Grundsteuerreform: alle Grundstücke in Deutschland sind neu zu bewerten!

Jeder Grundstückseigentümer – egal ob es sich um den Eigentümer einer Eigentumswohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Gewerbeobjekts etc. handelt – muss aktiv werden. Am 31.10.2022 endet die Frist zur Abgabe der Feststellungserklärungen. Aufgrund von Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018 musste der Gesetzgeber die Grundsteuer reformieren. Im Jahr 2019 wurde ein entsprechendes Bundesgesetz mit Öffnungsklausel für eine abweichende Gesetzgebung einzelner Länder verabschiedet. Die überwiegende Anzahl der Bundesländer, darunter auch Nordrhein-Westfalen, folgt dem Bundesmodell, das nachfolgend vorgestellt wird.

Zu differenzieren ist zunächst, ob das Grundstück bebaut ist. Wenn dies der Fall ist, ist zwischen Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken zu unterscheiden.

Für unbebaute Grundstücke ist der Grundstückswert nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Maßgeblich ist der von den Gutachterausschüssen ermittelte und veröffentlichte Bodenrichtwert.

Bei Wohngrundstücken ist das Ertragswertverfahren anzuwenden, wobei es aber nicht um den tatsächlich auf dem Grundstück erzielten Ertrag geht. Der Ertrag wird vielmehr abstrakt ermittelt anhand der Wohnfläche und einer für das Bundesland geltenden Listenmiete, wobei die Listenmiete an das Mietniveau innerhalb der jeweiligen Gemeinde angepasst wird. Innerhalb einer Gemeinde wird aber nicht nach Stadtteilen o.ä. differenziert. Die maßgebliche Listenmiete ist abhängig von der Gebäudeart (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrparteienhaus), der Wohnflächengruppe sowie der Baujahresgruppe. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (pauschale Prozentsätze) sind in Abzug zu bringen. Zusätzlich ist ein Vervielfältiger einzuberechnen, der in Abhängigkeit vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer aus der Anlage 37 BewG zu entnehmen ist. Weiterer Bemessungsfaktor ist der in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer abgezinste Bodenwert. Je älter das Gebäude ist, desto bedeutender wird der Bodenwert und damit auch die Lage des Grundstücks.

Auf Nichtwohngebäude findet das Sachwertverfahren Anwendung. Zunächst sind die von Gebäudeart und Baujahr abhängigen Normalherstellungskosten (Anlage 42 Bewertungsgesetz) zu ermitteln. Da die Normalherstellungskosten auf dem Kostenstand des Jahres 2010 ermittelt wurden, ist eine Anpassung entsprechend dem vom statistischen Bundesamt ermittelten Baupreisindex erforderlich. Das Ergebnis ist mit der Brutto-Grundfläche zu multiplizieren. Abzuziehen ist eine Alterswertminderung. Zu dem so ermittelten Gebäudesachwert ist der Bodenwert hinzu zu addieren. Über eine sich aus Anlage 43 zum Bewertungsgesetz ergebende Wertzahl, die wiederum vom Bodenwert abhängt, wird der kostenorientierte vorläufige Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt angepasst.

Sowohl für das Ertragswert- als auch für das Sachwertverfahren gilt ein Mindestwert von 75 % des Bodenwerts.

Bis zum 31.10.2022 hat jeder Grundstückseigentümer die Erklärung zum Grundstückswert in elektronischer Form abzugeben, und zwar bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022.

Bei Immobilientransaktionen zwischen dem 01.01. und 31.10.2022 stellt sich die Frage, ob der Verkäufer oder der Käufer die Erklärung abgeben muss. Im Regelfalls ist die Erklärung durch denjenigen abzugeben, dem das Grundstück zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 zuzurechnen ist. Dies ist der Alt-Eigentümer, obwohl dieser kein Interesse mehr an der Bewertung hat. Es kann also empfehlenswert sein, im Kaufvertrag zu regeln, dass der Käufer die Bewertung des Kaufgegenstands für Grundsteuerzwecke vornimmt. Weiter könnte geregelt werden, dass der Verkäufer dem Käufer Vollmacht erteilt, die Erklärung im Namen des Verkäufers gegenüber dem Finanzamt abzugeben. Für den Fall, dass dies nicht möglich sein sollte, könnte weiter geregelt werden, dass der Verkäufer die Erklärung nach den Weisungen des Käufers an die Finanzverwaltung übermittelt. Wichtig ist bei einer Bewertung durch den Käufer die Vereinbarung einer Pflicht des Verkäufers, die relevanten Grundstücksdaten zur Verfügung zu stellen.

Im Jahr 2024 werden die Gemeinden die Grundsteuerhebesätze anpassen. Ab dem 01.01.2025 erfolgt die Grundsteuerfestsetzung basierend auf den neuen Grundsteuerwerten.

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Tobias Gabriel

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