Ein aktuelles Urteil des OLG Hamburg vom 11.09.2019 (Az. 5 U 128/16) verdeutlicht ein weiteres Mal, dass das Recht des Erwerbers auf Durchführung der Abnahme im Rahmen eines Bauträgervertrags nicht beliebig auf andere Personen übertragen werden kann. Der Erwerber, für den die Abnahme regelmäßig ein Vorgang von großer rechtlicher und wirtschaftlicher Bedeutung ist, soll selbst zur Teilnahme berechtigt sein und darf in diesem Recht nicht durch den Bauträger beschnitten werden (vgl. bereits etwa BGH, Urteil vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171/15, sowie BGH, Urteil vom 30.06.2016, Az. VII ZR 188/13).
Im vorliegenden Fall enthielt ein Bauträgervertrag folgende Klausel: „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch den Verwalter zusammen mit dem in der ersten Eigentümerversammlung zu wählenden Abnahmeausschuss. Zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft ist insoweit lediglich der Abnahmeausschuss berechtigt. Wahl und Zusammensetzung des Abnahmeausschusses obliegen ausschließlich der Eigentümergemeinschaft. Bei der Wahl des Abnahmeausschusses hat die Verkäuferin, auch wenn sie Eigentümer einer oder mehrerer Wohnungseigentumseinheiten ist, kein Stimmrecht.“
Im Prozess wurde diese Klausel relevant, da der Bauträger sich gegenüber den geltend gemachten Mängelansprüchen auf Verjährung berief. Eine Verjährung konnte nur dann ausgeschlossen werden, wenn die Abnahme, die durch einen Abnahmeausschuss durchgeführt worden war, rechtlich noch nicht stattgefunden hatte. Die Klägerin argumentierte, eine Abnahme sei noch nicht erfolgt, da die Übertragung des Rechts zur Abnahme auf den Abnahmeausschuss nach § 307 BGB unwirksam sei. Durch die Klausel werde dem einzelnen Erwerber das ihm nach dem Gesetz zustehende Recht auf eigene Abnahme des Gemeinschaftseigentums entzogen.
Das OLG Hamburg folgte im Ergebnis dieser Argumentation. In der Begründung heißt es, durch die Regelung werde den Ersterwerbern die Möglichkeit genommen, über die Ordnungsgemäßheit der Werkleistung des Bauträgers selbst zu befinden. Eine vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu entscheiden, sei allein Sache des Erwerbers. Dies gelte auch für das Gemeinschaftseigentum.
Da die Klausel als unwirksam betrachtet wurde, hatte die Verjährungsfrist für die Mängelansprüche noch nicht zu laufen begonnen. Die Mängelansprüche konnten mit Erfolg geltend gemacht werden.
Es bestätigt sich somit, dass bei der Gestaltung von Bauträgerverträgen Vorsicht geboten ist, soweit die Erwerber in ihrem Recht auf Durchführung der Abnahme eingeschränkt werden sollen. Der Wunsch vieler Bauträger nach einer Vereinfachung des Abnahmevorgangs und wohl auch die Hoffnung, auf diese Weise Streitigkeiten vermeiden zu können, lässt sich durch die Verwendung entsprechender Klauseln in der Regel nicht erfüllen.
