Gewerbliches Mietrecht

Die Corona-Krise stellt Mieter und Vermieter von gewerblichen Objekten vor existentielle Fragen, auf die es bislang keine gesicherten Antworten gibt. Wir beraten gewerbliche Mieter und Vermieter seit Beginn der Krise und haben gemeinsam mit unseren Mandanten Strategien entwickelt, wie sich Mieter und Vermieter in der Krise verhalten sollten. Die dringendste Frage ist, ob Mieter die vereinbarte Miete trotz der Krise noch zahlen müssen. Das am 25. März 2020 vom Bundestag beschlossene Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beantwortet diese Fragen nicht. Das Gesetz bietet nur einen sehr eingeschränkten Schutz gegen Kündigungen wegen Nichtzahlung.

Die Pflicht zur Zahlung der Miete entfällt auch nicht ohne weiteres aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). In § 313 BGB sieht nicht vor, dass eine der Parteien nicht leisten muss. Nach § 313 BGB Abs. 1 BGB kann ein Anspruch auf Vertragsanpassung bestehen. Ist das nicht möglich, kommt nach § 313 Abs. 3 BGB eine Kündigung in Betracht.

Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lassen sich ebenfalls keine klaren Vorgaben ableiten. Nach der Rechtsprechung trägt der Mieter zwar das Verwendungsrisiko oder auch das „allgemeine Lebensrisiko“. Die Fälle zum Verwendungsrisiko lassen sich aber nicht ohne weiteres mit der vorliegenden Situation vergleichen.

Die Frage des Entfalls der Mietzahlung muss stattdessen anhand des jeweiligen Mietvertrags geprüft werden. Es gibt wenige Verträge mit passenden Klauseln zu höherer Gewalt. Auch wo das nicht so ist, spricht vielen dafür, jeden Fall gesondert zu betrachten, weil nicht nur die jeweiligen Verträge, sondern auch die Auswirkungen von Fall zu Fall stark unterschiedlich sind.

Für viele Mandanten sind wir derzeit schon intensiv in der Beratung zur Bewältigung der aktuellen Situation tätig.
Wir unterstützen Sie ebenfalls gerne mit unserer rechtlichen Expertise.

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Dr. Eike Najork, LL.M.

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Paul M. Kiss

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