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Vorsicht bei der Ausübung des Vermieterpfandrechts
Es kommt heutzutage nicht selten vor, dass der Mieter in Zahlungsrückstand gerät, die hinterlegte Bankbürgschaft oder Barkaution nicht ausreicht und das Mietverhältnis außerordentlich fristlos vom Vermieter gekündigt wird. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss der Vermieter gegen ihn ein Räumungsurteil erwirken. Im Gegensatz zum Wohnraum-Mietrecht hat der Mieter nicht die Möglichkeit, die Kündigung bzw. das Räumungsurteil durch Zahlung des Mietrückstandes noch abzuwenden. In solchen Situationen stellt sich immer wieder die Frage nach dem Vermieterpfandrecht, um durch dessen Ausübung zu versuchen, vielleicht doch noch einen Teil der ausstehenden Miete zu realisieren. Insbesondere bei gewerblichen Mietverhältnissen kann dies wegen des möglicherweise vorhandenen werthaltigen Inventars von Interesse sein.
Verlust des Räumungsanspruchs
Bei der Ausübung des Vermieterpfandrechts ist jedoch Vorsicht geboten. Es geschieht immer wieder, dass der Vermieter das Vermieterpfandrecht umfassend, d. h. ohne Beschränkung auf bestimmte Gegenstände oder Inventarstücke ausübt und plötzlich Besitzer des gesamten im Mietobjekt befindlichen Inventars (auch des wertlosen) ist. Sofern und soweit der Vermieter nämlich von seinem Pfandrecht Gebrauch macht, entfällt nicht nur das Recht des Mieters, die betreffenden Gegenstände aus dem Mietobjekt zu entfernen, sondern gleichzeitig auch dessen Pflicht zur Räumung. Bei umfassender Ausübung des Vermieterpfandrechts darf und muss der Mieter also das gesamte Inventar im Mietgegenstand zurücklassen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 14.02.2005, 8 O 144/04). Er muss dem Vermieter also nur noch das Mietobjekt zurückgeben, leer räumen darf und muss er es nicht. Sogar ein bereits vorhandenes Räumungsurteil wird insoweit wirkungslos, da die Pflicht des Mieters, das Inventar zu räumen, entfallen ist. Obwohl das Mietobjekt nicht leer ist, kann der Vermieter in einem solchen Fall noch nicht einmal Miete oder Nutzungsentschädigung vom Mieter verlangen, sondern muss sich selbst um das Inventar kümmern. Solange die Mieträume nicht geräumt sind, wird er im Übrigen auch keinen neuen Mieter finden.
Andererseits kann der Vermieter auf diese Weise – was für ihn also auch von Vorteil sein kann – Zwangsvollstreckungskosten sparen, weil der Gerichtsvollzieher den Mietgegenstand gerade nicht leer räumen lassen muss. So das sog. „Berliner Modell“ (vgl. BGH v. 17.11.2005 – Az.: I ZB 45/05).
Praxistipp
Das Vermieterpfandrecht sollte auch bei erheblichem Mietrückstand nicht unbedacht und schon gar nicht unbeschränkt ausgeübt werden. Hat der Vermieter von bestimmten werthaltigen Inventarstücken oder sonstigen wertvollen Gegenständen des Mieters Kenntnis, sollte er die Ausübung des Vermieterpfandrechts konkret hierauf beschränken. Anderenfalls wird er nicht nur Besitzer des möglicherweise größtenteils wertlosen Inventars, sondern muss sich auch noch um dessen Verwahrung, Verwertung und ggf. sogar Entsorgung kümmern. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter nach dem „Berliner Modell“ in der Räumungszwangsvollstreckung möglicherweise Räumungskosten sparen kann. Vor und Nachteile wird man im Einzelfall abwägen müssen.
Erscheinungsdatum: 24.02.2006