Mit Urteil vom 06.07.2023 (Az. 19 O 101/23) hat das Landgericht Berlin entschieden, dass Erschwernisse in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, insbesondere eine Pflicht zur vorherigen Fristsetzung zur Stellung einer Hypothek, unwirksam sind.
Sachverhalt
Zur Realisierung eines Bauvorhabens über die Errichtung von mehreren Wohnhochhäusern hat der Auftraggeber (AG) hat den Auftragnehmer (AN) mit dem Gewerk Technische Gebäudeausrüstung beauftragt. Es wurde eine Vergütung über insgesamt 4,7 Mio. € netto vereinbart. Der Vertrag wurde von dem AG erstellt und enthält bezüglich des Anspruchs auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB unter § 13.2 folgende von dem AG stammende Klausel:
Zur Realisierung eines Bauvorhabens über die Errichtung von mehreren Wohnhochhäusern hat der Auftraggeber (AG) hat den Auftragnehmer (AN) mit dem Gewerk Technische Gebäudeausrüstung beauftragt. Es wurde eine Vergütung über insgesamt 4,7 Mio. € netto vereinbart. Der Vertrag wurde von dem AG erstellt und enthält bezüglich des Anspruchs auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB unter § 13.2 folgende von dem AG stammende Klausel:
„Einen Anspruch aus §650e BGB kann der AN nur geltend machen, wenn sich der AG in Verzug befindet und die angemahnte Zahlung trotz Nachfristsetzung innerhalb von zwei Wochen nicht fristgemäß leistet.
Die Geltendmachung des Anspruchs aus § 650e BGB setzt ferner voraus, dass der AN bei Nachfristsetzung oder danach dies mit einer Frist von drei Wochen angekündigt hat.“
Nachdem mehrere Rechnungen nicht bezahlt wurden, verlangte der AN zunächst eine Sicherheit nach § 650f BGB. Die Stellung einer Sicherheit wies der AG unter Verweis darauf zurück, dass er keine entsprechende Sicherheit stellen könne.
Daraufhin begehrte der AN ohne vorherige Fristsetzung im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zur Sicherung seines Anspruchs auf Eintragung einer Sicherungshypothek gemäß § 650e BGB i. H. v. 340.000 € brutto.
Entscheidung
Mit Erfolg! Der AN hat einen Verfügungsanspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek gemäß § 650e BGB.
Nach § 650e BGB kann der AN für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des AG verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeiten entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung inbegriffenen Auslagen verlangen.
Die Voraussetzungen sind nach Ansicht der Kammer erfüllt. Insbesondere sei die Anwendbarkeit des § 650e BGB nicht durch § 13.2 des Vertrages von weiteren Voraussetzungen abhängig gemacht worden. Die AGB-Klausel sei unwirksam, denn sie hält einer Prüfung am Maßstab des § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB nicht stand.
Die Regelung, die in § 13.2 des Vertrages Verzug und Nachfristsetzung sowie eine zusätzliche Ankündigung eines Antrages gemäß § 650e BGB betreffend die Werklohnforderung voraussetzt, sei mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 650e BGB nicht vereinbar. Der Anspruch auf Vormerkung einer Sicherungshypothek soll den vorleistungspflichtigen AN schützen und gewährt ihm hierzu einen im Eilverfahren zügig durchsetzbaren Anspruch. Wegen dieses eiligen Sicherungszwecks sei unter anderem die Fälligkeit der Forderung nicht erforderlich. Diesem Grundgedanken stünden die mit § 13.2 des Vertrages aufgestellten Anforderungen von Verzug, Nachfristsetzung und weiterer Ankündigungsfrist entgegen.
Die zusätzlichen Anforderungen erhöhen auch das Risiko dafür, dass der AG bis zum Abschluss eines zuvor angekündigten einstweiligen Verfügungsverfahrens einen Eigentumswechsel oder zumindest eine entsprechende Vormerkung herbeiführt, was den Anspruch des AN vereiteln könne.
Zudem enthalte die Klausel keinen Ausgleich für die Beschränkung der Rechte des AN. Für den Fall der vollständigen Abbedingung von § 650e habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine entsprechende Klausel unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 03.05.1984, VII ZR 80/82). Dieses Abwägungsergebnis sei auch auf den hiesigen Fall der Vereinbarung von Abweichungen von den gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen des § 650e BGB zu übertragen, die es dem AN erschweren, die Sicherheit zügig zu erlangen.
Praxishinweis
Nach § 650f Abs. 4 BGB kann der AG die Forderung nach Eintragung einer Sicherungshypothek durch Stellung einer Sicherheit nach § 650f Abs. 1 oder 2 BGB abwenden. Indes kann die Stellung der Sicherheit nicht von weiteren, durch den Gesetzgeber nicht vorgesehene Voraussetzungen, erschwert werden. Insbesondere hält eine Allgemeine Geschäftsbedingung des AG, welche die Frist zur Stellung der Sicherheit nach hinten verschiebt, einer Inhaltskontrolle nicht stand.
