Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft. Dies betonte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 6. März 2020 – V ZR 2/19.
Der Fall
Unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel veräußerte der beklagte Verkäufer an den klagenden Käufer ein Grundstück, das mit einem Wochenendhaus und einer Motorradgarage bebaut ist. Letztere wurde durch den Verkäufer als Wohnraum genutzt. Unter den sonstigen Vereinbarungen des Kaufvertrags ist ausgeführt, dass der Grundbesitz in dem Zustand verkauft wird, in dem er sich „bei der letzten Besichtigung befunden hat“. Zudem enthält der Vertrag die Erklärung, dass dem Verkäufer keine „unsichtbaren Mängel“ bekannt sind.
Wenig später stellt sich heraus, dass es keine Nutzungsgenehmigung für die Garage zu Wohnzwecken gibt. Die Bauaufsichtsbehörde kündigt gegenüber dem Käufer an, gegen den baurechtswidrigen Zustand vorzugehen. Dies nimmt der Käufer zum Anlass, den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Vom Verkäufer verlangt er die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks sowie Zahlung von Schadensersatz. Der Verkäufer argumentiert, bei einer Besichtigung darauf hingewiesen zu haben, dass die Garage nicht als Wohnraum genehmigt ist. Der Käufer bestreitet dies zwar, kann die Behauptung des Verkäufers jedoch auch nicht widerlegen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof gab dem Verkäufer Recht:
Denjenigen, der einen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anficht, trifft die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen. Bei einer Täuschung durch Verschweigen gehört hierzu auch die fehlende Offenbarung. Bei der behaupteten unterbliebenen Offenbarung (fehlende Nutzungsgenehmigung zu Wohnzwecken) handelt es sich um eine negative Tatsache; dem Käufer kommen daher Erleichterungen nach den Grundsätzen der sog. sekundären Darlegungslast zugute: Er muss, um seiner Darlegungs- und Beweislast zu genügen, nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen. Vielmehr reicht es aus, die von dem Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise substantiiert darzulegende Aufklärung ausräumen, d. h. zu widerlegen. Gelingt dies, ist der Beweis der negativen Tatsache erbracht.
Der BGH hat bereits entschieden, dass die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, keine Abweichung von dem Grundsatz rechtfertigt, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft (BGH, Urteil vom 30. April 2003 – V ZR 100/02). Hieran vermag auch die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Kaufvertragsurkunde nichts zu ändern. Sie erstreckt sich nur auf die vollständige und richtige Wiedergabe der getroffenen Vereinbarungen. Dagegen betrifft sie keine bei Besichtigungen und Vertragsverhandlungen erteilten Informationen; diese bedürfen nicht der notariellen Vereinbarung und sind mithin nicht von der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der notariellen Urkunde umfasst.
Für die dem Käufer obliegende Beweisführung, dass ihm bestimmte Informationen von dem Verkäufer vor Vertragsschluss nicht gegeben worden seien, kann der Inhalt des Kaufvertrags nur eine – je nach den Umständen mehr oder minder große – indizielle Bedeutung haben. Auch die kaufvertragliche Vereinbarung, wonach der Grundbesitz in dem Zustand verkauft werde, in dem er sich bei der letzten Besichtigung befunden habe, lässt keine Rückschlüsse darauf zu, welche Informationen dem Käufer in Bezug auf die Zulässigkeit der Wohnraumnutzung vor Vertragsschluss gegeben worden sind.
Praxishinweis
Enthält ein Grundstückskaufvertrag die Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, führt dies auch weiterhin zu keiner Beweiserleichterung für den Käufer. Ihn trifft nach wie vor die Darlegungs- und Beweislast für eine unterbliebene Aufklärung über relevante Umstände. Die Behauptung des Verkäufers, er habe den Käufer im Rahmen einer Besichtigung über die fehlende Nutzungsgenehmigung aufgeklärt, konnte im vorliegenden Fall nicht durch den Käufer widerlegt werden. Damit blieb der Käufer für die fehlende Aufklärung beweisfällig.
