Stefan Koch

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Neues zum zweiten Rettungsweg – Droht Altbauten jetzt der Leerstand?

Das Verwaltungsgericht Köln meint in seinem Urteil vom 01.04.2008 (Az. 2 K 916/08), man könne Abstandsflächenverletzungen durch Spindeltreppen u.a. durch eine Nutzungsuntersagung für die betroffenen Wohnungseinheiten vermeiden.

In dem entschiedenen Fall hatte ein Hauseigentümer gegen eine Ordnungsverfügung geklagt, mit der ihm die Herstellung des zweiten baulichen Rettungsweges für seinen Altbau durch die Errichtung einer Spindeltreppe aufgegeben worden war. Wie in vergleichbaren Fällen war sein Grundstück straßenseitig geschlossen bebaut. Mittig an den straßenseitigen Baukörper schloss sich das Hinterhaus an, an das sich ohne Grenzabstand ein weiteres Gebäude anschloss, das den nördlichen Abschluss einer an einer rückwärtigen Straße gelegenen geschlossenen Bebauung bildete. Über eine noch herzustellende Feuerwehrzufahrt wäre es möglich gewesen, den zweiten Rettungsweg für einen Teil der im Hinterhaus gelegenen Wohnungen über die Rettungsgeräte der Feuerwehr sicherzustellen. Gleichwohl forderte die Bauaufsicht von dem Kläger die Errichtung einer Spindeltreppe. Dem trat der Kläger mit dem Argument entgegen, die Fenster der in Rede stehenden Wohneinheiten seien bei entsprechender Einsatztaktik mit der Kraftfahrdrehleiter der Feuerwehr zu erreichen. Auf das dagegen vorgebrachte Argument der Bauaufsicht, die Einsatztaktik der Feuerwehr stehe einer gleichzeitigen Andienung des betroffenen Grundstückes von der Vorder- und von der Rückseite entgegen, könne es nicht ankommen.

Das Verwaltungsgericht gab der gegen die Ordnungsverfügung der Bauaufsicht gerichteten Klage statt. Allerdings meinte das Verwaltungsgericht, die Voraussetzungen für ein auf § 87 Abs. 1 BauO NRW gestütztes sog. Anpassungsverlangen seien für die geforderte Spindeltreppe grundsätzlich gegeben. Denn die rückwärtigen Wohneinheiten auf dem betroffenen Grundstück verfügten über keinen zweiten Rettungsweg, wenn man auf die Errichtung der geforderten Spindeltreppe verzichtete. Entgegen der Einschätzung des Klägers sei der rückwärtige Gebäudeteil trotz dessen Lage an der rückwärtigen öffentlichen Straße keine „mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle“ i. S. d. § 17 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW. Die Feuerwehr sei angesichts des im Einzelfall bestehenden Zeitdrucks darauf angewiesen, mit Standardprozeduren zu agieren. Dabei nähmen die Einsatzfahrzeuge stets vor dem Haus in bestimmter Anordnung – mit der Drehleiter in der Mitte – Aufstellung. Ein Umstellen der Kraftfahrdrehleiter auf die Rückseite des Hauses sei deshalb in vertretbarer Zeit nicht möglich. Allein wegen der Besonderheiten des Gebäudes komme der Einsatz eines zweiten Löschzuges nicht in Betracht, da eine derartige Bindung der Kapazitäten ggf. mehrerer Feuerwachen wegen des stadtweit erforderlichen Grundschutzes nicht in Frage komme. Auch könne der Kläger nicht die Aufstockung der bereits gehaltenen Feuerwehrfahrzeuge verlangen. Zudem entspreche die Forderung einer Spindeltreppe (anstelle einer billigeren Notleiter) der ständigen Rechtsprechung des OVG Münster.

Gleichwohl hob das Verwaltungsgericht die Ordnungsverfügung auf. Dem Kläger dürfe durch die Ordnungsverfügung nicht etwas rechtlich Unmögliches abverlangt werden, also eine Maßnahme, die mit der Rechtsordnung im Übrigen nicht in Einklang steht. Nach Einschätzung des Verwaltungsgerichtes würde die Errichtung der Spindeltreppe jedoch einen Verstoß gegen die Abstandsflächenvorschriften zu Lasten des Nachbargrundstückes darstellen. Der Hinweis der beklagten Bauaufsicht, man habe das Interesse an der Sicherstellung des zweiten Rettungsweges mit den nachbarlichen Belangen „abgewogen“, vermöge insofern nicht zu überzeugen. Für eine irgendwie geartete Abwägung fehle es bereits an einer rechtlichen Grundlage. Insbesondere fehle es im konkreten Fall an einer atypischen Grundstückssituation als Voraussetzung für die Erteilung einer Abweichung gem. § 73 BauO NRW. Auch eine Gestattung nach § 6 Abs. 15 Satz 2 BauO NRW komme nicht in Betracht, im vorliegenden Fall schon deshalb nicht, weil das Gebäude weder formell noch jedenfalls materiell rechtmäßig sei und auch in der Vergangenheit nicht war. Dies sein jedoch Voraussetzung für die Erteilung einer Gestattung nach § 6 Abs. 15 Satz 2 BauO NRW. Vorliegend könne keiner der Beteiligten für den rückwärtigen Gebäudeteil eine Baugenehmigung vorlegen. Da es dem rückwärtigen Gebäudeteil zudem an dem seit Jahrzehnten in der Bauordnung vorgesehenen zweiten Rettungsweg fehle, könne zudem nicht davon ausgegangen werden, dass die Nutzungseinheiten im rückwärtigen Gebäudeteil zu einem früheren Zeitpunkt materiell rechtmäßig waren.

Schließlich habe die Behörde das ihr nach § 6 Abs. 15 Satz 2 BauO NRW zukommende Ermessen nicht betätigt. Bei Ausübung ihres Ermessens hätte die Bauaufsicht aber u. a. berücksichtigen müssen, ob gegenüber einer den Nachbarn belastenden Abstandsflächenverletzung nicht eine Nutzungsuntersagung zu Lasten des rückwärtigen Gebäudeteils oder die abstandsflächenrechtlich gem. § 6 Abs. 7 Nr. 2 BauO NRW unproblematische Forderung einer Notleiter in Betracht gekommen wäre.

Die praktischen Auswirkungen der vorliegenden Entscheidung können immens sein. Zum einen bezieht das Verwaltungsgericht völlig eindeutig zu Gunsten einer festgeschriebenen Einsatztaktik der Feuerwehr Stellung. Die Einsatztaktik der Feuerwehr steht danach selbst dann nicht zur Disposition, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer eine Nutzungsuntersagung droht. Der Hinweis des Verwaltungsgerichts, dass jedwede Abwägung betreffend die Abstandsflächen ohne gesetzlichen Anknüpfungspunkt schon aus dogmatischen Gründen nicht zum Tragen kommen kann, ist zwar nachvollziehbar. In den praktischen Auswirkungen führt dieser Ansatz jedoch zu kaum lösbaren Schwierigkeiten. Die im vorliegenden Fall gegebene Grundstückssituation dürfte nämlich auf zahlreichen innerstädtischen Grundstücken vorzufinden sein. Häufig nämlich wurden in der Vergangenheit rückwärtige Gebäudeteile erst später und oftmals ohne Baugenehmigung baulich abgetrennt und dadurch neue Wohnungen geschaffen. Nach dem Verständnis des Verwaltungsgerichts müsste in diesen Fällen einer formell und materiell illegalen Nutzung stets eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung erwogen werden, wenn der Nachbar der Lage von Abstandsflächen einer Spindeltreppe auf seinem Grundstück nicht zustimmt. Die vom Verwaltungsgericht alternativ erwogene Errichtung einer Notleiter dürfte in der gegebenen Grundstückssituation im Widerspruch zu der ständigen Rechtsprechung des OVG Münster stehen. Dieses geht bekanntlich davon aus, dass ein tauglicher zweiter Rettungsweg nur durch die Errichtung einer Spindeltreppe hergestellt werden kann, wenn die Bewohner im Brandfall auf eine Selbstrettung ohne Unterstützung der Hilfskräfte der Feuerwehr angewiesen sind. Dementsprechend hat die beklagte Bauaufsicht ihre Praxis inzwischen umgestellt und droht den betroffenen Grundstückseigentümern in vergleichbaren Fällen eine Nutzungsuntersagung an. Die Folge dieses Vorgehens wäre der Leerstand der betroffenen Wohnungen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Verwaltungsgericht hat allerdings in seinem Urteil die Berufung nicht zugelassen. Wegen der weitreichenden praktischen Konsequenzen hat die beklagte Bauaufsicht jedoch die Zulassung der Berufung beantragt. Über den Ausgang des Zulassungs- und eines etwaigen Berufungsverfahrens werden wir an dieser Stelle berichten.

Erscheinungsdatum: 18.09.2008