Übernimmt der gewerbliche Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache als (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und bezieht sich die Umgestaltungspflicht auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe, gilt für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung die Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB. Dies bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 31. März 2021 – XII ZR 42/20.
Der Fall
Zwischen dem klagenden Vermieter und der beklagten Mieterin bestand ein im Jahr 2009 abgeschlossener Gewerberaummietvertrag über eine Halle zum Betrieb einer Werkstatt. Als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung hatte sich die Mieterin dazu verpflichtet, eine „Wertverbesserung“ des Mietobjekts durch Umgestaltung vorzunehmen, u. a. in Gestalt der Durchführung von Isolierungs- und Wandverkleidungsmaßnahmen im Wert von etwa 8.000,00 €. Die Mieterin führte die vereinbarten Umgestaltungsmaßnahmen allerdings nicht durch. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung des Mietobjekts im Jahr 2018 verlangte der Vermieter Schadensersatz in Höhe der Herstellungskosten für die vereinbarten Umgestaltungsmaßnahmen in Höhe von rund 22.000,00 €. Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht haben die Klage des Vermieters mit der Begründung abgewiesen, dass ein Schadensersatzanspruch bereits verjährt sei. Es gelte die dreijährige Regelverjährungsfrist, die ab dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Jahr 2009 zu laufen begonnen habe, weil die mietvertragliche Investitionsverpflichtung der Mieterin bereits 2009 fällig geworden sei. Bei Beendigung des Mietverhältnisses und Klageerhebung im Jahr 2018 sei diese Verjährungsfrist schon lange abgelaufen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Dies sah der BGH anders und bejahte einen Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter. Zwar bestätigte auch der BGH, dass die vom Mieter übernommene Umbauverpflichtung bereits mit Mietvertragsabschluss fällig war. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen sei eine Verjährung gleichwohl nicht eingetreten. Zu beachten sei nicht die Regelverjährungsfrist des § 195 BGB, sondern die Frist des § 548 Abs. 1 BGB.
Die Verjährungsvorschrift gemäß § 548 Abs. 1 BGB, wonach die Ansprüche des Vermieters sechs Monate nach Rückerhalt des Mietobjekts verjähren, erfasse auch Erfüllungsansprüche des Vermieters gegen den Mieter, sofern sie den Zustand des Mietobjekts festlegen, den die Mietsache bei deren Rückgabe haben soll. Im vorliegenden Fall waren die vorzunehmenden Umbauarbeiten mit dem Attribut der „Wertverbesserung“ von ca. 8.000,00 € gekennzeichnet. Daraus folgt nach Auffassung des BGH, dass die gemietete Fläche nicht nur für spezielle Bedürfnisse der Nutzung durch die Mieterin angepasst werden sollte, sondern dass durch die vertraglich geschuldeten Maßnahmen eine konkrete Wertverbesserung des Mietobjekts selbst, auch für künftige Nutzungen, bewirkt werden sollte. Die als Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung übernommenen Umbaumaßnahmen bezeichneten damit einen veränderten Zustand des Mietobjekts als bei dessen Rückgabe geschuldet, nämlich mit durchgeführter Isolierung und Wandverkleidung. Da der Vermieter die Schadensersatzklage rechtzeitig vor Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe des Mietobjekts eingereicht hat, verneinte der BGH den Eintritt der Verjährung und gab dem Vermieter Recht.
Praxishinweis
Die Verjährungsvorschrift gemäß § 548 Abs. 1 BGB, wonach die Ansprüche des Vermieters sechs Monate nach Rückerhalt des Mietobjekts verjähren, erfasst auch Erfüllungsansprüche des Vermieters gegen den Mieter, sofern sie den Zustand des Mietobjekts festlegen, den die Mietsache bei deren Rückgabe haben soll. Nicht erforderlich ist es deshalb, dass der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist. Gleichzustellen sind vielmehr auch Ansprüche des Vermieters, die sich daraus ergeben, dass die Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem sie der Vermieter zurückerhält, nicht den Zustand hat, den der Vermieter gemäß Mietvertrag am Ende der Mietzeit verlangen kann. Es kommt also im Einzelfall darauf an, ob die vom Mieter übernommene Investitionsverpflichtung nur seinen speziellen Bedürfnissen dient oder ob dadurch das Mietobjekt im Interesse des Vermieters verbessert wird (Wertsteigerung), also auch der Vermieter hierdurch einen Vorteil erhalten soll.
