nach § 5 Telemediengesetz aufweisen. Hiermit entledigt sich der Gesetzgeber seiner originären Aufgabe zur Überwachung und Sicherstellung der vorgenannten Anzeigepflichten und macht sich die quasi Monopolstellung der einzelnen Internetplattformen und die damit verbundene Abhängigkeit der Vermieter zunutze.
Fazit
Gewerbliche Vermieter und Privatvermieter sind deshalb gut beraten, vor Anzeige ihrer Vermietungstätigkeit die rechtliche Ausgangslage ihrer Bestandsnutzung auf den Prüfstand zu stellen. Die allzu sorglose Anzeige gegenüber den Gemeinden kann ungewünschte Zweckentfremdungsverfahren auslösen. So ist es von höchster Relevanz, ob es sich bei den fraglichen Räumlichkeiten auch tatsächlich um geschützten Wohnraum handelt. Ist dies nicht der Fall, kann auf die erfolgte Anzeige zumindest keine Pflicht zur Beantragung einer Zweckentfremdungsgenehmigung folgen.
Auch die in weiten Teilen der Bevölkerung immer beliebter werdende sog. Sharing Economy, also die Vermietung von eigenem Wohnraum während eigener Abwesenheit, dürfte mit der Pflicht zur Anzeige dieser Vermietung und der Verpflichtung zur Führung eines Online-Buchungskalenders erheblich erschwert werden.
