Corona-Rechtsprechung im Gewerbemietrecht

Die Corona-Pandemie wütet weiter in Deutschland und der Welt. Ein Ende ist zwar durch den Beginn der Impfungen näher gerückt aber wird wohl trotzdem noch auf sich warten lassen. Der Lock-Down wird verlängert und sogar verschärft. Die rechtlichen Fragen, die sich im Zusammenhang mit Covid-19 ergeben, haben somit nichts an Aktualität eingebüßt.

Im Folgenden soll deshalb eine kurze Zusammenfassung der aktuellsten Rechtsprechung zu Corona in der gewerblichen Miete gegeben werden. Das Hauptaugenmerk der Gerichte bleibt auch bei den neuen Entscheidungen bei der Frage, ob der Mieter die Miete wegen des Lock-Downs mindern darf. Inzwischen wird die Lösung von Streitigkeiten über die Pflicht zur Mietzahlung über die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB versucht. Im Einzelnen:

1. Corona-Lock-Down = Mietmangel?

Bereits in der Vergangenheit haben die meisten Gerichte in der Schließung eines Gewerbes für den Publikumsverkehr wegen der anhaltenden Pandemie durch behördliche Anordnung keinen Mangel an der Mietsache gesehen. Eine Ausnahme stellt das Urteil des LG München I (LG München I (3. Zivilkammer), Endurteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20) dar. Zu der Gruppe der Gerichte, die einen Mangel ablehnen, sind jedoch noch weitere hinzugekommen.

Auch das LG Stuttgart (LG Stuttgart (11. Zivilkammer), Urteil vom 19.11.2020 – 11 O 215/20) lehnt eine Minderung der Miete mangels Vorliegen eines Mangels ab. Die Begründung ist auch hier, dass die hoheitliche Schließungsanordnung nicht mit der Beschaffenheit der Mietsache selbst zusammenhängt. Das Gericht beschäftigt sich in seiner Argumentation ausführlich mit der Frage, ob Schließungsanordnungen einen „Umweltfehler“ darstellen. Darunter versteht man Umstände, die von außen auf die Mietsache einwirken und deren Verwendung einschränken oder verhindern. Darunter können auch behördliche Gebrauchsuntersagungen fallen. Allerdings ist auch hier die Voraussetzung, dass die Untersagung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang steht. Dies trifft auf die coronabedingten Schließungen gerade nicht zu. Anknüpfungspunkt ist die Nutzungsart und die Tatsache, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und so das Infektionsgeschehen begünstigt werde. Auch die Vereinbarung eines konkreten Verwendungszwecks im Mietvertrag ändert an dieser Einschätzung grds. nichts.

Mit gleicher Begründung lehnen auch das AG Köln (AG Köln, Urteil vom 04.11.2020 – 206 C 76/20) und das AG Düsseldorf (AG Düsseldorf, Urteil vom 10.11.2020 – 45 C 245/20) das Vorliegen eines Mangels ab.

2. Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB

§ 313 Abs. 1 BGB regelt folgendes:

„(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

Einig ist man sich dahingehend, dass Corona grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage ist. Ob sich daraus ein Anspruch auf Vertragsanpassung ergibt, wird jedoch nicht eindeutig beantwortet. Einige Urteile lehnen eine Vertragsanpassung mit der Begründung ab, dass die behördlichen Schließungsanordnungen aufgrund von Corona dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen sei. Das Festhalten am Vertrag dem Mieter nicht unzumutbar. Für die Unzumutbarkeit fordern sie eine Gefährdung der Existenz des Mieters durch die Schließungsanordnungen. Dafür reicht auch die Darlegung von Umsatzeinbußen in den betroffenen Monaten von teils 45 % nicht aus (AG Köln). Hinzu komme, dass die Schließung nur für einen vergleichsweise kurzen Zeitraum angeordnet wurde.

In der Rechtsliteratur werden die Einschränkungen durch die Corona-Pandemie zumeist nicht einseitig dem Mieter auferlegt. Hiernach fallen diese vielmehr weder in den Risikobereich des Mieters noch den des Vermieters, sodass eine Vertragsanpassung grundsätzlich möglich ist. Die weltweite Corona-Pandemie stelle eine so schwerwiegende Veränderung dar und war so wenig vorherzusehen, dass sie regelmäßig nicht von den Vereinbarungen zur Risikoverteilung der Parteien umfasst war und auch durch Auslegung deshalb keiner der Parteien zugewiesen werden kann.

Einzelheiten sind in der Rechtsliteratur umstritten: So solle es für den Anspruch auf Vertragsanpassung darauf ankommen, ob der Mieter die Mietsache trotzdem noch nutzen konnte und zum Beispiel durch Online-Handel die Auswirkungen des Lock-Down abmildern konnte und ob ihm staatliche Unterstützung zusteht. Teilweise wird ein Anspruch auf Vertragsanpassung verneint, wenn es dem Mieter möglich ist, sein Gewerbe umzustrukturieren und so trotzdem Umsatz zu erzielen. Teilweise wird ein Anspruch auf Vertragsanpassung schließlich daran festgemacht, ob die Parteien durch die Vereinbarung einer umsatzabhängigen Miete eine Risikoverteilung für Umsatzeinbußen generell hin zum Mieter vorgenommen haben.

3. Bundesrats-Drucksache 761/20 vom 17.12.2020 zu § 313 BGB

Der Gesetzgeber hat am 17. Dezember 2020 lediglich eine allgemeine widerlegliche Vermutung zu § 313 Abs. 1 BGB geregelt. Die Bundesrats-Drucksache 761/20 regelt in Art. 10 zu Art. 240 EGBGB in dem neu hinzugefügten § 7 folgendes:

„§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Es gilt also nun eine widerlegliche Vermutung, dass Corona-Schließungen einen Fall der Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB darstellen – nicht mehr und nicht weniger. Diese Vermutung ist im Einzelfall widerlegbar. Einzelheiten sind dem jeweiligen Einzelfall vorbehalten.

4. Neuere aktuelle Rechtsprechung aus der Zeit vor der Bundesrats-Drucksache 761/20 vom 17.12.2020 zu § 313 BGB

LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020 – 9 O 852/20
Das Landgericht Wiesbaden lehnt eine Mietminderung ab. Zunächst verneint es, dass die Ladenschließung auf Grund der hoheitlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie einen Mangel i.S.d. § 536 BGB darstellt. Begründet wird dies damit, dass der Anknüpfungspunkt der Maßnahmen nicht die Mietsache selbst ist. Vielmehr hänge die Schließung davon ab, dass in dem Laden der Beklagten notwendigerweise Publikumsverkehr stattfindet und dadurch eine weitere Ausbreitung von Covid-19 erleichtert wird.

Auch eine Minderung der Miete über § 313 BGB, den Wegfall der Geschäftsgrundlage, verneint das Gericht. Zunächst geht es davon aus, dass § 313 BGB gar nicht anwendbar ist, weil für eine Vertragsanpassung neben dem vermeintlichen Vorliegen eines Mangels kein Raum sei. Daran könne auch nichts ändern, dass der Mangel vorliegend verneint wird.
Das Landgericht Wiesbaden bezweifelt, dass die Parteien bei einer hypothetischen Kenntnis der Auswirkungen der Pandemie einen Mietvertrag mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten. Außerdem sei es für die Mieterin nicht unzumutbar weiter an dem bestehenden Vertrag festgehalten zu werden. Zunächst träfe das Verwendungsrisiko, also das Risiko mit dem Gebrauch der Mietsache zu dem vertraglichen Zweck tatsächlich Umsätze und Gewinne zu erzielen, der Mieter alleine. Außerdem konnte der Mieter nicht ausreichend darlegen, dass er durch die Schließung in existentielle Not geraten ist. Hierzu hat beigetragen, dass der Vermieter dem Mieter zu Beginn der Schließung ein Angebot zur Stundung der Miete unterbreitet hat, wenn der Mieter darlegt, dass er durch die Zahlungen in wirtschaftliche Not gerät. Darauf hatte der Mieter nicht reagiert und auch während des Prozesses keine Zahlen vorgelegt.

Das Landgericht Wiesbaden hat sich in seiner Argumentation zum Thema des Vorliegens eines Mietmangels im Wesentlichen der Mehrheit der Landgerichte angeschlossen. Hinsichtlich der Vertragsanpassung wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangt das Gericht ebenfalls eine Existenzgefährdung. Neu ist jedoch, dass die Anwendung des § 313 BGB schon aus Konkurrenzgründen abgelehnt wird.

LG Kempten, Endurteil vom 07.12.2020 – 23 O 753/20
Anders sieht es das LG Kempten. Das Gericht nimmt eine Minderung der Miete um 50 % an. Die Minderung ergäbe sich sowohl aus dem Mängelrecht der §§ 536 ff BGB als auch aus § 313 BGB.

Das Vorliegen eines Mangels wird damit begründet, dass der Mieter auf Grund der hoheitlichen Schließung die Mietsache nicht für den vertraglich vereinbarten Zweck nutzen konnte. Nach Abwägung der Risikoverteilung ergäbe sich deshalb eine Minderung um 50 %. Grundsätzliche trage der Mieter das Verwendungsrisiko für die Mietsache. Allerdings stelle die Schließung eine öffentlich-rechtliche Beschränkung dar. Der Mieter konnte die Mietsache deshalb gar nicht zweckentsprechend nutzen. Das Risiko, dass sich durch den hoheitlichen Lock-Down verwirklicht hat, könne weder dem Mieter noch dem Vermieter zugeordnet werden, sodass je Partei die Hälfte der Folgen zu tragen habe.

Außerdem hält das Gericht auch § 313 BGB für anwendbar und bejaht einen Anspruch auf Vertragsanpassung. Die Begründung ist ähnlich, wie die zur Bejahung der Minderung wegen Mangels. Die Folgen der Corona-Pandemie konnte keine der Parteien vorhersehen oder mit ihnen rechnen. Das Risiko für eventuelle Ausfälle wegen Maßnahmen zur Eindämmung des Infektionsgeschehens kann allerdings weder dem Mieter noch dem Vermieter zugeordnet werden, sodass eine Minderung der Miete um 50 % angemessen ist.

Auffällig ist, dass das LG Kempten nicht die Gefährdung der Existenz des Mieters für die Anwendung des § 313 BGB verlangt. Auch mit der Bejahung der Mängeleigenschaft der hoheitlichen Schließungsanordnung geht das Gericht einen anderen Weg als die Mehrheit der Landgerichte.

AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 – 81 C 18/20
Auch das AG Pinneberg nimmt eine Mietminderung wegen Vorliegen eines Mangels an. Dazu, ob sich die Minderung auch aus anderen Vorschriften ergeben kann, sagt das Gericht hingegen nichts. Besonders stellt sich dar, dass das Gericht eine Mietminderung um 100 % annimmt und somit die Auswirkungen der Corona-Pandemie vollständig dem Vermieter aufbürdet.

Begründet wird das Vorliegen eines Mangels damit, dass die Mietsache während der hoheitlichen Schließungsanordnung nicht zum vertragsgemäßen Zweck gebraucht werden kann. Im Mietvertrag haben die Parteien ausdrücklich die Nutzung der gemieteten Räume für den Betrieb einer Gaststätte vereinbart. Daran müsse sich der Vermieter nun festhalten lassen. Er hätte die Räume schließlich auch zu einem anderen Zweck vermieten können. Aus dieser Verhinderung der Nutzung zum vertragsgemäßen Zweck ergäbe sich auch, dass der Vermieter das volle Risiko und somit auch die vollen Kosten tragen müsse. Da eine Nutzung der Mietsache komplett unmöglich war, war auch die Miete auf 0 € zu mindern.

An dieser Einschätzung ändert auch nichts, dass die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben, dass der Mieter behördliche Genehmigungen, Anordnungen und/oder Auflagen, die auf den persönlichen oder besonderen betrieblichen Verhältnissen des Mieters oder seines Gewerbebetriebes beruhen, in dessen Risikobereich fallen. Dies wird damit begründet, dass die Erlasse der Landesregierung zu einer Schließung aller Gaststätten für den streitgegenständlichen Zeitraum führen.
Das Gericht steht mit seiner sehr einseitigen Verteilung des Risikos des Eintritts einer Pandemie mit weitreichenden Folgen für die Nutzung von Gewerberäumen auf den Vermieter weitestgehend alleine da. Die meisten Gerichte nehmen eine Abwägung vor und verteilen das Risiko, da die Corona-Pandemie für keine der Seiten vorhersehbar war, zu gleichen Teilen auf den Mieter und den Vermieter oder bürden es allein dem Mieter auf, weil dieser grundsätzlich das Verwendungsrisiko zu tragen hat. Das Gericht hat das Verwendungsrisiko jedoch gar nicht in seine Argumentation einfließen lassen.

5. Fazit

Es existiert bislang lediglich eine relativ uneinheitliche und nicht konsistente Rechtsprechung der unteren Instanzen. OLG-Urteile oder gar ein Urteil des Bundesgerichtshofs existieren noch nicht. Sämtliche Urteile stammen aus der Zeit vor der gesetzgeberischen Entscheidung vom 17.12.2020, die „Coronaschließungen“ zumindest im Grundsatz als Störung der Geschäftsgrundlage zu bezeichnen. Es handelt sich aber auch insoweit nur um eine widerlegliche Vermutung, die eine Auseinandersetzung mit dem jeweiligen konkreten Sachverhalt und dem jeweiligen konkreten Vertrag im Einzelfall nicht ersetzt. Insbesondere werden keine Aussagen darüber getroffen, welche konkreten Rechtsfolgen für das jeweilige Vertragsverhältnis aus der Bejahung der Störung der Geschäftsgrundlage resultieren und ob bzw. inwieweit zum Beispiel die Zahlung öffentlicher Gelder und/oder bereits der Anspruch auf Zahlung öffentlicher Hilfen Auswirkungen auf den Vertragsanpassungsanspruch gemäß § 313 BGB hat.

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