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Wirksam langfristig abgeschlossene Mietverträge sind Grundvoraussetzung für eine sichere Vermietungsrendite
Die langfristig gesicherte Rendite einer vermieteten Immobilie hängt in besonderem Maße von den Mieteinahmen während der vereinbarten Mietlaufzeit ab. Für den Investor ist es daher von besonderer Bedeutung, vor dem Kauf sicherzugehen, dass insbesondere auch die Mietverträge tatsächlich wirksam langfristig zustande gekommen sind und bis zum jeweils vereinbarten Mietzeitende Bestand haben.
Leider kommt es immer wieder vor, dass Mietverträge gar keine Rechtswirksamkeit erlangen oder wegen eines Formverstoßes vorzeitig kündbar sind, was fatale Folgen für den Investor haben kann.
Die sog. juristische „due diligence“, in deren Rahmen u. a. die für eine Immobilie bestehenden Mietverträge sorgfältig geprüft, analysiert und bewertet werden, wird deshalb für den potentiellen Erwerber einer Immobilie von immer größerer Bedeutung. Folgende Problemthemen treten immer wieder auf:
- Nicht wirksames Zustandekommen des Mietvertrages
- Die gesetzliche Schriftform (§ 550 BGB) wurde nicht eingehalten
- Der gesetzliche Mietvertragsübergang (§ 566 BGB) auf den Käufer scheitert
Beim Zustandekommen des Mietvertrages unterscheidet man zunächst von dem Vertragsschluss unter Anwesenden bzw. unter Abwesenden. Gemäß § 147 I BGB kann das Mietvertragsangebot, das der Vermieter in Anwesenheit des potentiellen Mieters abgibt, von diesem nur sofort, also in Anwesenheit des Vermieters, angenommen werden. Findet der „Unterschriftstermin“ also im Rahmen eines persönlichen Zusammentreffens der künftigen Mietvertragspartner statt, müssen beide Seiten in diesem Termin sofort unterschreiben, anderenfalls gilt die später - z.B. zu Hause - vorgenommene Unterzeichnung des Mietvertrages nicht mehr als Vertragsannahme, sondern als ein neues Angebot, das von der Partei, die den Mietvertrag als erste unterschrieben hatte, erst wieder angenommen werden muss, damit ein Vertrag zustande kommt, § 150 I BGB.
Diese unklare, möglicherweise zur Nichtigkeit oder aber vorzeitigen Kündbarkeit des Mietvertrages führende Situation kann z.B. durch Aufnahme einer ausdrücklichen Annahmefrist im Mietvertrag verhindert werden, § 148 BGB.
Bei für länger als ein Jahr befristeten Mietverträgen verlangt § 550 BGB die Einhaltung der Schriftform. Dies bedeutet jedoch nicht nur die Abfassung und Unterzeichnung einer schriftlichen Mietvertragsurkunde, hierbei sind auch weitere, von der Rechtsprechung herausgearbeitete Formalien, einzuhalten, was häufig zu Fehlern führt.
Der Verstoß gegen die Schriftform, z.B. durch nicht ausreichende Bezugnahme auf Vertragsanlagen hat zur Folge, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, bei gewerblichen Mietverträgen innerhalb von sechs Monaten zum Quartalsende, gekündigt werden kann. Die Rechtsprechung zum mietrechtlichen Schriftformerfordernis ist mannigfach und breit gefächert, so dass der juristische Laie diese nicht oder nur schwer überblicken kann.
Gemäß § 566 BGB gehen nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch automatisch auch die Mietverträge auf diesen über, dies jedoch nur dann, wenn es sich bei Verkäufer und Vermieter um dieselbe Rechtspersönlichkeit handelt. Andernfalls ist § 566 BGB nicht einschlägig und bleibt der Verkäufer Mietvertragspartei und der Käufer erhält keine Vermieterstellung. Eine für einen Investor fatale Situation.
Dies ist eine kleine Auswahl der Themen, die bei der sorgfältigen Prüfung, Analyse und Bewertung der Mietverträge im Rahmen der sog. juristischen „due diligence“ zu beachten sind.
Erscheinungsdatum: 29.08.2006