Mieterschutz: OLG Nürnberg zum Kündigungsausschluss in der Corona-Pandemie

Das OLG Nürnberg hat mit Beschluss vom 19. Oktober 2020 – 13 U 3078/20 – klargestellt, dass der in Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB geregelte Kündigungsausschluss während der Corona-Pandemie keine Vermögenslosigkeit des gewerblichen Mieters voraussetzt. Vielmehr reicht es aus, dass die Pandemie mitursächlich für die Nichtzahlung der Miete gewesen ist.

Der Fall

Der Beklagte betreibt in Nürnberg eine Gaststätte. Der behördlich verfügte „Lockdown“ in der Corona-Pandemie hat ihn, wie so viele Unternehmen und Selbstständige, hart getroffen. Nachdem er für die Monate Mai und Juni 2020 keine Miete gezahlt hatte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich. Nachdem der Gastwirt sich weigerte, das Mietobjekt zu räumen und zurückzugeben, erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth. Vor Gericht trug der Gastwirt vor, dass er aufgrund der behördlich verfügten Schließungen sämtlicher Gastronomiebetriebe im April keine Einnahmen erzielen konnte; im Juni und Juli waren seine Umsätze immer noch sehr gering. Seine finanziellen Rücklagen seien bereits in den Monaten März und April aufgebraucht gewesen. Auch die Corona-Soforthilfe habe nicht ausgereicht, um seinen Finanzbedarf zu decken. Daher sei es ihm nicht möglich gewesen, die Mieten für die Monate Mai und Juni 2020 zu zahlen.

Das Landgericht verurteilte den Gastwirt mit Urteil vom 04.09.2020 zur Räumung des Mietobjekts. Zur Begründung führte das Gericht an, dass der Kündigungsausschluss während der Corona-Pandemie nicht greife, da der Beklagte den Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung der Miete und der Covid-19-Pandemie nicht glaubhaft gemacht habe. Das Urteil war vorläufig vollstreckbar und der Beklagte hätte die Vollstreckung nur durch Leistung einer Sicherheit von 30.000 Euro abwenden können. Hiergegen wehrte sich der Gastwirt im Wege der Berufung und beantragte gleichzeitig, die Zwangsvollstreckung einstweilen ohne Sicherheitsleistung einzustellen. Hierzu legte er die betriebswirtschaftlichen Auswertungen seiner Betriebsgesellschaft für die Monate März bis Juni 2020 sowie eine eidesstattliche Versicherung des Steuerberaters der Betriebsgesellschaft vor, die die Übereinstimmung der Buchhaltung mit den ihm vorgelegten Buchführungsunterlagen bestätigte. Zusätzlich gab der Beklagte eine eigene eidesstattliche Versicherung dahin gehend ab, dass seine finanziellen Reserven wegen der coronabedingten Umsatzausfälle weitestgehend aufgebraucht seien. Eine Fremdfinanzierung sei ihm nicht möglich. Im Falle der Zwangsvollstreckung müsste er den Gaststättenbetrieb voraussichtlich endgültig einstellen, was für ihn eine existenzbedrohende Wirkung hätte.

Entscheidung des Oberlandesgerichts Nürnberg

Der Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung hatte vor dem Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg Erfolg, das Berufungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Jedoch spricht – so das OLG – nach summarischer Prüfung eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten bleiben könne. Das OLG sah aufgrund des Vorbringens des Gastwirts und der vorgelegten Beweismittel den erforderlichen Zusammenhang zwischen der Covid-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete als belegt an:

Mit den vorgelegten Beweismitteln sei zwar nicht die Vermögenslosigkeit des Beklagten im Mai und Juni 2020 belegt. Eines solchen Beweises bedürfe es aber auch nicht. Der Bezugspunkt der geforderten Glaubhaftmachung sei der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung die Miete. Der Kündigungsausschluss verlange nicht den Nachweis, dass der Mieter die geschuldete Miete möglicherweise aus sonstigen Quellen als den laufenden gewerblichen oder sonstigen Erträgen aufbringen könnte. Das Beruhen der Nichtleistung liege bereits dann vor, wenn eine Mitursächlichkeit der Pandemie hierfür anzunehmen ist; einen strengeren Maßstab rechtfertige weder die Gesetzesbegründung noch der sonstige Gebrauch der „Beruhensbegriffs“ im Rechtsleben. Auch die Tatsache, dass der Beklagte im Juni und Juli wieder Einnahmen erzielen konnte, sei bei der Beurteilung der Voraussetzungen des Kündigungsausschlusses von untergeordneter Bedeutung. Die Miete habe nach dem Vertrag jeweils am Monatsanfang bezahlt werden müssen. Dass der Beklagte zu einem späteren Zeitpunkt über Mittel verfügte, lasse sein Unvermögen, die Miete im Mai und Juni 2020 fristgerecht zu bezahlen, nicht rückwirkend entfallen.

Praxishinweis

Die Corona-Pandemie hat in der Gastronomie- und Einzelhandelsbranche zu erheblichen Einnahmeausfällen geführt. Konnte deshalb die Miete in den Monaten April, Mai und Juni 2020 nicht oder nicht vollständig bezahlt werden, mussten Mieter zunächst keine Kündigung befürchten (COVID-19-bedingte Mietschulden für die Monate April 2020 bis Juni 2020 müssen allerdings spätestens bis zum 30. Juni 2022 zurückgezahlt werden). Dieser – zum 1. Juli 2020 ausgelaufene Kündigungsausschluss – setzt, wie das OLG Nürnberg nun festhielt, keine Vermögenslosigkeit des Mieters voraus. Ausreichend ist, dass die Pandemie mitursächlich für die Nichtzahlung der Miete gewesen ist.  Die bedeutende Frage, ob die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften erfolgte Schließung der Gaststätte einen Mietmangel darstellt und der Mieter von der Entrichtung des Mietzinses nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB befreit ist, ließen sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Nürnberg offen. Es bleibt spannend, wie das Berufungsverfahren in dieser Sache ausgehen wird.

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