BGH – Prospekthaftung bei geschlossenen Immobilienfonds der GEHAG

In seiner Entscheidung vom 22. März 2010 hat sich der 2. Zivilsenat des BGH mit der Prospekthaftung bei geschlossenen Immobilienfonds auseinandergesetzt und das bestehende Haftungsregime für geschlossene Immobilienfonds weiter verschärft.

Der Sachverhalt

Die Beklagte, die GEHAG　GmbH, ist unter anderem Gründungsgesellschafterin des GEHAG-Fonds 11. An dem Fonds 11 und an gleichartigen geschlossenen Immobilienfonds, welche die Beklagte als Gründungsgesellschafterin initiiert hatte, beteiligten sich in den 90er Jahren zahlreiche Anleger aus dem gesamten Bundesgebiet. Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen – größtenteils im sozialen Wohnungsbau – zu errichten und zu vermieten. Der Fonds 11 sollte bei einem Investitionsvolumen von rund 32,8　Mio.　DM zu etwa einem Drittel durch Eigenkapital der Fondsgesellschafter und zu etwa zwei Dritteln mit Hilfe von Darlehen finanziert werden. Das Land Berlin bezuschusste dabei teilweise die Mieten. Die Fördermaßnahmen wurden zunächst für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit bewilligt. Insoweit wies der von der Beklagten herausgegebene Verkaufsprospekt auf S.　7 unter dem Stichwort „Förderung" darauf hin, dass die beantragten öffentlichen Mittel am 24.02.1993 bereits bewilligt worden seien. Üblicherweise schloss sich an diese „Erstförderung" eine ebenfalls 15jährige „Anschlussförderung" durch das Land Berlin an.

Abweichend von der insoweit bestehenden Verwaltungsübung beschloss der Berliner Senat allerdings im Februar 2003 auf Grund der desolaten finanziellen Situation der Stadt den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Bauvorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30.12.2002 endete. Von diesem Senatsbeschluss war u.　a. auch der GEHAG-Fonds 11 betroffen. Auf ein mögliches Ausfallrisiko der öffentlichen Anschlussförderung wurde in dem Fondsprospekt nicht explizit hingewiesen.

Die Klägerin verlangt wegen Prospektmängeln u.　a. Ersatz ihrer Fondseinlage und Freistellung von der quotalen Haftung für das von der Gesellschaft aufgenommene Bankdarlehen.

LG und KG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil ebenso wie weitere Berufungsurteile in gleichgelagerten Parallelverfahren auf und wies die Sachen zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht zurück.

Der BGH hat dem Berufungsgericht zunächst zugestimmt, dass die Prospektformulierungen zur Anschlussförderung fehlerhaft sind. Diese erweckten den Eindruck, die Anschlussförderung sei gesichert, obwohl es tatsächlich keinen Rechtsanspruch darauf gegeben hat. Diese Aussage sei auch dann unrichtig im Sinne der Prospekthaftungsrechtsprechung, wenn man mit dem Berufungsgericht davon ausgeht, dass im Zeitpunkt der Zeichnung der Fondsanteile in der ersten Hälfte der 90er Jahre allgemein erwartet wurde, dass das Land Berlin den sozialen Wohnungsbau weiterhin fördern werde.

Anders als das Berufungsgericht geht der 2. Zivilsenat jedoch weitergehend davon aus, dass die fehlerhafte Aufklärung im vorliegenden Fall ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH sei eine fehlerhafte Aufklärung nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentscheidung. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz komme allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht. Ein Immobilienfonds sei aber keine derart spekulative Anlageform. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Ungewissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlichen Anlageinteressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investieren. Unabhängig von der Anschlussförderung konnten die Anleger mit ihrer Anlage zwar Steuern sparen. Sie riskierten aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der Anschlussförderung nach 15 Jahren insolvent wurde und damit das investierte Kapital verloren wäre. Der 2. Zivilsenat geht davon aus, dass die Beklagte die Vermutung des aufklärungspflichtigen Verhaltens bisher nicht widerlegt hat. Dies hatte das Kammergericht noch verneint.

Quelle: Bundesgerichtshof / Pressemitteilung Nr. 58/2010 vom 22.3.2010

Urteil vom 22. März 2010 – II ZR 66/08

Erscheinungsdatum: 08.04.2010