Zu den Auswirkungen einer Pandemie auf gewerbliche Mietverträge gibt es – noch – keine abschließende gesetzliche Regelung und keine Rechtsprechung. Ob Vermieter oder Mieter das Risiko insbesondere von Schließungen im Einzelhandel, aber auch anderer Bereiche mit intensivem Publikumsverkehr (wie z.B. Gastronomie, Frieseure, Kosmetikstudios etc.) nach den allgemeinen gesetzlichen Regelungen tragen, ist nicht geklärt. Der Entwurf des „Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ regelt „lediglich“ einen befristeten Kündigungsschutz für Wohn- und Gewerbemieter, um eine „Kündigungslawine“ zu verhindern.
„Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“
Mietern von Wohn- und Gewerbeimmobilien steht nach dem Gesetzentwurf in der Entwurfsfassung vom 23.03.2020 ein Leistungsverweigerungsrecht für Mietzahlungen vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 zu. Die Kündigungsrechte der Vermieter für Zahlungsverzug sind in dieser Zeit ausgeschlossen. Der Zahlungsanspruch des Vermieters bleibt aber grundsätzlich bestehen. Der Mieter muss außerdem darlegen und glaubhaft machen, dass sein Zahlungsrücktand mit überwiegender Wahrscheinlichkeit im Zusammenhang mit der Corona- Krise steht. Geeignete Mittel zum Nachweis können z.B. der Nachweis der Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall sein. Der Mieter hat nach dem Gesetzentwurf das Recht, die im o.g. Zeitraum entstandenen Mietschulden bis zum 30. Juni 2022 auszugleichen. Bis dahin ist die außerordentliche Kündigung wegen dieser Mietschulden ausgeschlossen.
Verbraucher und Kleinstunternehmer haben hiernach auch ein zeitlich begrenztes Leistungsverweigerungsrecht bei Dauerschuldverhältnissen (z.B. Pflichtversicherungen, wohl auch Gebäudeversicherung, Lieferverträge über Gas, Strom und Wasser, Telekommunikation), die vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurden und gilt für Entgelte, die bis zum 30. Juni 2020 fällig werden. Das Leistungsverweigerungsrecht muss als Einrede geltend gemacht werden. Es ist zwar umstritten, ob ein privater Vermieter Verbraucher oder Unternehmer ist, da aber sowohl der Verbraucher als auch der Kleinstunternehmer durch das Gesetz geschützt werden sollen, dürfte das Gesetz auch den privaten Vermieter schützen. Damit ist aber nicht geklärt, wer bei Gewerbemietverträgen das „unternehmerische Risiko“ für die Corona-Pandemie trägt. Mieter oder Vermieter?
Können die im Zuge der behördlichen Schutzmaßnahmen gegen das Corona-Virus behördlich verhängten „Betriebsverbote“ einen Mietmangel darstellen?
Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts entgegenstehen, begründen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nur dann einen Sachmangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Diese allgemein anerkannte Abgrenzung hilft jedoch im Fall von allgemeinen behördlichen „Betriebsverboten“ aufgrund der Corona-Pandemie nicht weiter: Die Pandemie beruht weder auf einer unmittelbaren Beschaffenheit der Mietsache (wie etwa bei einer behördlichen Nutzungsuntersagung wegen Brandschutzmängeln), noch hat sie ihre Ursache in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters (wie z.B. die fehlende gewerberechtliche Betriebserlaubnis).
Den ausführlichen Beitrag mit weiteren Informationen finden Sie hier: Beitrag Eigentum Aktuell April 2020
