BGH: Quotale Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds

Mit zwei Entscheidungen vom 08.02.2011 hat der für das Gesellschaftsrecht zuständige II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass bei der Vereinbarung einer quotalen Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftung der Gesellschafter nicht automatisch vermindern.

 Sachverhalt:

In den beiden entschiedenen Verfahren ging es um die Haftung der Gesellschafter für Darlehensverbindlichkeiten, welche die jeweils als Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten Fonds-Gesellschaften, zur Finanzierung ihrer Immobilienerwerbungen aufgenommen hatten. In den Darlehensverträgen war jeweils vereinbart, dass die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haften (quotale Haftung). Nachdem die Fonds-Gesellschaften in Zahlungsverzug geraten waren, kündigten die Banken die Kredite und verwerteten die Fondsgrundstücke. Die klagenden Banken nahmen die Gesellschafter zudem aus ihrer Gesellschafterhaftung quotal in Anspruch, wollten hierbei aber den Erlös aus der Verwertung der Anlageobjekte nur insofern zu Gunsten der Gesellschafter berücksichtigen, als der restliche Forderungsbetrag auch tatsächlich vollends durch die Gesellschafterhaftung abgedeckt worden ist. Die Banken gingen davon aus, dass die Gesellschafter uneingeschränkt das Risiko eines Ausfalls von Mitgesellschaftern zu tragen hätten. Streitig war somit, ob und in welchem Umfang die mit der Verwertung der Grundstücke erzielten Erlöse auf die persönliche quotale Haftung der Gesellschafter anzurechnen sind.

Das OLG Frankfurt a.M. war der Ansicht, dass bei einer quotalen Haftung der Gesellschafter die Bank den Erlös aus der Verwertung des Grundstücks anteilig zu Gunsten der Gesellschafter berücksichtigen müsse. Im Ergebnis reduzierte sich der quotale Haftung der Fonds-Gesellschafter damit um den Betrag, den die Bank mit der Verwertung der Fonds-Immobilie erzielen konnte.

Das KG Berlin legte in dem ähnlich gelagerten Fall die Darlehensverträge dahingehend aus, dass darin keine anteilige Anrechnung der Erlöse vereinbart sei und die Haftungssumme der einzelnen Gesellschafter unverändert bleiben müsse. Im Ergebnis reduzierte sich die quotale Haftung der Fonds-Gesellschafter danach nicht durch die Verwertung der Fonds-Immobilie. Eine Reduktion der quotalen Haftung des jeweiligen Fonds-Gesellschafters erfolgt nach dem KG Berlin somit nur, wenn die Fonds-Gesellschaft oder der einzelne Gesellschafter auf die Darlehensverbindlichkeit leistet.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt a.M. aufgehoben und die Revision gegen das Urteil des KG Berlin zurückgewiesen.

Die Gründe:

Nach der Ansicht des BGH hängt es von der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung ab, ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern. Die quotale Haftung ist kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept, so dass die Vertragsparteien in der Gestaltung frei sind. Da in beiden entschiedenen Fällen die Verträge keine Anrechnung der Erlöse vorsahen, verminderten hier die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter nicht.

Fazit:

Nach den aktuellen Entscheidungen des BGH hängt es in Zukunft wohl allein von der Ausgestaltung des jeweiligen Darlehensvertrages ab, ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern. Sowohl im Rahmen der Kapitalbeschaffung seitens der Fonds-Gesellschaft als auch bei dem Beitritt in die Fonds-Gesellschaft durch den jeweiligen Gesellschafter ist daher besonders auf die Ausgestaltung der Darlehensverträge zu achten.

Urteile vom 8. Februar 2011 – II ZR 243/09 und II ZR 263/09 LG Frankfurt a.M. – 2/20 O 1/04 – Entscheidung vom 21. Dezember 2006 OLG Frankfurt a.M. – 23 U 18/07 – Entscheidung vom 25. Februar 2009 LG Berlin – 21 O 410/06 – Entscheidung vom 29. November 2007 KG – 24 U 102/07 – Entscheidung vom 12. November 2008

Erscheinungsdatum: 14.02.2011